Mengapa Blackstone Group kehilangan 17 miliar dalam satu hari? Larangan pembelian oleh Trump memicu gempa besar di pasar properti

Blackstone Group saham anjlok 9% dalam satu hari, nilai pasar menguap sebesar 17 miliar dolar AS. Trump mengumumkan pelarangan investor institusional membeli rumah tunggal, dan dalam 5 menit setelah pengumuman, harga saham Blackstone langsung turun tajam. Usia median pembeli rumah pertama di AS melonjak ke rekor 40 tahun, meskipun hanya 3% dari pasar pembelian rumah dipegang oleh institusi, krisis keterjangkauan perumahan telah menjadi isu inti politik.

5 menit menguapkan 17 miliar pasar yang mengejutkan

Pukul 9:30 pagi waktu Timur AS hari ini, saat pasar AS dibuka, saham Blackstone $BX mulai menurun. Saat indeks S&P 500 mencapai rekor tertinggi saat pembukaan, pergerakan yang tidak biasa ini menarik perhatian pasar. Hingga pukul 10:35 pagi waktu Timur AS, harga saham Blackstone turun 4%, tanpa adanya berita besar, dan penurunan ini tanpa adanya berita buruk yang jelas membuat para trader bingung.

Guncangan nyata terjadi pada pukul 12:45 siang waktu Timur AS. Presiden Trump mengumumkan pelarangan pembelian rumah tunggal oleh institusi, dan hanya 5 menit kemudian, saham Blackstone anjlok 9%, dengan nilai pasar menguap 17 miliar dolar AS dalam hari itu. Penurunan mendadak ini sangat jarang terjadi di saham blue-chip, mencerminkan reaksi panik pasar terhadap kebijakan ini. Hingga pukul 14:30 waktu Timur AS, saham ini rebound 5% dari titik terendahnya, karena adanya pembelian saat harga rendah, tetapi tetap ditutup turun sekitar 4% untuk hari itu.

Mengapa pasar bereaksi begitu keras? Blackstone adalah perusahaan pengelola aset alternatif terbesar di dunia, dengan total aset lebih dari 1 triliun dolar AS, di mana investasi properti memegang porsi penting. Meskipun saat ini investor institusional hanya menguasai 2-3% dari pembelian rumah tunggal di AS, Blackstone memiliki kehadiran yang sangat besar di bidang ini. Larangan Trump tidak hanya mempengaruhi investasi di masa depan, tetapi juga mengubah ekspektasi pasar terhadap keberlanjutan model bisnis Blackstone.

REIT dan dana swasta di bawah Blackstone memegang banyak aset rumah tunggal untuk disewakan. Model bisnis “beli rumah, sewakan” ini berkembang pesat selama pandemi, karena lingkungan suku bunga rendah memungkinkan institusi mendapatkan pembiayaan dengan biaya sangat rendah, lalu menyewakan dengan harga lebih tinggi untuk meraih keuntungan. Jika di masa depan mereka tidak lagi mampu membeli rumah baru untuk memperbesar skala, cerita pertumbuhan dana ini akan terganggu, dan investor akan menilai ulang valuasinya.

Masalah struktural di balik krisis perumahan

Mengapa Trump tiba-tiba mengambil langkah ini? Jawabannya tersembunyi dalam data mengejutkan tentang krisis keterjangkauan perumahan di AS. Usia median pembeli rumah pertama telah melonjak ke rekor 40 tahun, lebih tinggi dari usia median 33 tahun pada 2021 dan 29 tahun pada 1981. Penundaan mimpi membeli rumah generasi muda ini telah menjadi masalah sosial dan politik yang serius.

