2023年3月5日上午、国务院総理の李強は政府活動報告の中で2025年の仕事の振り返りを行い、不動産について次のように総括した：引き続き努力して不動産市場の安定を図り、新たな不動産用地供給を合理的に管理し、都市ごとの施策により制限措置を縮小し、個人住宅公積金ローン金利を引き下げ、「引き渡し保証」任務を全面的に完了させた。2026年の不動産に関する仕事について、政府活動報告は市場の安定に重点を置くことを提案している。都市ごとの施策により増加を抑制し、在庫を処理し、供給を最適化し、多渠道で既存の商品住宅を活性化させることを模索し、重点的に既存の商品住宅の買収を奨励し、保障性住宅などに重点的に用いることを推進する。住宅公積金制度の改革を深化させ、保障性住宅の供給を最適化し、老朽危険住宅の改造を加速させる。安全で快適、緑豊かで知的な「良い住宅」の建設を秩序立てて推進し、住宅の品質向上プロジェクトや物业サービスの質向上活動を実施する。「引き渡し保証」のホワイトリスト制度の役割をさらに発揮し、債務不履行リスクを防止し、不動産発展の新しいモデルの基礎制度と付随政策の構築を深める。中指研究院は、今年の政府活動報告の不動産に関する主要内容は、「民生保障と改善の更なる強化」および「重点分野のリスク防止と解消、安全能力の向上」の二つの重点任務に配置されていることを指摘し、不動産が民生の保障やリスク防止において重要な役割を果たしていることを示している。その中で、「民生保障と改善」の表現位置が前倒しされ、「加大」から「より大きな力度」へとキーワードが調整されたことは、2026年の政策力度がさらに強化される可能性を示唆している。**増加抑制と在庫処理の両立：不動産の「在庫削減」新たな命題を解く**政府活動報告における2026年の不動産政策の定調は、前年の「継続的に努力して不動産市場の下落を止め安定させる」から、「市場の安定に努める」へと変更された。中指研究院の分析によると、この調整は現在の「市場の安定」がリスクの防止と解消において重要な役割を果たしていることを示している。下落を止めて安定させることは、市場の安定の重要な側面であり、市場予期の安定化なども重要な内容だ。2026年は「第十四五」計画のスタート年であり、中長期的な高品質発展の目標を掲げ、市場の安定的な発展を促進することが極めて重要だ。市場が安定していなければ、高品質な発展の土台を築くことはできない。政府活動報告に記された「都市ごとの施策により増加を抑制し、在庫を処理し、供給を最適化する」について、中指研究院は、十年ぶりに政府活動報告で「在庫削減」が再び提起されたことを指摘するが、前回の在庫削減と異なり、今回は新築住宅と中古住宅の両方を対象とし、政策もターゲットを絞ることが期待される。現在の不動産市場では新築住宅の在庫が依然として多く、土地供給の抑制と在庫の処理は、市場の需給関係を直接改善し、市場予期を修復するための重要な措置だ。さらに、今年の政府活動報告では初めて「多渠道で既存の商品住宅を活性化させることを模索する」と提案し、「重点的に既存の商品住宅の買収を奨励し、保障性住宅などに用いる」と明記した。中指研究院は、「奨励」の表現は、今後の買収活動が地方主導となることを示唆し、新築住宅の買収に加え、中古住宅の買収も在庫処理と既存資産の活性化の重要な手段となると見ている。「良い住宅」の基準の実現速度が加速、公積金制度改革は民衆への的確な恩恵を目指す「良い住宅」の建設は供給の最適化において重要な手段であり、今年の政府活動報告でも「良い住宅」が再び提起され、「有序に推進」することに重点が置かれた。2025年5月に「住宅プロジェクト規範」が施行された後、多くの地域で「良い住宅」の基準が策定された。今後さらに「良い住宅」の基準の実施を推進し、多くの都市で「良い住宅」のモデルプロジェクトを創出することが期待される。同時に、「良い住宅」の建設と既存住宅の販売、市場予期の変化などを総合的に考慮し、各地の実施において調整が必要となる。注目すべきは、今年の政府活動報告で「住房公積金制度の深化改革」が提案され、中央経済工作会議の提言を引き継ぎ、2026年の不動産仕事の一つの任務となったことだ。