HELOC再融资：应对利息上升和付款的策略

您的家代表的不仅仅是庇护所——它是一个实质性的金融资产，可以作为财富积累工具。越来越多的房主正在使用的这种工具是住房净值信贷额度(HELOC)。HELOC的功能类似于由您家房屋净值支持的高额度信用卡，允许您根据需要提取资金，直到您预定的限额。然而，许多房主发现自己被不断增加的还款义务所困扰，特别是在可变利率冲锋高于他们原始抵押贷款利率时。

理解HELOC结构和付款机制

HELOC分为两个不同的阶段。在初始提款期——通常持续十年——您可以提取资金，并且只需支付所借款项的利息。一旦这个阶段结束，偿还期就开始了，通常持续20年或更长时间，在此期间您必须支付未偿余额的本金和利息。

当利率上升时，挑战就出现了。HELOC利率主要是浮动的，这意味着您的每月义务可能会大幅波动。根据CoreLogic 2022年上半年的数据，物业所有者获取了超过807,000个HELOC，总额达$131 亿——这是自2007年以来记录的最高交易量。这一冲锋反映了对HELOC日益增长的依赖，同时也突显了许多借款人在利率上升和支付变得沉重时所面临的财务压力。

评估您的再融资资格

在探索再融资途径之前，贷款人会仔细审查三个主要考虑因素。首先，他们会检查房屋净值，通常贷款额度最高可达评估房屋价值的80%。如果现有的抵押贷款债务超过这个阈值，批准将变得困难。其次，您的信用状况非常重要——FICO评分至少为670通常能让您处于有利位置，尽管较低的分数也可能以较高的利率获得资格。第三，您的债务收入比会受到仔细审查；大多数贷款人更喜欢比率低于43%。

三种主要的再融资方法

确保新的HELOC安全

将现有的 HELOC 重新融资为新的 HELOC 类似于传统的抵押贷款再融资——您用新的额度替换现有额度，可以通过当前机构或其他贷方进行。所得款项将清除您之前的余额。这条路径提供了一个显著的优势：您重新开始提款期，恢复为仅支付利息的义务。然而，请谨慎行事。虽然这减轻了即时的月度压力，但如果在延长的提款阶段忽视本金减少，您将面临累积可观的利息成本的风险。

转换为房屋净值贷款

房屋净值贷款提供了一种替代结构。与定期提款不同，您可以一次性获得整个贷款金额，并立即开始支付利息。这些贷款通常具有固定利率和固定还款计划，提供了还款的可预测性。尽管与房屋净值信用额度（HELOC）相比，月供可能不会显著下降，但固定利率的稳定性和较短的摊销时间表可以产生显著的长期节省。

与您的主要抵押贷款合并

第三个选项涉及通过同时再融资将您的 HELOC 和抵押贷款合并为统一贷款。这种方法简化了账单管理，但有一个显著的权衡。如果您在历史低利率期间获得了抵押贷款，再融资迫使您接受当前的较高利率。不过，合并贷款有时在经济上是合理的。HELOC 利率经常达到两位数——根据信用状况高达 10%——而 30 年固定抵押贷款利率在 2023 年平均低于 7%。利率差异可能证明接受稍微高一些的抵押贷款利率以确保 HELOC 利息的实质性节省是合理的。

何时无法再融资：替代解决方案

不足的股本或降低的信用评分可能会使您失去标准再融资的资格。考虑这些后备策略。

贷款修改涉及直接与您的贷款人协商以调整现有条款——延长还款期限或降低利率。许多机构更倾向于修改而不是止赎程序，特别是如果您的贷款历史显示按时付款模式。

个人贷款选项允许您向银行、信用合作社或金融科技贷方借款以偿还您的HELOC。个人贷款提供固定期限和可预测的还款，尽管年百分比利率通常超过HELOC利率，并且借款限额可能无法覆盖较大的未偿余额。

住房过渡代表了终极应急措施。出售您的财产并搬迁可以完全消除HELOC的义务。只有在还款变得确实无法承受时，这一极端措施才变得相关，因为HELOC是以您的住所为担保的——未付款可能会导致止赎。

充满信心地向前迈进

HELOC再融资为面临不可持续债务负担的房主提供了可行的途径。您的最佳选择取决于个人情况、现有利率和财务目标。咨询合格的财务顾问可确保您选择最适合您情况的再融资解决方案。