Tập đoàn Blackstone tại sao trong một ngày đã mất 17 tỷ? Lệnh cấm mua của Trump gây chấn động lớn thị trường bất động sản

Blackstone Group cổ phiếu giảm 9% trong ngày, giá trị thị trường bốc hơi 17 tỷ USD. Trump tuyên bố cấm các nhà đầu tư tổ chức mua nhà độc lập, chỉ trong vòng 5 phút sau thông báo, giá cổ phiếu Blackstone giảm thẳng đứng. Trong số các người mua nhà lần đầu tại Mỹ, tuổi trung bình đã tăng vọt lên mức kỷ lục 40 tuổi, mặc dù các tổ chức chỉ chiếm 3% thị trường mua nhà, nhưng cuộc khủng hoảng chi phí nhà ở đã trở thành vấn đề trung tâm chính trị.

5 phút mất 17 tỷ, thị trường chấn động

Vào 9:30 sáng giờ miền Đông Mỹ hôm nay, khi thị trường mở cửa, cổ phiếu Blackstone $BX bắt đầu giảm giá. Ngay khi chỉ số S&P 500 mở cửa đạt mức cao kỷ lục, xu hướng bất thường này đã thu hút sự chú ý của thị trường. Đến 10:35 sáng giờ miền Đông, giá cổ phiếu Blackstone giảm 4%, trong khi không có tin tức quan trọng nào xuất hiện, sự giảm giá không rõ nguyên nhân này khiến các nhà giao dịch rất bối rối.

Ảnh hưởng thực sự xảy ra vào 12:45 chiều giờ miền Đông Mỹ. Tổng thống Trump tuyên bố cấm các tổ chức mua nhà độc lập, chỉ sau 5 phút, cổ phiếu Blackstone giảm 9%, giá trị thị trường mất 17 tỷ USD trong ngày. Sự sụp đổ nhanh như chớp này hiếm gặp trong các cổ phiếu blue-chip, phản ánh phản ứng hoảng loạn dữ dội của thị trường đối với chính sách này. Đến 14:30 chiều giờ miền Đông, cổ phiếu đã phục hồi 5% từ mức thấp, nhờ dòng tiền mua vào khi giá giảm, nhưng cả ngày vẫn đóng cửa giảm khoảng 4%.

Tại sao thị trường phản ứng dữ dội như vậy? Blackstone là công ty quản lý tài sản thay thế lớn nhất toàn cầu, quản lý hơn 1 nghìn tỷ USD, trong đó đầu tư bất động sản chiếm tỷ lệ quan trọng. Mặc dù các nhà đầu tư tổ chức hiện chỉ chiếm 2-3% lượng mua nhà độc lập tại Mỹ, nhưng Blackstone có sự hiện diện rất lớn trong lĩnh vực này. Lệnh cấm của Trump không chỉ ảnh hưởng đến các khoản đầu tư trong tương lai mà còn thay đổi kỳ vọng của thị trường về tính bền vững của mô hình kinh doanh của Blackstone.

Các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và quỹ tư nhân của Blackstone sở hữu số lượng lớn tài sản cho thuê nhà độc lập. Mô hình kinh doanh “mua nhà cho thuê” này đã phát triển mạnh trong thời kỳ dịch bệnh, do môi trường lãi suất thấp cho phép các tổ chức vay vốn với chi phí cực thấp để mua nhà, sau đó cho thuê với giá cao để sinh lợi. Nếu trong tương lai không thể tiếp tục mua nhà mới để mở rộng quy mô, câu chuyện tăng trưởng của các quỹ này sẽ bị phá vỡ, khiến các nhà đầu tư phải đánh giá lại giá trị của chúng.

Vấn đề cấu trúc đằng sau khủng hoảng nhà ở

Tại sao Trump đột nhiên hành động? Câu trả lời nằm trong các số liệu đáng kinh ngạc về khả năng chi trả nhà ở tại Mỹ. Tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu đã tăng vọt lên mức kỷ lục 40 tuổi, cao hơn nhiều so với 33 tuổi năm 2021 và 29 tuổi năm 1981. Việc trì hoãn ước mơ sở hữu nhà của thế hệ trẻ đã trở thành vấn đề xã hội và chính trị nghiêm trọng.

