今日の不動産市場における現金オファーの支配：なぜ売り手はより高い入札よりも確実性を選び続けるのか

住宅販売に関して、売り手は現金オファーを好む傾向にありますか？答えはますますそうなってきており、そのデータはそれを明確に示しています。現金取引は現在、全住宅販売の25%以上を占めており、2019年から25%の大幅な増加を示しています。より顕著なのは、Redfinの分析によると、現金オファーは融資を受けたオファーと比べて入札合戦に勝つ可能性が4倍高いということです。それでも最も明らかなのは、多くの現金オファーが実際には競合する入札よりも低い金額で提示されているケースが多いということです。では、なぜ売り手は、たとえ金銭的に有利でなくても、現金オファーを選ぶのでしょうか？

リスク要因：なぜ確実性が価格を上回るのか

売り手が現金オファーを優先する主な理由は、取引の確実性に関係しています。融資を伴う購入には本質的に条件がつきものです—買い手はローン承認が遅れると撤回できるのです。住宅ローンの承認過程では、多くの要因が取引を妨げる可能性があります：失業、信用スコアの低下、勤務時間の短縮などが、買い手の融資資格を奪うことがあります。これが起こると、売買は破談となり、売り手は最初からやり直しを余儀なくされ、場合によっては二つの住宅ローンを同時に負担する責任を負うこともあります。

不動産の専門家は、現金買い手はこのリスクの層を完全に排除していると指摘します。すでに流動資本を示しているため、取引が実際に成立する確率が格段に高まるのです。ラスベガスを拠点とするエージェントは、「売り手は取引が実際に成立するという保証をより確実に得られる」と説明しています。

迅速さを戦略的優位に

リスク軽減を超えて、現金取引は非常に短期間で完了します。従来の住宅ローン承認には通常30〜45日かかるのに対し、現金取引は最短で1〜2週間、場合によっては数日で完了することもあります。迅速な資金再配置や早期の引越しを必要とする売り手にとって、このスピードアップは非常に価値があります。特に不動産投資家は、このタイムラインを魅力的と感じ、しばしば現金取引を選択して再投資サイクルを迅速化し、市場の機会を活用しています。

査定の問題を排除

三つ目の重要な利点は、査定の独立性に関係しています。住宅ローンを伴う購入では、専門の査定が必要であり、査定額が提示価格を下回ると紛争が生じます。買い手は差額を自己負担するか、再交渉を余儀なくされます。全米不動産業者協会によると、査定問題は4月の全契約解除の12%、遅延クロージングの21%に影響を与え、パンデミック前と比べて16%増加しています。現金買い手はこの障壁を完全に回避し、売り手にとってよりスムーズで予測可能な取引を実現します。

価格競争の変化

興味深いことに、現代の現金オファーはかつての低額提案というイメージを払拭しています。今日の現金買い手は、以前の住宅売却資金を流用したり、RibbonやAcceptといった新興プラットフォームを利用したりして、しばしば提示価格と同じか、それ以上の金額を入札します。市場調査によると、売り手の75%は、融資を受けたオファーは現金オファーより約10%高くなければ競争力がないと考えています。これは、中央値の住宅価格が428,700ドルの場合、約43,000ドルのプレミアムを支払う必要があることを意味し、公平な競争のためにはかなりの追加コストが必要です。

市場の動向と金利上昇

パンデミック後、現金オファーの割合は増加し、金利の上昇とともに加速しています。借入コストの上昇は、資格のある買い手を市場から締め出すか、融資を経済的に不可能にします。その結果、多くの融資希望者は代替手段に目を向け、資産の流動化や、売り手にとって現金取引として見える融資プログラムを利用しています。

この市場の構造は、現金買い手にとって有利な状況を作り出しています。専門家は、すべての条件が一致し、類似の物件であれば、現金が勝つと一様に認めています。確実性、スピード、シンプルさの組み合わせにより、金額の差に関係なく、現金オファーはほぼ常に優先されるのです。