埃塞克斯公寓市场信号显示重大转变，住宅房地产投资信托基金公布第四季度业绩

住宅房地产投资信托行业正进入关键时期，主要运营商正准备公布季度业绩。在主要参与者中，埃塞克斯（Essex）处于市场挑战与机遇的交汇点，将埃塞克斯公寓市场定位为展望2026年的行业动态缩影。

美国公寓行业经历重大市场转型

2025年最后一个季度，美国公寓市场发生了根本性转变，标志着疫情后几年异常增长的结束。根据RealPage的行业数据，市场明显趋向正常化，季节性模式在经历近三年的扰动后重新确立。

自2022年以来首次，季节性第四季度的净单位亏损约为40,400个单元，显示出年终迁移模式的回归。全年吸纳量总计365,900个单元，为2024年中以来最低年度数字，更接近长期历史平均水平，而非近年来的高企数字。

供应动态持续逐步缓和。2025年新增约409,500个单位，最后一季度仅新增约89,400个，连续第四个季度新库存放缓。尽管如此，交付量仍远高于传统历史水平，继续对实际入住率和租金定价能力施加压力。

截至年底，总体入住率降至94.8%，有效要价租金在第四季度下降1.7%，全年下降0.6%，为2021年初以来最剧烈的年度收缩。房东越来越多地提供让步，超过23%的单位提供平均7%的激励措施，显示运营商的谈判力量正逐步向租户倾斜。

地理分布造成公寓REIT的赢家与输家

市场表现沿地理线条日益分化，为不同运营策略带来不同前景。供给增长迅速的Sun Belt城市——包括奥斯汀、凤凰城、丹佛和圣安东尼奥——的租金压缩最为明显，为集中在这些快速扩张都市的REIT带来阻力。

相反，供给受限的沿海和科技中心市场如纽约、旧金山和圣何塞表现出韧性，租金仍在温和上涨。这种地理分裂从根本上改变了竞争格局，有利于拥有多地布局或以西海岸为核心的运营商，尤其是像埃塞克斯这样在加州高收入租户群和科技就业市场具有重要敞口的公司。

对于埃塞克斯的公寓社区而言，西海岸的布局具有防御性特质。该地区高昂的房价延长了居民的居住期限，而科技企业的强劲就业增长支持高收入租户的需求——这些动态有助于其业绩优于供给受限的Sun Belt同行。

物业层面盈利在2026年初面临压力

这些市场力量的结合预计将在短期内压缩物业层面的盈利指标。同店净运营收入（NOI）增长可能趋于平稳或略有下降，收入指标受到入住率挑战和有限定价能力的双重压力。

这一环境为计划在2月初公布财报的五大住宅REIT的业绩提供了背景。

五大住宅REIT走向不同路径

AvalonBay Communities近期公布了第四季度业绩，短期前景平淡。该运营商预计第四季度收入约为7.68亿美元，同比增长3.75%，核心每股运营资金（FFO）估计接近2.84美元，年增长1.43%。凭借稳健的资产负债表和关键市场供应有限，公司已为入住压力缓解后的长期稳定做好准备。

Essex Property Trust同样面临挑战。该运营商受益于西海岸的高集中度，那里高家庭收入、优质租户结构和高房价支撑基本需求。预计第四季度收入接近4.77亿美元，同比增长4.86%，管理层指引核心FFO每股在3.93美元至4.03美元之间，市场共识为4.00美元，约为2%的年度增长。部分第四季度供应交付对入住率和租金定价造成压力，但埃塞克斯公寓的优质租户结构和沿海市场有限的供应应能提供一定支撑。

Mid-America Apartment Communities展望第四季度，重点在Sun Belt地区，面临挑战。预计季度收入约为5.58亿美元，同比增长1.45%。第四季度核心FFO每股指引为2.23美元，市场共识为2.22美元，基本持平。区域供应增加限制了定价能力，尽管早期迹象显示续租率趋于稳定。

Equity Residential公布了第四季度业绩，预期温和增长。预计收入接近7.89亿美元，同比增长2.94%。归一化FFO每股指引为1.04美元，年增长4%。公司城市与郊区多元化布局以及高收入租户基础提供一定支撑，尽管季节性第四季度价格疲软和部分市场供应压力依然存在。

Camden Property Trust面临第四季度动态，部分由高增长市场的敞口抵消行业逆风。第四季度收入预期接近3.95亿美元，同比增长2.15%。核心FFO每股指引为1.73美元，基本持平。公司平衡的地理布局和租户质量指标支持短期稳定，尽管供应竞争加剧。

展望未来：市场趋于正常化持续推进

公寓行业向市场正常化的转变是一个多年的过程，而非短暂的周期性波动。保持地理多样性、关注租户质量和资产负债表稳健的运营商——包括领先的埃塞克斯公寓——似乎更有能力应对不断变化的环境，而那些过度依赖饱和供应市场的同行则面临更大挑战。

财报季为投资者提供了了解主要运营商如何应对转型的清晰视角，业绩结果可能确认分析师对短期内温和增长和运营压力的预期。