中指研究院の監測によると、2022年以来、各地の公積金政策は住宅需要の促進において重要なツールとなっている。2025年には全国で300以上の公積金政策が打ち出された。2026年以降、福建省、銀川市、武漢市などが次々と公積金政策を最適化し、住民の住宅消費を正確に支援している。具体的には、公積金ローンの上限引き上げ、引き出し支援範囲の拡大、異地での住宅購入時の引き出し制限の最適化などだ。例えば福建省では、引き出し支援範囲の拡大において、リフォームのための引き出し、駐車場の購入のための引き出し、都市更新のための引き出しを明確に支持している。中指研究院は、2026年の公積金政策はさらに詳細化し、柔軟に公積金の積立政策（適用範囲の拡大）を調整し、公積金の利用範囲を拡大し、資金の効率的な運用を促進することに焦点を当てると予測している。これにより、公積金は民生の向上と市場の安定においてさらに役割を果たすことになる。今年の政府活動報告では、不動産の新しい発展モデルについて、「関連基礎制度の有序な整備と不動産発展新モデルの構築を加速させる」から、「不動産発展新モデルの基礎制度と付随政策の深掘り推進」へと表現が変更された。中指研究院は、これが不動産の新しいモデルの構築が深く推進される段階に入り、基礎制度と付随政策の構築がより重視されることを示していると指摘している。2026年には各地で不動産の基礎制度の構築がさらに進むと見られる。また、今回の政府活動報告では再び「白名单」が提起され、「引き渡し保証」の白名单制度の役割をさらに強化し、債務不履行リスクを防止することを強調している。政策のターゲットを絞った力点：初婚多子家庭の住宅保障が「精細化」時代を迎える政府活動報告の「民生保障と改善の更なる強化」の中で、「初婚・初育家庭の住宅保障を強化し、多子家庭の住宅需要の改善を支援する」と述べられている。これについて中指研究院は、住宅需要側の政策を「民生保障と改善」の任務に位置付けることで、支援対象がよりターゲットを絞ったものとなり、初婚・初育家庭の住宅保障や多子家庭の住宅需要改善が重点となると分析している。2026年には需要側の政策もより精細化・正確化される見込みであり、住宅政策と人口出生政策の連携が重要な方向性だ。実際、最近多くの地域で住宅政策の最適化が進められており、その中には政策の精細化の特徴も見られる。例えば、四川省南充市は、全省に先駆けて結婚支援を政策体系に取り入れ、同市内で初めて結婚登録を行った夫婦に対し、ローン額の1%を上限とした一時的な個人住宅消費ローンの財政補助を提供し、最大20万元の利子補助を受けられる制度を導入した。「初婚・初育家庭の住宅保障を強化する」ことについて、上海易居不動産研究院の副院長の嚴跃進は、まず保障性住宅の優先配分メカニズムを確立し、次に金融と公積金政策の支援を強化し、「先に賃貸、その後購入」の連携モデルを模索すべきだと提案している。同時に、定住などの保障措置を継続的に実施し、初婚・初育家庭が「定住・安家・出産・就業・教育」などの面で一貫した便利な手続きができる仕組みを整え、家庭の幸福と安定した生活を支援している。都市更新の「三段跳び」：質を核とした内在的発展への移行政府活動報告では、今年は高品質な都市更新を推進し、古い市街地や城中村などの改造を着実に進めると述べている。既存土地や遊休不動産の活用を促進し、都市インフラの生命線安全工程の建設を強化し、高層建築の火災予防と救援能力を向上させる。革新的な産業コミュニティやビジネスコミュニティの建設を推進し、都市治理のスマート化と精細化を促進し、現代化された人民都市の建設を目指す。上海易居不動産研究院の常務副院長崔霁は、都市の発展段階の特徴が都市更新の核心使命を決定していると分析している。2024年から2026年までの政府活動報告における都市更新に関する表現の変化を整理すると、その戦略的位置付けは常に中国の城鎮化の進展と共鳴し、明確な三段階の進化の流れを示している。2024年は都市更新の民生突破の年であり、当年の政府活動報告は「着実に都市更新を推進する」を総合的な基調とし、民生工程の補完に焦点を当て、住民の身近な緊急・困難・願望の解決を目指した。都市の居住品質の「有無」の根本的な問題を解決することが核心だ。