La banque centrale maintient à nouveau une régulation sélective du crédit, les experts du marché immobilier avertissent qu’en 2026, la phase de baisse des prix en volume et de fracture des flux de capitaux commencera.
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(Complément d’information : déclaration intégrale de la Banque du Japon : hausse de 25 points de base, considération d’ajustements ultérieurs)

Table des matières de cet article

• Détente temporaire ? En réalité, une montée en puissance de la régulation ?
• Scénario 2026 : jeûne de capitaux et baisse des prix en volume
• Crainte dans le secteur immobilier : si la régulation se poursuit l’année prochaine, la fracture des capitaux pourrait entraîner un flux sanguin incontrôlé.

Le 18 décembre, la dernière réunion du conseil d’administration de la Banque centrale de Taïwan n’a pas offert le « cadeau de Noël » attendu par le marché, mais a plutôt maintenu la septième phase de régulation sélective du crédit dans son intégralité.

Le président de la banque centrale, Yang Jinlong, a souligné que le marché immobilier taïwanais n’avait pas encore atterri en douceur, indiquant que ni les prêts bancaires ni les prix de l’immobilier n’avaient montré de refroidissement suffisant.

L’industrie analyse généralement les conditions pour un assouplissement par la banque centrale :

L’assouplissement de la banque centrale repose sur deux conditions principales, notamment la réduction de la concentration des prêts, et la baisse perceptible des prix de l’immobilier.

Détente temporaire ? En réalité, une montée en puissance de la régulation ?

Apparemment, la banque centrale a annoncé que, à partir de 2026, le « volume total des prêts immobiliers » sera de nouveau contrôlé en interne par les banques, tout en réduisant la fréquence de soumission des rapports de trimestriel à mensuel, et en conservant le pouvoir de lancer à tout moment des audits de projets spécifiques.

Mi-août de l’année dernière, la banque centrale a utilisé la « persuasion morale » pour demander aux banques de gérer de manière autonome le volume total des prêts immobiliers pour l’année suivante (du quatrième trimestre de l’année dernière au quatrième trimestre de cette année), et en septembre, elle a ajusté pour la septième fois la régulation sélective du crédit. Après la mise en œuvre de ces mesures, le ratio de prêts immobiliers par rapport aux prêts totaux (concentration) est passé de 37,61 % à la fin juin de l’année dernière à 36,7 % fin novembre de cette année. Pendant cette période, le taux de croissance annuel des prêts immobiliers totaux, des prêts pour l’achat de résidences et des prêts de construction a également ralenti, atteignant respectivement 3,79 %, 4,81 % et 0,68 % fin novembre.

La banque centrale indique qu’étant donné que, depuis près d’un an, les banques ont déjà mis en œuvre une gestion autonome du volume total et que les indicateurs se sont améliorés, à partir de l’année prochaine, le volume total des prêts immobiliers reviendra aux mécanismes de contrôle interne de chaque banque. Les banques devront continuer à soumettre des données mensuelles à la banque centrale, qui poursuivra également ses audits de projets spécifiques, afin de suivre la situation et de veiller à la mise en œuvre de la régulation sélective du crédit. L’objectif global est de diriger les ressources de crédit vers des priorités politiques : achat de résidence secondaire non principale, reconstruction de quartiers anciens, logements sociaux, etc., ainsi que le soutien aux investissements concrets dans les entreprises productives.

Yang Jinlong a déclaré que cela offrait une flexibilité aux banques, mais le marché a interprété cela comme un message sous-jacent, avec le frein toujours prêt à être enfoncé à tout moment.

Le ratio de concentration des prêts immobiliers des banques est passé de 37,61 % en juin 2024 à 36,7 % en novembre de cette année, mais reste à un niveau historiquement élevé. Yang Jinlong compare le marché immobilier à un éléphant, dont la vitesse de rotation est lente.

Les données du marché confirment également ce retard, avec le dernier indicateur du marché immobilier montrant qu’en moyenne, seulement 12,9 groupes de visiteurs par semaine visitent de nouveaux projets dans le nord de Taïwan, avec moins d’une transaction par semaine, la liquidité étant proche du point mort, mais les vendeurs ne modifient presque pas leurs prix, ce qui montre une structure de prix rigide.

Scénario 2026 : jeûne de capitaux et baisse des prix en volume

Crainte dans le secteur immobilier : si la régulation se poursuit l’année prochaine, la fracture des capitaux pourrait entraîner un flux sanguin incontrôlé.

Ce que la banque centrale surveille réellement, c’est le ratio de défauts, car dès que cet indicateur augmente, même si les prix de l’immobilier chutent seulement de 10 %, cela correspond à une « baisse perceptible », ce qui ouvrirait la porte à de nouvelles politiques.

Xu Jiaxin, directrice générale du département de planification de l’immobilier résidentiel et commercial, a mis en garde lors de l’émission Ettoday House Cloud, en disant qu’en 2026, il faut faire attention aux « zones de surchauffe et aux produits étranges », la première étant sous pression de correction, la seconde étant difficile à revendre.

Elle prévoit que, grâce à la poussée des livraisons, le volume de transactions ne sera pas inférieur à celui de 2025, mais que les prix pourraient connaître une correction à la baisse, ce qui signifie que les zones de forte valeur seront difficiles à traverser, tandis que les zones de valeur moyenne seront soutenues. Les grands promoteurs continueront probablement à réaliser des ventes record, mais la tendance globale du marché sera une « baisse en volume et en prix ». En évoquant le projet XinQing An 2.0, sa prévision est la suivante :

« Lors du lancement de XinQing An, les prix n’ont pas baissé mais ont augmenté, ce qui indique que la régulation de la banque centrale et ses mesures associées pourraient maintenir le plafond à 10 millions de NT$, mais qu’une extension serait difficile ; la période de grâce de cinq ans pourrait faire l’objet d’un réexamen pour éviter d’encourager l’investissement ; les taux d’intérêt, quant à eux, pourraient rester inchangés. »