Trump mobilise deux grandes institutions hypothécaires pour acheter 200 milliards de dollars de MBS, dans le but de faire baisser les taux hypothécaires via des acquisitions sur le marché ouvert, mais le marché doute de l’efficacité limitée et craint une nouvelle hausse des prix immobiliers
(Précédent : Trump signe la loi « retrait des États-Unis de 66 organisations internationales » : incluant le cadre sur le changement climatique UNFCCC, la loi ESG mise à l’épreuve)
(Contexte supplémentaire : La famille Trump, WLFI, demande une licence de banque de fiducie nationale aux États-Unis, visant à émettre de manière autonome une stablecoin USD1 (dont la capitalisation annuelle dépasse 3,3 milliards de dollars))

Table des matières

• La voie d’exécution du « mini QE » administratif
• Les points faibles structurels liés au déséquilibre offre-demande
• La résonance politique et la stratégie à long terme

À seulement dix mois des élections de mi-mandat 2026, le président américain Trump utilise à nouveau des moyens administratifs pour faire bouger la machine financière. Le 8 janvier, il a donné l’ordre via les réseaux sociaux d’inciter la Federal Housing Finance Agency (FHFA) à mobiliser environ 200 milliards de dollars en cash de Fannie Mae et Freddie Mac, pour acheter des (MBS), ces titres adossés à des prêts hypothécaires. Ce fonds est destiné à cibler des MBS à long terme, dans l’objectif de réduire les taux hypothécaires sans toucher au taux de référence de la Fed.

( La voie d’exécution du « mini QE » administratif

Le directeur de la FHFA, Bill Pulte, explique que les deux principales entreprises de soutien gouvernemental )GSE### disposent de liquidités abondantes pour intervenir immédiatement sur le marché, en inscrivant leurs positions dans leur portefeuille d’investissement propre. La logique est simple : augmenter la demande pour les MBS, ce qui réduit naturellement la marge de spread, et cela se reflète finalement dans les taux hypothécaires. Cette démarche contourne les opérations de marché ouvertes de la Fed, qualifiée par le marché de « relâchement ciblé ». Comparé au quantitative easing traditionnel, l’échelle est modeste, mais la concentration est extrême.

Après l’annonce, l’écart des MBS s’est immédiatement resserré, et les actions de Rocket Companies, LoanDepot et autres institutions de prêt ont progressé en tandem. Citigroup et plusieurs courtiers estiment que 200 milliards de dollars ne suffisent que pour réduire de 10 à 50 points de base le taux fixe à 30 ans, qui tourne autour de 6,16 % dans un marché de MBS de plusieurs trillions de dollars. Neil Dutta, économiste chez Renaissance Macro Research, reste réservé quant à l’impact, en rappelant :

« Les spreads sont déjà proches de leur minimum, il ne reste plus beaucoup de jus à extraire, la vérité se révélera rapidement. »

Pour le marché du crédit, cette somme symbolise une liquidité à court terme, mais elle est insuffisante pour modifier la courbe des coûts de la dette à long terme.

( Les points faibles structurels liés au déséquilibre offre-demande

Les taux hypothécaires ne représentent qu’un aspect du marché immobilier. Ces dernières années, le stock de logements aux États-Unis est restreint, et les coûts de construction restent élevés. La véritable contrainte pour les acheteurs réside dans l’offre, et non dans le financement. Lorsque le coût du crédit est artificiellement abaissé, la demande additionnelle peut pousser les acheteurs à poursuivre un nombre limité de biens, ce qui entraîne une nouvelle hausse des prix, annulant la baisse des mensualités. En d’autres termes, les électeurs voient peut-être une baisse des taux, mais le seuil d’accès à la propriété se déplace encore plus loin.

) La résonance politique et la stratégie à long terme

Les impacts plus profonds résident dans le changement de positionnement des deux GSE. La discussion sur le retour à la propriété privée de Fannie Mae et Freddie Mac, et la fin de leur gestion par l’État, est à nouveau mise en suspens suite à cette opération. L’analyste de TD Cowen, Jaret Seiberg, indique que ces deux entités sont passées d’« actifs à vendre » à des outils à la disposition de la Maison Blanche. Bien que cette opération puisse, avant le forum de Davos, donner à Trump une image de maîtrise des coûts hypothécaires, elle ne comporte pas d’accompagnement sur l’offre. Elle risque de laisser un système de prix encore plus déformé à l’avenir. Une fois l’euphorie électorale retombée, le marché devra faire face à une prime de risque comprimée et à des références de prix plus élevées.

En misant 2 000 milliards de dollars, Trump espère une réduction temporaire des spreads et un gain politique ; le marché immobilier américain redevient un terrain d’expérimentation politique. Tant que les contraintes d’offre ne seront pas résolues, cette « mini QE » administrative ne pourrait qu’engendrer une nouvelle déconnexion des prix.