2025年は都市更新の体系的拡張の年であり、「都市更新と古い市街地の改造を継続的に推進する」を中心とした指針のもと、民生の改造を基盤に、都市更新の範囲と内包をさらに拡大し、都市発展の「全不全」体系の短所を補うことが核心となる。2026年は都市更新の質と効果の飛躍の年であり、今年の政府活動報告は都市更新を「都市の内在的発展を堅持し、現代化都市体系を最適化する」という最上層の枠組みの下に置き、「高品質な都市更新」を中心に据えている。これにより、古い市街地や城中村の改造の民生的側面を維持しつつ、既存資産の活性化など新たな配置も盛り込まれ、最終的には「現代化された人民都市の建設」という根本的な目標に落ち着く。崔霁は、この表現の根本的なアップグレードは、都市更新がもはや新型城鎮化の枠組み内の具体的な工程ではなく、都市の発展モデルの転換と現代化都市体系の構築を推進する核心的な担い手となることを意味していると指摘している。これは、都市の高品質発展の「良し悪し」の根本的な命題を解決することに他ならない。政府活動報告に記された「既存土地や遊休不動産の活用と活性化」について、広東省住房政策研究中心の主任研究員李宇嘉は、不動産がストック時代に入り、都市の成長駆動が増量からストックの質と効率の向上へとシフトしていることを示している。供求関係や資源利用、伝統的建築や文化の保護を考慮し、文化・観光・文化創意産業などの発展を促進し、既存土地や遊休不動産の活性化は今後の不動産と都市の新たな発展モデルになると述べている。「まず、今後の保障性住宅の調達には、公営住宅、賃貸保障住宅、企業や学生寮などもストックの活用を通じて解決できる。次に、各地で文化・観光・文化創意、最新の飲食業などを発展させる中で、古い建築、例えば鉄道駅、旧工場、廃ホテル、遊休の商業・オフィスビルなどを活用できる。さらに、都市土地の開発においては、すでに譲渡された未開発または遊休の土地を優先的に考慮すべきだ」と李宇嘉は付け加えている。
2026年の不動産市場の方向性： 「下落停止と安定」から「安定重視」へ、10年ぶりに再び「在庫削減」を打ち出す
2023年3月5日上午、国务院総理の李強は政府活動報告の中で2025年の仕事の振り返りを行い、不動産について次のように総括した：引き続き努力して不動産市場の安定を図り、新たな不動産用地供給を合理的に管理し、都市ごとの施策により制限措置を縮小し、個人住宅公積金ローン金利を引き下げ、「引き渡し保証」任務を全面的に完了させた。
2026年の不動産に関する仕事について、政府活動報告は市場の安定に重点を置くことを提案している。都市ごとの施策により増加を抑制し、在庫を処理し、供給を最適化し、多渠道で既存の商品住宅を活性化させることを模索し、重点的に既存の商品住宅の買収を奨励し、保障性住宅などに重点的に用いることを推進する。住宅公積金制度の改革を深化させ、保障性住宅の供給を最適化し、老朽危険住宅の改造を加速させる。安全で快適、緑豊かで知的な「良い住宅」の建設を秩序立てて推進し、住宅の品質向上プロジェクトや物业サービスの質向上活動を実施する。「引き渡し保証」のホワイトリスト制度の役割をさらに発揮し、債務不履行リスクを防止し、不動産発展の新しいモデルの基礎制度と付随政策の構築を深める。
中指研究院は、今年の政府活動報告の不動産に関する主要内容は、「民生保障と改善の更なる強化」および「重点分野のリスク防止と解消、安全能力の向上」の二つの重点任務に配置されていることを指摘し、不動産が民生の保障やリスク防止において重要な役割を果たしていることを示している。その中で、「民生保障と改善」の表現位置が前倒しされ、「加大」から「より大きな力度」へとキーワードが調整されたことは、2026年の政策力度がさらに強化される可能性を示唆している。
増加抑制と在庫処理の両立：不動産の「在庫削減」新たな命題を解く
政府活動報告における2026年の不動産政策の定調は、前年の「継続的に努力して不動産市場の下落を止め安定させる」から、「市場の安定に努める」へと変更された。
