Pour gagner les élections de mi-mandat ? Trump mise sur la « justice en matière de logement » : prévoit d'interdire aux géants de Wall Street d'acheter des logements familiaux

Les récents déclarations du président américain Donald Trump annoncent la prise immédiate de mesures administratives et la promotion d’une législation visant à interdire aux grands investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales, dans le but de « faire place » aux familles américaines ordinaires et d’atténuer la crise croissante de l’accessibilité au logement. Cette déclaration a provoqué une turbulence sur le marché, avec une chute immédiate des cours des grandes sociétés de gestion locative.

Cependant, les données montrent que les investisseurs institutionnels détiennent seulement environ 1 % du stock total de maisons unifamiliales aux États-Unis, avec une part limitée sur certains marchés locaux. Les analystes estiment que cette mesure, visant à répondre à la vague populiste, bien qu’elle ait ses considérations politiques, ne pourra pas résoudre en profondeur la crise du logement, qui est principalement alimentée par une pénurie grave de l’offre, des coûts de construction élevés et d’autres contradictions structurelles. Si elle est mise en œuvre, cette politique pourrait remodeler le paysage de l’investissement résidentiel, mais son efficacité réelle et ses effets secondaires potentiels suscitent de vives controverses.

Coup de force politique : comment l’interdiction de logement de Trump secoue le marché et la scène politique

Le président Donald Trump a lancé une bombe dans une déclaration sur les réseaux sociaux, affirmant qu’il prendrait des mesures pour interdire aux grands investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales. Il a déclaré sans détour : « Le rêve de logement de nombreux Américains devient de plus en plus inaccessible », en soulignant que « les gens vivent dans des maisons, pas dans des entreprises ». Ce discours ferme et tranché a rapidement alimenté le débat public sur l’équité du logement, provoquant une réaction en chaîne sur les marchés financiers.

La réaction du marché a été la plus immédiate et sincère. Après l’annonce, les actions des principales sociétés de gestion locative ont fortement chuté. Parmi elles, Invitation Homes, leader national dans la location de maisons unifamiliales, a vu son cours chuter de plus de 7 %, tandis qu’American Homes 4 Rent a reculé de 6,3 %. Même des géants diversifiés comme Blackstone ont vu leur cours baisser de plus de 4 % suite à cette déclaration. Cela montre clairement que les investisseurs perçoivent cette politique comme une menace directe à leur modèle d’affaires, anticipant une restriction de leur croissance et de leur rentabilité futures.

Du point de vue politique, cette initiative est généralement interprétée comme une stratégie électorale soigneusement calculée. L’analyste de TD Cowen, Jaret Seiberg, indique que cette proposition ne séduit pas seulement la base populiste de Trump, mais aussi une politique soutenue depuis longtemps par le vice-président J.D. Vance. Seiberg commente : « La présenter à ce moment précis montre à quel point l’équipe de Trump est préoccupée par la façon dont la crise du logement influence les élections de mi-mandat ». Dans un contexte d’inflation élevée et de hausse des taux hypothécaires, le coût du logement est devenu l’un des principaux enjeux pour les électeurs ordinaires. En pointant du doigt « l’avidité des institutions de Wall Street », Trump tente de simplifier la crise du logement en une narration morale facile à comprendre, afin de rallier le soutien des électeurs à revenu moyen et faible.

Malgré des doutes de certains républicains du Congrès, Seiberg prévoit que, pour éviter un affrontement direct avec le président, le parti républicain pourrait faire des concessions sur cette question, en favorisant une législation bipartite. La Maison-Blanche n’a pas encore fourni de détails supplémentaires, indiquant simplement que Trump dévoilera davantage d’informations lors du Forum économique mondial de Davos, en Suisse, plus tard ce mois-ci. Ce discours à venir offrira sans doute aux observateurs mondiaux une fenêtre sur ses intentions politiques précises et sa détermination à les mettre en œuvre.

Diagnostic des données : une détention par les investisseurs de seulement 1 %, un vrai moteur des prix élevés ?

