เพื่อชิงตำแหน่งเลือกตั้งกลางเทอม? ทรัมป์เล่นกล "ความเป็นธรรมด้านที่อยู่อาศัย": วางแผนห้ามยักษ์ใหญ่ของวอลล์สตรีทซื้อบ้านพักอาศัย

สหรัฐอเมริกา ประธานาธิบดีทรัมป์ ได้ประกาศเมื่อเร็ว ๆ นี้ว่าจะดำเนินการตามคำสั่งบริหารและผลักดันกฎหมาย ห้ามนักลงทุนสถาบันขนาดใหญ่ซื้อบ้านเดี่ยว โดยมีเป้าหมายเพื่อเปิดทางให้ครอบครัวชาวอเมริกันทั่วไป “ให้ทาง” บรรเทาวิกฤติด้านความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่รุนแรงขึ้นเรื่อย ๆ คำแถลงนี้ก่อให้เกิดความผันผวนในตลาด ราคาหุ้นของบริษัทให้เช่าบ้านขนาดใหญ่อย่างรวดเร็วร่วงลง

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลแสดงให้เห็นว่านักลงทุนสถาบันถือครองบ้านเดี่ยวในสหรัฐฯ เพียงประมาณ 1% ของจำนวนบ้านเดี่ยวทั้งหมดในประเทศ และสัดส่วนในตลาดท้องถิ่นก็มีจำกัด นักวิเคราะห์เชื่อว่ามาตรการนี้ ซึ่งเป็นความพยายามตอบสนองอารมณ์ประชานิยม แม้จะมีเหตุผลทางการเมือง แต่ก็ยากที่จะเป็นการแก้ไขปัญหาวิกฤติที่เกิดจากความขาดแคลนด้านอุปทาน ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และความขัดแย้งเชิงโครงสร้างอื่น ๆ ได้อย่างแท้จริง หากนโยบายนี้ถูกนำไปใช้ อาจเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการลงทุนด้านที่อยู่อาศัย แต่ประสิทธิภาพและผลข้างเคียงที่อาจเกิดขึ้นก็เป็นที่ถกเถียงกันอย่างกว้างขวาง

การโจมตีเชิงนโยบาย: คำสั่งห้ามซื้อบ้านของทรัมป์จะก่อให้เกิดแผ่นดินไหวในตลาดและการเมืองอย่างไร

ประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ ของสหรัฐฯ ได้ทิ้งระเบิดในประกาศบนโซเชียลมีเดียอย่างชัดเจนว่าจะดำเนินการ ห้ามนักลงทุนสถาบันขนาดใหญ่ซื้อบ้านเดี่ยว เขาไม่ปิดบังว่า “ความฝันด้านที่อยู่อาศัยของชาวอเมริกันหลายคนกำลังกลายเป็นเรื่องที่ไกลเกินเอื้อม” และเน้นย้ำว่า “ผู้คนอาศัยอยู่ในบ้าน ไม่ใช่ในบริษัท” คำแถลงที่แข็งกร้าวและชัดเจนนี้ ได้จุดไฟให้เกิดการถกเถียงในสาธารณะเกี่ยวกับความเป็นธรรมด้านที่อยู่อาศัย และสร้างปฏิกิริยาในตลาดทุนอย่างรวดเร็ว

ปฏิกิริยาของตลาดเป็นสิ่งที่ตรงไปตรงมาและซื่อสัตย์ที่สุด หลังจากประกาศ ราคาหุ้นของบริษัทให้เช่าและบริหารบ้านหลัก ๆ ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง โดยเฉพาะ Invitation Homes ซึ่งเป็นบริษัทให้เช่าบ้านเดี่ยวชั้นนำของประเทศ ร่วงลงกว่า 7% และ American Homes 4 Rent ก็ลดลง 6.3% แม้แต่ Blackstone ซึ่งเป็นกลุ่มการลงทุนที่หลากหลาย ก็มีผลกระทบจากคำแถลงนี้เช่นกัน โดยราคาหุ้นลดลงกว่า 4% ซึ่งชี้ให้เห็นว่านักลงทุนมองนโยบายนี้เป็นภัยคุกคามโดยตรงต่อพื้นที่ดำเนินธุรกิจของพวกเขา และคาดว่าการเติบโตและความสามารถในการทำกำไรในอนาคตจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง

จากมุมมองทางการเมือง การดำเนินการนี้ถูกวิเคราะห์โดยทั่วไปว่าเป็นกลยุทธ์เลือกตั้งที่วางแผนมาอย่างดี นักวิเคราะห์จาก TD Cowen ชื่อ Jaret Seiberg ชี้ว่า แนวคิดนี้ไม่เพียงแต่ดึงดูดฐานเสียงประชานิยมของทรัมป์เท่านั้น แต่ยังเป็นนโยบายที่รองรับโดยรองประธานาธิบดี J.D. Vance ซึ่งสนับสนุนมานานแล้ว Seiberg แสดงความคิดเห็นว่า “การเสนอในช่วงเวลานี้แสดงให้เห็นว่าทีมทรัมป์กังวลอย่างมากว่าปัญหาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยจะส่งผลต่อการเลือกตั้งกลางเทอมอย่างไร” ในบริบทของเงินเฟ้อที่สูงขึ้นและอัตราดอกเบี้ยจำนองที่เพิ่มขึ้น ต้นทุนที่อยู่อาศัยกลายเป็นหนึ่งในปัญหาสำคัญที่ประชาชนทั่วไปกังวลที่สุด ด้วยการชี้เป้าไปที่ “สถาบัน Wall Street ที่โลภ” ทรัมป์พยายามลดความซับซ้อนของวิกฤติที่อยู่อาศัยให้เป็นเรื่องราวเชิงจริยธรรมง่าย ๆ เพื่อเรียกร้องการสนับสนุนจากผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

แม้จะเผชิญกับคำถามจากสมาชิกสภาคองเกรสพรรครีพับลิกันบางคนในอดีต แต่ Seiberg คาดว่า เพื่อไม่ให้ขัดแย้งกับประธานาธิบดี พรรครีพับลิกันน่าจะยอมรับในเรื่องนี้และร่วมกันผลักดันร่างกฎหมายที่เกี่ยวข้อง สำนักงานทำเนียบขาวยังไม่ได้เปิดเผยรายละเอียดนโยบายเพิ่มเติม เพียงแต่ระบุว่า ทรัมป์จะเปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติมในงานประชุมเศรษฐกิจโลกที่เมืองดาวอส สวิตเซอร์แลนด์ ในปลายเดือนนี้ การกล่าวสุนทรพจน์ที่จะเกิดขึ้นนี้ จะเป็นโอกาสให้ผู้สังเกตการณ์ทั่วโลกได้แอบดูแผนงานและความตั้งใจในการดำเนินนโยบายอย่างละเอียด

การวิเคราะห์ข้อมูล: สัดส่วนการถือครองของนักลงทุนสถาบันเพียง 1% จริงหรือเป็นตัวเร่งราคาบ้านสูง?

เพื่อประเมินว่านโยบายนี้ตรงจุดหรือไม่ จำเป็นต้องเข้าใจขนาดของปัญหาอย่างแท้จริง ทรัมป์กล่าวโทษนักลงทุนสถาบันว่าเป็นสาเหตุของปัญหา แต่ข้อมูลสถิติแสดงให้เห็นว่าความเป็นจริงแตกต่างกันอย่างมาก ตามการวิเคราะห์ของ American Enterprise Institute (AEI) ในเดือนสิงหาคม 2024 นักลงทุนสถาบันที่มีทรัพย์สินอย่างน้อย 100 หน่วยครอบครองบ้านเดี่ยวในสหรัฐฯ มีสัดส่วนเพียงประมาณ 1% ของจำนวนบ้านเดี่ยวทั้งหมดในประเทศ แม้ในเขตเมืองที่มีการลงทุนสถาบันสูง เช่น อ Atlanta (4.2%) Dallas (2.6%) และ Houston (2.2%) ก็ยังไม่ถึงระดับที่ครอบงำชุมชน

