在当今利率环境下值得关注的三只房地产投资信托基金（REITs）

为什么REITs正在反弹

房地产投资信托基金 (REITs) 在经历了充满挑战的2022-2023年后，重新获得了投资者的动力。这些工具——即购买物业、产生租金收入并向股东分配至少90%应税收益的实体——此前受到利率上升的压力。借款成本的上升使得物业收购变得更昂贵，而像国债和存款证（CDs）这样的有吸引力的替代投资减少了它们的吸引力。

当美联储在2024年和2025年连续实施六次降息时，局势发生了巨大变化。这一转变使得REITs相比固定收益类竞争者变得更加具有吸引力。对于追求收入的投资者来说，现在是一个绝佳的窗口期，因为在资本重新涌入该行业、估值倍数扩大之前。

Realty Income的理由：规模与稳定性相结合

Realty Income (NYSE: O) 作为全球最大的REITs之一，管理着超过15,500个商业物业，遍布美国和欧洲。其租户名单强调抗衰退的零售商——7-Eleven、Dollar General和Walgreens——在经济周期中提供收益的可预测性。

公司采用三网合一的租赁模式，租户负责维护、保险和物业税。这一结构带来稳定的现金流，以调整后运营资金（AFFO）衡量。近期表现显示出韧性：最新季度的入住率为98.7%，反映出公司应对租户挑战的能力。尽管一些表现较弱的运营商缩减了规模，但更强的租户则扩大了业务，自1994年首次公开募股以来，入住率一直保持在96%以上。

Realty Income预计2025年的每股AFFO为4.25美元至4.27美元，年增长率为1%-2%。其每月股息(前瞻收益率5.3%)，由这些预测稳健支撑，连续132年的年度派息增长彰显管理层的承诺。以大约14倍的滚动AFFO市盈率来看，估值对保守型收入投资者来说是合理的。

Vici Properties：娱乐租户，抗通胀

Vici Properties (NYSE: VICI) 采取不同的策略，专注于体验式房地产——在北美拥有93家赌场、度假村和娱乐场所。租户如凯撒娱乐、米高梅度假村和Penn娱乐公司都在周期性行业中运营，使得Vici自2018年首次公开募股以来保持100%的入住率尤为引人注目。

其秘诀在于多年的租约与消费者价格指数（CPI）挂钩。这一机制会随着通胀自动调整租金，从而保护Vici的收入流和股息的可持续性。与Realty Income类似，Vici采用三网合一的租赁经济，将运营负担转嫁给租户。

公司自上市以来，年度股息持续增长。预计2025年的AFFO将达到每股2.36美元至2.37美元，增长4%-5%，这轻松覆盖其前瞻性股息率1.80美元(6.1%收益率)。每股估值约为滚动AFFO的16倍，显示出升值空间。

Digital Realty：布局云计算和AI扩展

Digital Realty Trust (NYSE: DLR) 运营着300多个数据中心，为超过5,000个客户提供服务，遍布50多个大都市区。其客户基础包括超过一半的财富500强企业，包括IBM、Oracle和Meta。

近年来，公司有意重塑资产组合——剥离低增长的传统数据中心，同时强调与云基础设施、人工智能（AI）和高性能计算（HPC）相关的超大规模物业。在这一转型过程中，AFFO有所下降，股息增长暂停，受到更高的利息支出、运营成本上升和货币汇率压力的影响。

随着Digital Realty完成战略性资产剥离、通胀趋缓和利率压力减轻，未来走势应会趋于正常。管理层预计2025年的核心FFO（以恒定货币计算）为每股7.25美元至7.30美元，同比增长8%-9%，覆盖其前瞻股息4.88美元(3%收益率)。预计入住率将从2024年的82.9%提升100-200个基点，显示需求不断增长。

这一布局使Digital Realty成为一个兼具平衡收入和结构性增长潜力的投资标的——比纯粹的AI股票波动性更低，同时捕捉基础设施的行业趋势。

更广泛的REITs图景

利率下降与结构性需求驱动因素（云计算采用、AI部署、消费者支出正常化）的汇聚，为REIT估值创造了有利的背景。这三只REIT代表了不同的行业$29 零售、娱乐、数据基础设施(，但都具有卓越的运营能力、可持续的分配和在估值重新评级加速前的上涨潜力。