Pour évaluer si une politique est adaptée, il faut d’abord comprendre l’ampleur réelle du problème. La narration de Trump accusant les investisseurs institutionnels d’être responsables de la crise du logement contraste fortement avec les données statistiques. Selon une analyse de l’American Enterprise Institute (AEI) datée d’août 2024, les investisseurs institutionnels possédant au moins 100 propriétés ne détiennent qu’environ 1 % du stock total de maisons unifamiliales aux États-Unis. Même dans des zones urbaines où l’investissement institutionnel est plus concentré, comme Atlanta (4,2 %), Dallas (2,6 %) ou Houston (2,2 %), leur domination reste limitée.

Certes, un rapport de l’Office de responsabilité gouvernementale (GAO) de 2024 indique que la concentration de l’investissement institutionnel peut faire grimper les loyers et les prix dans certaines régions. Colin Allen, directeur exécutif de l’American Homeowners Alliance, partage cette opinion : « Chaque maison achetée par un investisseur institutionnel prive une famille d’une opportunité dans une compétition féroce ». À Phoenix, des dizaines de milliers de maisons sont détenues par divers investisseurs, une pratique légale mais qui soulève des préoccupations sociales quant à son effet d’éviction du marché local.

Cependant, plusieurs experts soulignent que cibler uniquement les investisseurs institutionnels masque la véritable cause de la crise : un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande, qui s’est aggravé sur plusieurs décennies. Selon les données de Bankrate, plus de 75 % des maisons aux États-Unis sont devenues inabordables pour la majorité des Américains. L’Association nationale des agents immobiliers (NAR) indique qu’en 2024, seulement 24 % des transactions d’achat de maison concernent des primo-accédants, contre 50 % en 2010. La cause fondamentale de la flambée des prix réside dans la grave pénurie de stocks.

Données clés du marché immobilier américain

• Part détenue par les investisseurs : environ 1 % du stock total de maisons unifamiliales.
• Accessibilité au logement : plus de 75 % des maisons sont inabordables pour la majorité.
• Proportion de primo-accédants : 24 % en 2024 (contre 50 % en 2010).
• Écart entre offre et demande : Goldman Sachs estime qu’il faut ajouter entre 3 et 4 millions de logements pour revenir à une situation normale.

Les analystes de Goldman Sachs estimaient en octobre dernier qu’il fallait construire 3 à 4 millions de logements supplémentaires pour soulager la pression sur les prix immobiliers. Ce chiffre impressionnant dépasse largement ce qu’un groupe d’acheteurs ne représentant que 1 % du marché pourrait compenser. Certains experts mettent en garde : le rôle des investisseurs institutionnels n’est pas entièrement négatif. Edward Pinto, chercheur principal au Center for Housing Studies de l’AEI, souligne que ces investisseurs achètent souvent des maisons délabrées, les rénovent, puis les remettent sur le marché, augmentant ainsi l’offre de logements à louer ou à vendre.

Débats d’experts : l’interdiction du logement est-elle un remède ou un simple placebo politique ?

Le débat autour de la proposition de Trump tourne principalement autour de cette question : dans quelle mesure cette mesure peut-elle réellement faire baisser les prix et aider les familles à se loger ? Les retours du terrain sont généralement sceptiques. Jeremy Schachter, courtier en prêts hypothécaires à Phoenix avec 25 ans d’expérience, déclare franchement : « Cela n’aura pas beaucoup d’impact ». Sa conviction repose sur la faible part de marché concernée — seulement environ 2 % des logements locatifs aux États-Unis sont détenus par de grandes entreprises.

Schachter pense que les véritables leviers pour aider les acheteurs sont des salaires plus élevés et des taux d’intérêt plus bas. Il évoque notamment les frais spécifiques que Fannie Mae et Freddie Mac appliquent en fonction du risque de crédit et de la résidence principale, en soulignant : « Si on pouvait limiter ou supprimer ces frais, les taux d’intérêt baisseraient considérablement ». Sa proposition oriente la solution vers des politiques financières et de crédit plus globales, plutôt que vers une simple restriction d’accès au marché.