แน่นอนว่า รายงานของ Government Accountability Office (GAO) ในปี 2024 พบว่าการรวมกลุ่มของนักลงทุนสถาบันอาจทำให้ค่าเช่าและราคาบ้านในบางพื้นที่สูงขึ้น นักวิเคราะห์จาก American Homeowners Alliance ชื่อ Colin Allen ก็สนับสนุนมุมมองนี้ โดยกล่าวว่า “บ้านทุกหลังที่ถูกนักลงทุนสถาบันซื้อไปจากตลาด คือโอกาสที่ครอบครัวอาศัยอยู่จะถูกแย่งชิงไปในสภาพการแข่งขันที่รุนแรง” ในเมืองฟีนิกซ์และพื้นที่อื่น ๆ บ้านหลายหมื่นหลังถูกครอบครองโดยนักลงทุนหลายกลุ่ม ซึ่งแม้ว่าการดำเนินธุรกิจนี้จะถูกกฎหมาย แต่ก็สร้างความกังวลต่อชุมชนในเรื่องผลกระทบจากการแย่งชิงตลาด

อย่างไรก็ตาม นักวิชาการหลายคนชี้ว่า การโฟกัสเพียงนักลงทุนสถาบันอาจเป็นการมองข้ามปัญหาหลักของวิกฤติที่อยู่อาศัย ความจริงคือ สาเหตุสำคัญที่ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นคือความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่แย่ลงเรื่อย ๆ ซึ่งเป็นผลมาจากความขาดแคลนในระดับรุนแรงตามข้อมูลของ Bankrate มากกว่า 75% ของบ้านในสหรัฐฯ เป็นของที่คนส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อได้ ข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (NAR) ยังเผยให้เห็นแนวโน้มที่น่ากลัวว่า ในปี 2024 ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกมีสัดส่วนเพียง 24% ของยอดขายทั้งหมด ซึ่งลดลงจาก 50% ในปี 2010 สาเหตุหลักของการพุ่งขึ้นของราคาบ้านในช่วงหลายปีที่ผ่านมา คือการขาดแคลนสินค้าคงคลังอย่างรุนแรง

ข้อมูลสำคัญของปัญหาโครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ

• สัดส่วนการถือครองโดยนักลงทุนสถาบัน: ประมาณ 1%
• ความสามารถในการซื้อบ้าน: มากกว่า 75% ของบ้านเป็นของที่คนส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อได้
• สัดส่วนผู้ซื้อบ้านครั้งแรก: ปี 2024 เพียง 24% (ปี 2010 อยู่ที่ 50%)
• ช่องว่างอุปสงค์อุปทาน: Goldman Sachs คาดว่าต้องสร้างบ้านเพิ่มอีก 3-4 ล้านหลัง เพื่อให้สอดคล้องกับระดับปกติ

นักวิเคราะห์ของ Goldman Sachs เมื่อปลายปีที่แล้วประมาณการว่า เพื่อบรรเทาความกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัย สหรัฐฯ จำเป็นต้องสร้างบ้านเพิ่มอีก 3-4 ล้านหลัง นี่คือจำนวนที่น่าตกใจ ซึ่งเกินกว่าที่กลุ่มผู้ซื้อที่ถือครองเพียง 1% ของตลาดจะสามารถเติมเต็มได้ ในทางตรงกันข้าม นักวิชาการบางคนเตือนว่า บทบาทของนักลงทุนสถาบันในตลาดไม่ได้เป็นเพียงด้านลบเท่านั้น AEI Housing Center ชื่อ Edward Pinto ชี้ว่า นักลงทุนเหล่านี้มักซื้อและซ่อมแซมบ้านเก่า แล้วนำกลับเข้าสู่ตลาด ซึ่งช่วยเพิ่มจำนวนบ้านที่พร้อมให้เช่าและขายได้จริง

นักวิชาการถกเถียง: คำสั่งห้ามซื้อบ้านคือยารักษาโรคหรือแค่ยาแก้ไขทางการเมือง?