中指研究院の分析によると、この調整は現在の「市場の安定」がリスクの防止と解消において重要な役割を果たしていることを示している。下落を止めて安定させることは、市場の安定の重要な側面であり、市場予期の安定化なども重要な内容だ。2026年は「第十四五」計画のスタート年であり、中長期的な高品質発展の目標を掲げ、市場の安定的な発展を促進することが極めて重要だ。市場が安定していなければ、高品質な発展の土台を築くことはできない。
政府活動報告に記された「都市ごとの施策により増加を抑制し、在庫を処理し、供給を最適化する」について、中指研究院は、十年ぶりに政府活動報告で「在庫削減」が再び提起されたことを指摘するが、前回の在庫削減と異なり、今回は新築住宅と中古住宅の両方を対象とし、政策もターゲットを絞ることが期待される。現在の不動産市場では新築住宅の在庫が依然として多く、土地供給の抑制と在庫の処理は、市場の需給関係を直接改善し、市場予期を修復するための重要な措置だ。
さらに、今年の政府活動報告では初めて「多渠道で既存の商品住宅を活性化させることを模索する」と提案し、「重点的に既存の商品住宅の買収を奨励し、保障性住宅などに用いる」と明記した。中指研究院は、「奨励」の表現は、今後の買収活動が地方主導となることを示唆し、新築住宅の買収に加え、中古住宅の買収も在庫処理と既存資産の活性化の重要な手段となると見ている。
「良い住宅」の基準の実現速度が加速、公積金制度改革は民衆への的確な恩恵を目指す
「良い住宅」の建設は供給の最適化において重要な手段であり、今年の政府活動報告でも「良い住宅」が再び提起され、「有序に推進」することに重点が置かれた。2025年5月に「住宅プロジェクト規範」が施行された後、多くの地域で「良い住宅」の基準が策定された。今後さらに「良い住宅」の基準の実施を推進し、多くの都市で「良い住宅」のモデルプロジェクトを創出することが期待される。同時に、「良い住宅」の建設と既存住宅の販売、市場予期の変化などを総合的に考慮し、各地の実施において調整が必要となる。
注目すべきは、今年の政府活動報告で「住房公積金制度の深化改革」が提案され、中央経済工作会議の提言を引き継ぎ、2026年の不動産仕事の一つの任務となったことだ。中指研究院の監測によると、2022年以来、各地の公積金政策は住宅需要の促進において重要なツールとなっている。2025年には全国で300以上の公積金政策が打ち出された。2026年以降、福建省、銀川市、武漢市などが次々と公積金政策を最適化し、住民の住宅消費を正確に支援している。具体的には、公積金ローンの上限引き上げ、引き出し支援範囲の拡大、異地での住宅購入時の引き出し制限の最適化などだ。例えば福建省では、引き出し支援範囲の拡大において、リフォームのための引き出し、駐車場の購入のための引き出し、都市更新のための引き出しを明確に支持している。
中指研究院は、2026年の公積金政策はさらに詳細化し、柔軟に公積金の積立政策（適用範囲の拡大）を調整し、公積金の利用範囲を拡大し、資金の効率的な運用を促進することに焦点を当てると予測している。これにより、公積金は民生の向上と市場の安定においてさらに役割を果たすことになる。
今年の政府活動報告では、不動産の新しい発展モデルについて、「関連基礎制度の有序な整備と不動産発展新モデルの構築を加速させる」から、「不動産発展新モデルの基礎制度と付随政策の深掘り推進」へと表現が変更された。中指研究院は、これが不動産の新しいモデルの構築が深く推進される段階に入り、基礎制度と付随政策の構築がより重視されることを示していると指摘している。2026年には各地で不動産の基礎制度の構築がさらに進むと見られる。
また、今回の政府活動報告では再び「白名单」が提起され、「引き渡し保証」の白名单制度の役割をさらに強化し、債務不履行リスクを防止することを強調している。
政策のターゲットを絞った力点：初婚多子家庭の住宅保障が「精細化」時代を迎える
政府活動報告の「民生保障と改善の更なる強化」の中で、「初婚・初育家庭の住宅保障を強化し、多子家庭の住宅需要の改善を支援する」と述べられている。