Ba số liệu cốt lõi của khủng hoảng nhà ở

Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập vượt 4.5 lần: mức cao nhất kể từ thập niên 1950, sở hữu nhà trở thành xa xỉ

Tỷ lệ nhà mua của nhà đầu tư 27%: tăng từ 14% năm 2020 lên 27%, gần 3 phần 10 nhà không thuộc về người mua để ở

Tuổi mua nhà lần đầu trì hoãn 11 năm: từ 29 tuổi năm 1981 đến 40 tuổi, một thế hệ bị đẩy ra khỏi thị trường

Thiếu cung là vấn đề cốt lõi. Lãi suất vay thế chấp trung bình của chủ nhà hiện tại khoảng 4.2%, thấp hơn nhiều so với lãi suất cố định 30 năm hiện tại (~6.2%), chênh lệch tới 200 điểm cơ bản. Khoảng cách này chưa từng lớn như vậy, khiến việc bán nhà trở nên không hấp dẫn về mặt kinh tế. Nếu phải mất đi ưu đãi lãi suất 2%, tại sao lại bán nhà? Hiệu ứng “khoá lãi suất” này khiến lượng tồn kho nhà hiện tại rơi vào tình trạng khan hiếm lịch sử.

Dữ liệu cho thấy hiện tượng đáng kinh ngạc: lần đầu tiên kể từ 2005, giá nhà cũ đã vượt giá nhà mới. Nói cách khác, nhà cũ đắt hơn nhà mới vì không ai muốn bán. Tài sản thực của nhiều gia đình Mỹ giờ đây chủ yếu là khoản vay thế chấp 2.5% trong thời kỳ dịch bệnh, chứ không phải chính căn nhà. Cấu trúc thị trường bị bóp méo này cho thấy vấn đề phức tạp hơn nhiều so với bề mặt.

Dù vậy, Trump chọn đổ lỗi cho các nhà đầu tư tổ chức. Mặc dù dữ liệu cho thấy các tổ chức lớn chỉ chiếm 3% thị trường mua nhà, và hoạt động của họ đã giảm mạnh trong năm 2023-2024, quyết định này mang ý nghĩa chính trị rõ rệt. Đổ lỗi cho “tham lam của phố Wall” dễ hơn nhiều so với việc giải thích phức tạp về hiệu ứng khoá lãi suất, và dễ dàng thu hút sự ủng hộ của cử tri hơn.

Lệnh cấm có thể giải quyết khủng hoảng nhà ở không

Dữ liệu phân theo quy mô nhà đầu tư cho thấy các nhà đầu tư lớn và khối lượng lớn hiện chiếm khoảng 20% tổng lượng mua nhà của nhà đầu tư. Điều này có nghĩa là các quỹ lớn chỉ chiếm khoảng 3% tổng giao dịch mua nhà tại Mỹ. Chúng tôi cho rằng, việc giảm khoảng 3% nhu cầu sẽ ít ảnh hưởng đến giá nhà hơn nhiều so với dự đoán của nhiều người, vì chính nhu cầu không phải là vấn đề cốt lõi.

Thực tế, theo dữ liệu của Reventure, nhu cầu bán hàng đã giảm xuống mức thấp nhất trong 40 năm, chỉ chiếm 4.7% số nhà đã có người ở. Giảm 3% nhu cầu sẽ không gây ra ảnh hưởng lớn. Ngay cả khi loại bỏ tất cả các nhà đầu tư mua nhà, các nhà đầu tư cá nhân vẫn chiếm hơn 70% nhu cầu hiện tại. Hiện chúng ta đang đối mặt với mức thấp nhất trong lịch sử về nhu cầu, vấn đề nằm ở nguồn cung giảm mạnh.

Giải pháp thực sự là giảm lãi suất và tăng nguồn cung. Chỉ khi lãi suất vay thế chấp giảm gần bằng mức trung bình của chủ nhà hiện tại, hiệu ứng khoá lãi suất mới biến mất, nguồn cung nhà hiện tại mới trở lại bình thường. Tuy nhiên, trong bối cảnh áp lực lạm phát và chính sách thắt chặt của Fed, khả năng giảm lãi suất lớn trong ngắn hạn là không cao. Lệnh cấm của Trump chỉ mang tính biểu tượng chính trị hơn là giải pháp thực chất.

Đối với thị trường, sự kiện này cho thấy sức mạnh của sự không chắc chắn chính sách. Giá trị thị trường 170 tỷ USD của Blackstone trong 5 phút đã bốc hơi, cho thấy rủi ro chính sách có thể phá hủy niềm tin của nhà đầu tư trong chớp mắt. Các nhà đầu tư tiền mã hóa nên rút ra bài học: khi chính phủ bắt đầu nhắm vào ngành hoặc mô hình kinh doanh cụ thể, độ biến động của các tài sản liên quan sẽ tăng vọt.