ประเด็นสำคัญในข้อถกเถียงเกี่ยวกับข้อเสนอของทรัมป์คือ มันจะสามารถลดราคาบ้านและช่วยให้ครอบครัวทั่วไปมีบ้านได้จริงแค่ไหน? คำตอบจากผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ยังคงสงสัย เช่น Jeremy Schachter นักนายหน้าจำนองที่มีประสบการณ์ 25 ปีในฟีนิกซ์ กล่าวว่า “มันจะไม่มีผลกระทบมากนัก” เขาชี้ว่า สัดส่วนตลาดของบ้านเช่าที่บริษัทขนาดใหญ่อยู่นั้นมีเพียงประมาณ 2% เท่านั้น

Schachter เชื่อว่าปัจจัยที่แท้จริงที่จะช่วยผู้ซื้อบ้านคือรายได้ที่สูงขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง เขากล่าวถึงค่าธรรมเนียมเฉพาะที่ Fannie Mae และ Freddie Mac เรียกเก็บตามความเสี่ยงเครดิตและสถานะที่อยู่อาศัย และชี้ว่า “ถ้าสามารถจำกัดหรือยกเลิกค่าธรรมเนียมเหล่านี้ อัตราดอกเบี้ยจะลดลงอย่างมาก” แนวคิดนี้ชี้ให้เห็นว่าการแก้ปัญหาอยู่ในนโยบายการเงินและสินเชื่อมากกว่าการจำกัดการเข้าถึงตลาดแบบง่าย ๆ

Edward Pinto ก็แสดงความกังวลในเชิงลึกจากมุมมองของตลาด เขาเชื่อว่า การห้ามกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) บริษัทเอกชน และนักลงทุนรายอื่น ๆ เข้าซื้อบ้าน อาจส่งผลให้กลุ่มเหล่านี้ไม่เต็มใจขายบ้านที่มีอยู่ ซึ่งอาจลดจำนวนบ้านที่พร้อมขายในตลาดและทำให้ปัญหาการขาดแคลนรุนแรงขึ้น นี่อาจเป็นการสร้าง “ปัญหาใหม่” ที่ใหญ่ขึ้นจากการแก้ไขปัญหาเล็ก ๆ

แล้วทางออกที่ดีกว่าคืออะไร? Pinto เสนอแนวทางสองประการ คือ 1) อนุญาตให้เจ้าของบ้านปล่อยเช่าโดยไม่เสียภาษี สำหรับบ้านว่างเปล่า เพื่อใช้ประโยชน์จากทรัพยากรที่มีอยู่ให้เต็มที่ และ 2) กระตุ้นให้รัฐต่าง ๆ สร้างบ้านเพิ่มขึ้น ซึ่งทั้งสองแนวทางมุ่งเน้นไปที่การเพิ่มอุปทานที่แท้จริง จากมุมมองของท้องถิ่น ผู้มีโอกาสซื้อบ้านแต่ยังไม่สามารถทำได้ สาเหตุหลักคือรายได้ที่ไม่เติบโตตามราคาบ้านและอัตราดอกเบี้ย บางการศึกษายังชี้ว่า นักลงทุนเอกชนอาจเป็นตัวเร่งให้ราคาบ้านพุ่งขึ้นถึง 20-30% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการเพิ่มความยืดหยุ่นของอุปทานเป็นทางออกที่สำคัญที่สุด การแก้ไขปัญหาอาจต้องเน้นการคลายปัญหา มากกว่าการปิดกั้น

แนวโน้มของนโยบาย: คำสั่งห้ามจะสามารถบังคับใช้ได้จริงไหม? แล้ววิกฤติที่อยู่อาศัยจะคลี่คลายอย่างไร?