Edward Pinto exprime une inquiétude plus profonde, en analysant la dynamique du marché. Il pense que l’interdiction aux fonds d’investissement immobilier, aux sociétés de private equity, etc., pourrait avoir des effets inattendus. Ces interdictions pourraient dissuader ces acteurs de vendre leurs propriétés existantes, réduisant ainsi l’offre disponible sur le marché et aggravant la tension sur l’offre. Cela reviendrait à créer un « nouveau problème » en tentant de résoudre un « petit problème ».

Quelles seraient alors de meilleures solutions ? Pinto propose deux pistes : d’une part, permettre aux propriétaires de louer en exonération fiscale des chambres inoccupées pour mieux utiliser le parc existant ; d’autre part, encourager les États à construire davantage de logements. Ces deux approches ciblent directement la racine du problème — augmenter l’offre effective. Sur le plan local, de nombreux acheteurs potentiels qui ne peuvent réaliser le « rêve américain » sont bloqués par la stagnation des revenus face à la hausse des prix et des taux. Certaines études indiquent même que l’investissement privé aurait pu faire grimper les prix de 20 à 30 %, ce qui montre que dans un marché à offre peu flexible, toute nouvelle demande amplifie la crise. La solution fondamentale pourrait résider dans la facilitation, plutôt que dans la restriction.

Orientation politique : l’interdiction sera-t-elle adoptée ? La crise du logement, comment la résoudre ?

L’initiative de Trump a rapidement suscité des réactions mitigées au Congrès. Un sénateur républicain du Montana, Steve Daines, a exprimé son soutien : « Ces investisseurs institutionnels peuvent trouver d’autres moyens de réaliser de bons investissements, sans avoir à concurrencer les Américains qui cherchent à acheter leur première maison ». Ces propos s’inscrivent dans la logique « du peuple d’abord » de Trump.

En revanche, la sénatrice démocrate Elizabeth Warren a critiqué cette mesure comme « loin d’être suffisante » et a dénoncé le bilan global des politiques du gouvernement Trump en matière de logement. Elle a souligné : « Pendant la présidence de Donald Trump, le nombre de saisies a augmenté de 21 % », et « le gouvernement a récemment approuvé la fusion de deux des plus grandes entreprises immobilières du pays, ce qui va encore augmenter le coût des transactions immobilières ». La critique de Warren déplace le débat d’un simple interdit aux investisseurs vers le rôle plus large de la régulation gouvernementale et des politiques économiques.

L’issue de cette controverse dépendra de plusieurs facteurs. Tout d’abord, la forme finale de la législation est cruciale. S’agira-t-il d’un simple décret administratif définissant « grands investisseurs institutionnels », ou d’une législation détaillée adoptée par le Congrès, précisant le champ d’application et prévoyant des exemptions (par exemple pour les investisseurs rénovant des bâtiments vétustes) ? La voie législative choisie déterminera l’impact effectif et la mise en œuvre concrète.

Ensuite, la réaction des gouvernements locaux et des États sera déterminante. La politique du logement étant très régionale aux États-Unis, certains États pourraient renforcer ou atténuer la portée de la mesure fédérale, en fonction de leur contexte local. Par exemple, dans les États de la côte ouest où la pénurie est critique, la législation locale pourrait diverger fortement de celle d’États plus équilibrés.

Enfin, la réussite ou l’échec de cette politique, ainsi que ses effets concrets, seront des enjeux majeurs pour les élections de mi-mandat de 2026. Elles permettront de voir si les électeurs privilégient une posture symbolique et dure contre Wall Street, ou s’ils veulent des solutions concrètes pour augmenter l’offre de logement et réduire les coûts. Quoi qu’il en soit, cette déclaration de Trump a réussi à replacer la question de « qui possède les communautés américaines » au cœur du débat socio-économique national.