Por que o Blackstone desapareceu 17 bilhões em um dia? A proibição de compra de Trump desencadeia um grande terremoto no mercado imobiliário

Blackstone Group as ações caíram 9% num único dia, evaporando 17 mil milhões de dólares em valor de mercado. Trump anunciou a proibição de investidores institucionais de comprarem habitações unifamiliares, e, em cinco minutos após o anúncio, o preço das ações da Blackstone caiu drasticamente. A idade média dos primeiros compradores de habitação nos EUA subiu para um recorde de 40 anos, embora os investidores institucionais representem apenas 3% do mercado de habitação, a crise de acessibilidade à habitação tornou-se uma questão política central.

5 minutos a evaporar 17 mil milhões de dólares: o susto do mercado

Hoje, às 9h30, horário de Nova Iorque, na abertura do mercado dos EUA, as ações da Blackstone começaram a cair. Justamente quando o índice S&P 500 atingia uma máxima histórica na abertura, este movimento anormal chamou a atenção do mercado. Até às 10h35, horário de Nova Iorque, o preço das ações da Blackstone caiu 4%, sem notícias relevantes durante esse período, o que deixou os traders perplexos com a queda sem uma razão clara.

O impacto real aconteceu às 12h45, horário de Nova Iorque. O presidente Trump anunciou a proibição de compras de habitações unifamiliares por parte de investidores institucionais, e, apenas cinco minutos depois, as ações da Blackstone despencaram 9%, evaporando 17 mil milhões de dólares em valor de mercado nesse dia. Este colapso relâmpago é extremamente raro entre as ações de grande capitalização, refletindo uma reação de pânico intenso do mercado de capitais a esta política. Até às 14h30, o valor das ações recuperou 5% do fundo do poço, com a entrada de compradores a preços baixos, mas o fechamento do dia ainda foi cerca de 4% abaixo do valor inicial.

Por que a reação do mercado foi tão intensa? A Blackstone é a maior gestora de ativos alternativos do mundo, com mais de 1 trilhão de dólares sob gestão, sendo uma parte significativa investida em imóveis. Embora os investidores institucionais atualmente representem apenas 2-3% das compras de habitações unifamiliares nos EUA, a presença da Blackstone neste setor é enorme. A proibição de Trump não só afeta os investimentos futuros, mas também altera as expectativas do mercado quanto à sustentabilidade do modelo de negócio da Blackstone.

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) e fundos de private equity da Blackstone detêm uma grande quantidade de ativos de habitações unifamiliares para arrendamento. Este modelo de “comprar para alugar” cresceu durante a pandemia, pois o ambiente de taxas de juros baixas permitia às instituições financiar a compra de imóveis a custos extremamente baixos, obtendo lucros com alugueres mais altos. Se, no futuro, não for possível continuar a comprar novas casas para expandir a escala, a narrativa de crescimento destes fundos será quebrada, levando os investidores a reavaliarem as suas avaliações.

$BX A crise de habitação e os problemas estruturais por trás

Por que Trump agiu de repente? A resposta está nos dados surpreendentes da crise de acessibilidade à habitação nos EUA. A idade média dos primeiros compradores de habitação subiu para um recorde de 40 anos, acima dos 33 anos de 2021 e dos 29 anos de 1981. O adiamento do sonho de comprar casa pelos jovens tornou-se um problema social e político grave.

Três dados centrais da crise de habitação

Rácio preço/renda ultrapassa 4,5: o nível mais alto desde os anos 1950, tornando a posse de casa um luxo

Investidores representam 27% das compras: um aumento de 14% em 2020 para 27%, quase um terço das casas não vai para compradores que vão habitar

Idade de primeiro comprador atrasada em 11 anos: passou de 29 anos em 1981 para 40 anos, uma geração completamente excluída do mercado

A escassez de oferta é o problema fundamental. A taxa média de hipoteca dos proprietários atuais é cerca de 4,2%, muito abaixo da taxa fixa de 30 anos, aproximadamente 6,2%, uma diferença de 200 pontos base. Esta disparidade nunca foi tão grande, tornando a venda de casas economicamente pouco atrativa. Com uma perda de 2% na vantagem de juros hipotecários, por que vender a casa? Este efeito de “lock-in” de taxas de juros faz com que o stock de casas disponíveis seja historicamente escasso.

Os dados revelam um fenómeno surpreendente: pela primeira vez desde 2005, os preços das casas existentes superaram os de novas construções. Ou seja, as casas usadas estão mais caras que as novas, porque ninguém quer vender. O verdadeiro património de muitas famílias americanas é a hipoteca de 2,5% contra a qual adquiriram a casa durante a pandemia, e não a própria casa. Esta estrutura de mercado distorcida mostra que o problema é muito mais complexo do que aparenta.

Apesar disso, Trump escolheu apontar o dedo aos investidores institucionais. Embora os dados mostrem que estes grandes fundos representam apenas 3% do mercado de compra de habitações e que a sua atividade diminuiu significativamente em 2023-2024, esta decisão tem um forte simbolismo político. Atribuir a crise de habitação à “ganância de Wall Street” é mais fácil do que explicar os efeitos complexos do lock-in de taxas de juros, e assim ganhar apoio dos eleitores.

A proibição resolve a crise de habitação?

Dados segmentados por escala de investidores mostram que os grandes investidores representam atualmente cerca de 20% do total de compras por investidores. Isto significa que estes fundos representam apenas cerca de 3% do total de transações de compra de habitações nos EUA. Acreditamos que uma redução de cerca de 3% na procura terá um impacto menor nos preços do que a maioria pensa, pois a procura em si não é o principal problema.

De facto, segundo dados da Reventure, a procura de vendas caiu para o nível mais baixo em 40 anos, representando apenas 4,7% das casas já ocupadas. Uma redução de 3% na procura não terá um impacto significativo. Mesmo excluindo todas as compras de investidores, os investidores individuais ainda representam mais de 70% da procura atual. Estamos a enfrentar níveis de procura historicamente baixos, sendo o problema a oferta que caiu drasticamente.

A verdadeira solução passa por reduzir as taxas de juro e aumentar a oferta. Só quando as taxas de hipoteca caírem para perto da média das taxas atuais dos proprietários, o efeito de lock-in desaparecerá e o stock de casas disponíveis voltará à normalidade. No entanto, com a pressão inflacionária e a política de aperto do Federal Reserve, é improvável que as taxas de juro caiam drasticamente a curto prazo. A proibição de Trump parece mais uma postura política do que uma solução concreta.

Para o mercado, este evento revela o poder da incerteza política. A evaporar 170 mil milhões de dólares em valor de mercado em cinco minutos, a Blackstone mostra que o risco político pode destruir a confiança dos investidores num instante. Os investidores em criptomoedas devem aprender com isto: quando o governo começa a atacar setores ou modelos de negócio específicos, a volatilidade dos ativos relacionados aumenta drasticamente.