ข้อเสนอของทรัมป์ได้สร้างแรงสั่นสะเทือนในสภาคองเกรส สองพรรคต่างแสดงท่าทีที่ซับซ้อนและผสมผสานกัน ตัวแทนจากมอนแทนา พรรครีพับลิกัน สตีฟ เดนส์ (Steve Daines) กล่าวว่า “นักลงทุนสถาบันสามารถหาโอกาสลงทุนที่ดีในที่อื่นได้ โดยไม่จำเป็นต้องแข่งขันกับชาวอเมริกันที่ต้องการซื้อบ้านเป็นครั้งแรก” คำพูดนี้สอดคล้องกับแนวคิด “ประชาชนเป็นอันดับหนึ่ง” ของทรัมป์

ในทางตรงกันข้าม ส.ว. Elizabeth Warren จากแมสซาชูเซตส์ วิจารณ์มาตรการนี้ว่า “ยังไม่เพียงพอ” และโจมตีผลงานด้านนโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐบาลทรัมป์อย่างรุนแรง เธอชี้ว่า “ในช่วงที่โดนัลด์ ทรัมป์ เป็นประธานาธิบดี จำนวนบ้านที่ถูกยึดทรัพย์เพิ่มขึ้น 21%” และ “รัฐบาลเพิ่งอนุมัติการควบรวมกิจการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่สองแห่ง ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการซื้อขายบ้านสูงขึ้นอีก” คำวิจารณ์ของวอร์เรนนี้ ทำให้ประเด็นเปลี่ยนจากการห้ามนักลงทุนเป็นเรื่องของบทบาทของรัฐบาลและผลกระทบทางเศรษฐกิจโดยรวม

แนวทางการดำเนินนโยบายนี้จะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ประการแรกคือ รูปแบบกฎหมายสุดท้ายว่าจะเป็นการออกคำสั่งบริหารที่กำหนด “นักลงทุนสถาบันขนาดใหญ่” อย่างกว้าง ๆ หรือเป็นกฎหมายที่ผ่านสภาคองเกรสอย่างละเอียด พร้อมกำหนดข้อยกเว้น เช่น สำหรับนักลงทุนที่ซ่อมแซมบ้านเก่า การเลือกเส้นทางกฎหมายจะส่งผลต่อการบังคับใช้และผลกระทบในตลาดอย่างมาก

ประการที่สอง การตอบสนองของรัฐและท้องถิ่นก็สำคัญ เนื่องจากนโยบายด้านที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ มีความแตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค บางรัฐอาจเลือกเสริมสร้างกฎหมาย ขณะที่บางรัฐอาจผ่อนคลายหรือปรับเปลี่ยนตามสภาพตลาด เช่น ในรัฐชายฝั่งตะวันตกที่ขาดแคลนบ้านอย่างรุนแรง กับรัฐกลางที่ตลาดยังสมดุล

สุดท้าย ความสำเร็จของนโยบายนี้จะเป็นประเด็นสำคัญในการเลือกตั้งกลางเทอมปี 2026 ซึ่งจะเป็นการวัดว่าประชาชนให้ความสนใจต่อสัญลักษณ์และท่าทีแข็งกร้าวต่อ “Wall Street” หรือเน้นไปที่แนวทางเพิ่มอุปทานและลดต้นทุนที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นเช่นไร คำประกาศของทรัมป์ได้สร้างประเด็นสำคัญให้สังคมถกเถียงกันอีกครั้งว่า “ใครเป็นเจ้าของชุมชนอเมริกัน” และเป็นปัญหาเชิงเศรษฐกิจและสังคมที่ลึกซึ้งในระดับชาติ