最近一直在研究商业贷款的机制,我意识到很多人其实不太理解提前还款罚金中的收益维护(yield maintenance)和解除担保(defeasance)之间的区别。这是两种完全不同的保护贷方的方式,说实话,区别在你的具体情况中非常重要。
让我先讲解一下收益维护。基本上,当你用包含这个条款的贷款提前还款时,你需要支付一笔罚金,确保贷方获得与持有到期相同的回报。计算方法相当直接——你是在补偿他们失去的利息收入。假设你有一笔$5 百万的贷款,年利率6%,期限10年。你在5年后提前还款,而此时类似的国债收益率为4%。剩余5年的2%差价?你需要提前作为罚金支付这个差额。
收益维护背后的数学其实很有趣。有一个特定的公式:用剩余还款的现值乘以你的贷款利率与当前国债收益率的差。例如,你有一笔80,000美元、6%的贷款,还剩4年,国债收益率为4%,你首先用剩余还款的现值公式计算现值系数。算完后,你大约需要支付5,808美元作为提前还款罚金。这对贷方来说是可预期的,所以他们喜欢用这个方式,但当利率下降时,借款人可能会觉得成本变得很高。
解除担保(defeasance)则完全不同。不是支付罚金,而是用其他资产——通常是政府证券——来替代原有的抵押品,这些资产能产生足够的收入来支付剩余的还款。技术上,贷款依然存在,但现在由国债或类似的工具作为担保。你会购买一篮子与还款计划匹配的证券,把它们转到信托中,然
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