Ngân hàng trung ương tiếp tục duy trì kiểm soát tín dụng có chọn lọc, các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng vào năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn giảm giá theo lượng và đứt đoạn dòng vốn.
(Trước đó: Quỹ Bridgewater của Ray Dalio: Bitcoin không bằng vàng, dự trữ của ngân hàng trung ương sẽ không chọn nó)
(Bổ sung bối cảnh: Toàn văn tuyên bố của Ngân hàng trung ương Nhật Bản: Tăng lãi 25 điểm cơ bản, xem xét điều chỉnh tiếp theo)

Mục lục bài viết

• Tạm thời nới lỏng? Thực chất là nâng cấp quản lý?
• Kịch bản 2026: Đói dòng tiền và giảm giá theo lượng
• Ngành bất động sản lo sợ, nếu tiếp tục kiểm soát trong năm tới, đứt đoạn dòng vốn có thể dẫn đến chảy máu dòng tiền.

Ngày 18 tháng 12, cuộc họp hội đồng quản trị của Ngân hàng trung ương Đài Loan lần mới nhất không mang đến “quà Giáng sinh” mà thị trường mong đợi, mà giữ nguyên đợt kiểm soát tín dụng có chọn lọc lần thứ bảy.

Chủ tịch Ngân hàng trung ương Yang Jinlong nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản Đài Loan vẫn chưa hạ nhiệt, chỉ ra rằng cả khoản vay ngân hàng và giá nhà đều chưa thấy giảm đủ mạnh.

Các chuyên gia trong ngành hiện nay phân tích các điều kiện để Ngân hàng trung ương nới lỏng:

Ngân hàng trung ương nới lỏng có hai điều kiện lớn, bao gồm giảm tập trung cho vay, điều thứ hai là giá nhà có cảm giác giảm.

Tạm thời nới lỏng? Thực chất là nâng cấp quản lý?

Trên bề mặt, Ngân hàng trung ương tuyên bố từ năm 2026 trở đi, “tổng lượng vay bất động sản” sẽ trở về kiểm soát nội bộ của các ngân hàng, nhưng đồng thời giảm tần suất báo cáo từ báo cáo theo quý xuống hàng tháng, và giữ quyền kích hoạt kiểm tra dự án bất cứ lúc nào.

Vào giữa tháng 8 năm ngoái, Ngân hàng trung ương dùng “khuyên răn đạo đức” yêu cầu các ngân hàng tự quản lý tổng lượng vay bất động sản trong vòng một năm tới (từ quý 4 năm ngoái đến quý 4 năm nay), và vào tháng 9 điều chỉnh lần thứ bảy kiểm soát tín dụng có chọn lọc. Sau khi các biện pháp có hiệu lực, tỷ lệ cho vay đã giảm, kỳ vọng tăng giá nhà của người dân giảm nhiệt, giao dịch yếu đi, đà tăng giá chậm lại. Tỷ lệ vay bất động sản trên tổng dư nợ (tập trung) từ đỉnh cao 37.61% vào cuối tháng 6 năm ngoái đã giảm xuống còn 36.7% vào cuối tháng 11 năm nay. Trong cùng thời gian đó, tỷ lệ tăng trưởng hàng năm của tổng vay bất động sản, vay mua nhà, vay xây dựng đều giảm, lần lượt là 3.79%, 4.81%, 0.68% tính đến cuối tháng 11.

Ngân hàng trung ương cho biết, dựa trên việc các ngân hàng đã thực hiện tự quản lý tổng lượng vay trong gần một năm qua và các chỉ số đã cải thiện, từ năm tới, tổng lượng vay bất động sản sẽ trở về cơ chế kiểm soát nội bộ của từng ngân hàng. Các ngân hàng vẫn cần hàng tháng báo cáo dữ liệu cho Ngân hàng trung ương, và ngân hàng trung ương sẽ tiếp tục “kiểm tra dự án”, nắm bắt tình hình thực hiện và thúc đẩy kiểm soát tín dụng có chọn lọc. Mục tiêu chung là hướng dòng tín dụng vào các chính sách trọng điểm: mua nhà không tự sử dụng, cải tạo đô thị, tái xây dựng nhà cũ hư hỏng, nhà xã hội, cũng như hỗ trợ vốn đầu tư thực chất cho các doanh nghiệp sản xuất.

Yang Jinlong nói đây là sự linh hoạt cho các ngân hàng, nhưng thị trường lại hiểu theo một chiều khác, phanh ga vẫn còn sát sàn, có thể đạp xuống bất cứ lúc nào.

Tỷ lệ tập trung vay bất động sản của các ngân hàng từ 37.61% tháng 6 năm 2024 đã giảm xuống còn 36.7% tháng 11 năm nay, nhưng vẫn còn ở mức cao lịch sử. Yang Jinlong so sánh thị trường nhà đất như một con voi, tốc độ quay chậm.

Dữ liệu thị trường cũng chứng thực sự trì trệ, chỉ số thị trường nhà mới gần đây cho thấy trung bình mỗi tuần chỉ có 12.9 lượt khách ghé thăm dự án mới ở Bắc Đài Loan, giao dịch chưa tới 1 căn, tính thanh khoản gần như đóng băng, nhưng giá bán gần như không đổi, thể hiện cấu trúc giá cứng nhắc.

Kịch bản 2026: Đói dòng tiền và giảm giá theo lượng

Ngành bất động sản lo sợ, nếu tiếp tục kiểm soát trong năm tới, đứt đoạn dòng vốn có thể dẫn đến chảy máu dòng tiền.

Ngân hàng trung ương thực sự quan tâm đến tỷ lệ quá hạn, một khi chỉ số này tăng, dù giá nhà chỉ giảm 10%, cũng đủ để đạt tiêu chuẩn “giảm cảm nhận”, chính sách mới sẽ mở cửa.

Giám đốc phòng nghiên cứu kế hoạch bất động sản của Công ty Bất động sản Xu Jiaxin cảnh báo trên chương trình Ettoday 房產雲, cần cẩn trọng với “vùng quá tăng giá và sản phẩm kỳ lạ” vào năm 2026, vùng thứ nhất đối mặt áp lực chỉnh sửa, vùng thứ hai khó chuyển nhượng.

Bà dự đoán, do lượng giao dịch hỗ trợ bởi mùa bàn giao nhà, ít nhất giá sẽ không thấp hơn năm 2025, nhưng có thể có không gian điều chỉnh giảm, ý nói là vùng “蛋白區” khó vượt qua, còn “蛋黃區” sẽ giữ vững. Các dự án của các nhà phát triển thương hiệu vẫn có thể đạt đỉnh mới, còn xu hướng chung của thị trường là “giảm theo lượng và giá”. Khi nói về dự án 新青安2.0, bà dự đoán:

“Khi ra mắt 新青安, giá nhà không giảm mà còn tăng, do đó kiểm soát của ngân hàng trung ương liên quan, dự đoán hạn mức của 新青安2.0 có thể duy trì 1.000 triệu đồng, nhưng mở rộng không dễ; thời gian ân hạn 5 năm có thể xem xét lại, để tránh khuyến khích đầu tư; về lãi suất, có thể giữ nguyên.”