零售房地产投资信托的对决：这两家分红巨头为何在2025年获胜

零售房地产投资信托基金（REITs）已经摆脱了多年的怀疑。曾经受到电子商务蚕食和利率上升的担忧困扰，该行业已经实现了显著恢复。根据全国房地产投资信托协会（Nareit）(的数据，2025年前九个月，零售为主的REITs平均回报率为6.9%。其中的佼佼者是两个主要参与者：房地产收入 )NYSE: O( 和 NNN REIT )NYSE: NNN(。两者都拥有数千个零售物业，并且在股东分红方面有着良好的业绩记录。但它们在增长和多样化方面采取了不同的方法。

理解REIT股息吸引力

在进行比较之前，值得注意的是，为什么REIT吸引了渴望红利的投资者。税收结构规定REIT必须将至少90%的应税收入分配给股东。这使得它们自然适合收入策略。房地产收入和NNN REIT都体现了这一模型，尽管它们的执行方式有所不同。

NNN REIT：更小、更敏捷、更快速增长

NNN REIT 运营着一个更为集中约3700个物业的投资组合。这种专注的方法——完全集中于美国零售——创造了一个优势：新的投资可以显著加快增长指标。该公司向多样化的零售领域出租：便利店、汽车服务中心、餐厅和家庭娱乐场所。

NNN背后的数字

近期表现显示出动能。在第三季度，NNN保持了97.5%的出租率，表明租户留存健康。更令人印象深刻的是，季度调整后的运营资金)AFFO(每股从0.84美元上升到0.86美元——这一指标直接反映了可用于分配的现金。

分红记录相当可观。NNN连续36年提高分配。8月的增幅到每股0.60美元，代表了3.4%的增长。管理层预计每股年化AFFO在3.41美元到3.45美元之间，目前的支付非常充足。该股票目前的收益率为5.9%。

较小的资产基础意味着NNN仍然可以识别和收购高回报的物业。对于寻求资本增值和收入的投资者来说，这非常重要。

房地产收入：多元化、成熟、稳定

Realty Income的运营规模完全不同：超过15,540个物业，约80%的年度租金来自零售业务。杂货店)占投资组合的11%，便利店(占10%，还有像家得宝和沃尔玛这样的其他零售商为其组合提供支撑。工业物业贡献15%，游戏和其他领域则填补了剩余部分。

性能与稳定性

房地产收入的入住率达到98.7%——异常高。该公司以平均3.5%的增幅续签租约，显示出在竞争激烈的环境下的定价能力。每股调整后的AFFO达到1.09美元，同比增长2.9%。

在分红方面，房地产收入公司自1994年首次公开募股以来，每季度增加派息已超过三十年。这些不是年度增加——该公司每年多次提高每股的每月分配。最近一次上涨发生在十月，将每月派息从$0.269增加到$0.2695。预计每年的AFFO为每股$4.25至$4.27，每年的股息为每股$3.23，覆盖率非常强劲。收益率为5.7%。

权衡：增长与稳定

通过这个视角，核心区别变得清晰：房地产收入是一个庞大、成熟的实体，新的物业收购必须非常庞大才能明显影响增长率。手中已有15,000多个物业，增量交易会产生增量回报。对于一些投资者来说，这种可预测性就是全部吸引力——缓慢、可靠、多元化的收入。

相比之下，NNN REIT 保持灵活。其较小的规模意味着新的资本部署可以更显著地推动增长。其权衡是多样性较低——它仅涉及美国零售，没有工业曝光。

为什么零售房地产投资信托存活并蓬勃发展

这两家公司证明了管理良好的零售REIT能够经受风暴。它们投资于租赁给相对不受经济波动影响的企业的物业：杂货店、药店、服务站、快餐店。当电子商务在疫情初期威胁零售时，这些租户仍然是必不可少的。当2022-2023年利率飙升时，这两家公司通过定价能力和租户质量展现了韧性。

投资决策

在它们之间选择取决于你的优先事项。房地产收入吸引那些优先考虑稳定性、多样化和拥有数十年管理业绩的投资者。其5.7%的收益率提供了稳定的收入，波动性较小。

NNN REIT适合那些对美国零售市场有更集中投资的投资者，寻求从一个新兴但强大的平台获得更高的增长潜力。它的收益率为5.9%，略高于市场水平，并且其较小的规模暗示如果执行力保持强劲，将有更大的上行空间。

两者在租户选择和租约管理方面都表现出了卓越的纪律性。两者都在超过30年的时间里提高了分红——这一成就反映了财务实力和战略智慧。类似的收益率使得决策更少关乎收入水平，而更多地关乎增长轨迹和多样化偏好。

对于优先考虑总回报潜力而非纯粹稳定性的投资者来说，NNN REIT 的定位更佳。它专注于高质量的美国零售物业，并且有扩展投资组合的空间，这表明在提供稳定分红的同时，资本增值的潜力也很大。房地产收入仍然是更安全的避风港——非常适合那些已经富有的人，他们更注重可靠性而非快速增长。