これについて中指研究院は、住宅需要側の政策を「民生保障と改善」の任務に位置付けることで、支援対象がよりターゲットを絞ったものとなり、初婚・初育家庭の住宅保障や多子家庭の住宅需要改善が重点となると分析している。2026年には需要側の政策もより精細化・正確化される見込みであり、住宅政策と人口出生政策の連携が重要な方向性だ。
実際、最近多くの地域で住宅政策の最適化が進められており、その中には政策の精細化の特徴も見られる。例えば、四川省南充市は、全省に先駆けて結婚支援を政策体系に取り入れ、同市内で初めて結婚登録を行った夫婦に対し、ローン額の1%を上限とした一時的な個人住宅消費ローンの財政補助を提供し、最大20万元の利子補助を受けられる制度を導入した。
「初婚・初育家庭の住宅保障を強化する」ことについて、上海易居不動産研究院の副院長の嚴跃進は、まず保障性住宅の優先配分メカニズムを確立し、次に金融と公積金政策の支援を強化し、「先に賃貸、その後購入」の連携モデルを模索すべきだと提案している。同時に、定住などの保障措置を継続的に実施し、初婚・初育家庭が「定住・安家・出産・就業・教育」などの面で一貫した便利な手続きができる仕組みを整え、家庭の幸福と安定した生活を支援している。
都市更新の「三段跳び」：質を核とした内在的発展への移行
政府活動報告では、今年は高品質な都市更新を推進し、古い市街地や城中村などの改造を着実に進めると述べている。既存土地や遊休不動産の活用を促進し、都市インフラの生命線安全工程の建設を強化し、高層建築の火災予防と救援能力を向上させる。革新的な産業コミュニティやビジネスコミュニティの建設を推進し、都市治理のスマート化と精細化を促進し、現代化された人民都市の建設を目指す。
上海易居不動産研究院の常務副院長崔霁は、都市の発展段階の特徴が都市更新の核心使命を決定していると分析している。2024年から2026年までの政府活動報告における都市更新に関する表現の変化を整理すると、その戦略的位置付けは常に中国の城鎮化の進展と共鳴し、明確な三段階の進化の流れを示している。
2024年は都市更新の民生突破の年であり、当年の政府活動報告は「着実に都市更新を推進する」を総合的な基調とし、民生工程の補完に焦点を当て、住民の身近な緊急・困難・願望の解決を目指した。都市の居住品質の「有無」の根本的な問題を解決することが核心だ。2025年は都市更新の体系的拡張の年であり、「都市更新と古い市街地の改造を継続的に推進する」を中心とした指針のもと、民生の改造を基盤に、都市更新の範囲と内包をさらに拡大し、都市発展の「全不全」体系の短所を補うことが核心となる。
2026年は都市更新の質と効果の飛躍の年であり、今年の政府活動報告は都市更新を「都市の内在的発展を堅持し、現代化都市体系を最適化する」という最上層の枠組みの下に置き、「高品質な都市更新」を中心に据えている。これにより、古い市街地や城中村の改造の民生的側面を維持しつつ、既存資産の活性化など新たな配置も盛り込まれ、最終的には「現代化された人民都市の建設」という根本的な目標に落ち着く。崔霁は、この表現の根本的なアップグレードは、都市更新がもはや新型城鎮化の枠組み内の具体的な工程ではなく、都市の発展モデルの転換と現代化都市体系の構築を推進する核心的な担い手となることを意味していると指摘している。これは、都市の高品質発展の「良し悪し」の根本的な命題を解決することに他ならない。
政府活動報告に記された「既存土地や遊休不動産の活用と活性化」について、広東省住房政策研究中心の主任研究員李宇嘉は、不動産がストック時代に入り、都市の成長駆動が増量からストックの質と効率の向上へとシフトしていることを示している。供求関係や資源利用、伝統的建築や文化の保護を考慮し、文化・観光・文化創意産業などの発展を促進し、既存土地や遊休不動産の活性化は今後の不動産と都市の新たな発展モデルになると述べている。
「まず、今後の保障性住宅の調達には、公営住宅、賃貸保障住宅、企業や学生寮などもストックの活用を通じて解決できる。次に、各地で文化・観光・文化創意、最新の飲食業などを発展させる中で、古い建築、例えば鉄道駅、旧工場、廃ホテル、遊休の商業・オフィスビルなどを活用できる。さらに、都市土地の開発においては、すでに譲渡された未開発または遊休の土地を優先的に考慮すべきだ」と李宇嘉は付け加えている。