Tiga data inti krisis perumahan

Rasio harga rumah terhadap pendapatan melampaui 4,5 kali: tertinggi sejak 1950-an, kepemilikan rumah menjadi kemewahan

Persentase pembelian oleh investor 27%: melonjak dari 14% pada 2020 menjadi 27%, hampir sepertiga rumah tidak dimiliki pembeli untuk tinggal sendiri

Usia pembeli pertama tertunda 11 tahun: dari 29 tahun pada 1981 menjadi 40 tahun, satu generasi tersisih dari pasar

Kekurangan pasokan adalah akar masalahnya. Rata-rata tingkat hipotek pemilik rumah saat ini sekitar 4,2%, lebih rendah dari tingkat hipotek tetap 30 tahun saat ini sekitar 6,2%, selisihnya 200 basis poin. Perbedaan ini belum pernah sebesar ini, membuat penjualan rumah secara ekonomi menjadi tidak menarik. Jika harus kehilangan manfaat suku bunga 2%, mengapa harus menjual rumah? Efek “kunci suku bunga” ini menyebabkan stok rumah yang ada terjebak dalam kekurangan sejarah.

Data menunjukkan fenomena mengejutkan: sejak 2005, harga rumah yang sudah ada (existing homes) telah melampaui harga rumah baru. Artinya, yang lama lebih mahal daripada yang baru karena tidak ada yang mau menjual. Kekayaan nyata banyak keluarga AS saat ini adalah hipotek 2,5% selama pandemi, bukan nilai rumah itu sendiri. Struktur pasar yang terdistorsi ini menunjukkan masalah yang jauh lebih kompleks dari sekadar permukaan.

Namun demikian, Trump memilih menuding investor institusional. Meskipun data menunjukkan bahwa perusahaan besar hanya menguasai sekitar 3% dari pasar pembelian rumah dan aktivitas mereka menurun drastis pada 2023-2024, keputusan ini memiliki makna simbol politik yang kuat. Menyalahkan “keserakahan Wall Street” atas krisis perumahan jauh lebih mudah mendapatkan dukungan pemilih daripada menjelaskan efek kunci suku bunga yang kompleks.

Apakah larangan ini bisa menyelesaikan krisis perumahan?

Data berdasarkan skala investor menunjukkan bahwa investor besar dan besar saat ini hanya menyumbang sekitar 20% dari total pembelian rumah oleh investor. Artinya, dana besar ini hanya sekitar 3% dari total transaksi pembelian rumah di AS. Kami berpendapat bahwa pengurangan permintaan sekitar 3% akan berdampak kecil terhadap harga rumah, karena permintaan itu sendiri bukan masalah utama.

Faktanya, berdasarkan data Reventure, permintaan penjualan telah turun ke level terendah dalam 40 tahun, hanya 4,7% dari rumah yang sudah dihuni yang sedang dijual. Penurunan permintaan 3% tidak akan berdampak besar. Bahkan jika menghapus semua pembelian oleh investor, investor pribadi tetap menyumbang lebih dari 70% dari permintaan saat ini. Saat ini kita menghadapi tingkat permintaan terendah dalam sejarah, dan masalahnya adalah pasokan yang sangat menurun.

Solusi sejati adalah menurunkan suku bunga dan meningkatkan pasokan. Hanya ketika suku bunga hipotek turun mendekati rata-rata suku bunga pemilik rumah saat ini, efek kunci suku bunga akan hilang dan pasokan rumah yang ada akan kembali normal. Namun, di tengah tekanan inflasi dan kebijakan pengetatan Federal Reserve, kemungkinan penurunan suku bunga secara besar dalam waktu dekat sangat kecil. Larangan Trump lebih merupakan langkah politik daripada solusi nyata.

Bagi pasar, peristiwa ini mengungkapkan kekuatan ketidakpastian kebijakan. Nilai pasar Blackstone sebesar 170 miliar dolar yang menguap dalam 5 menit menunjukkan bahwa risiko kebijakan dapat menghancurkan kepercayaan investor secara instan. Investor kripto harus belajar dari ini: ketika pemerintah mulai menargetkan industri atau model bisnis tertentu, volatilitas aset terkait akan meningkat secara tajam.