Центральный банк вновь сохраняет выборочный контроль за кредитованием, эксперты рынка недвижимости предупреждают, что к 2026 году наступит этап снижения по уровню и ценам, а также разрыва в финансировании.
(Предыстория: фонд Bridgewater Рэй Далио: биткойн уступает золоту, резервы ЦБ не выберут его)
(Дополнительный фон: Полный текст заявления Банка Японии: повышение ставки на 25 базисных пунктов, дальнейшие корректировки рассматриваются)

Содержание статьи

• Временное смягчение? На самом деле — усиление регулирования?
• Сценарий 2026 года: голод финансирования и снижение цен по уровню
• Страх в сфере недвижимости: если в следующем году продолжатся ограничения, разрыв в финансировании может привести к кровотечению.

18 декабря, последний совет директоров и наблюдательный совет Центрального банка Тайваня не принесли рынку ожидаемый «рождественский подарок», а полностью сохранили седьмую волну выборочного контроля за кредитованием.

Президент ЦБ Ян Цзинлун подчеркнул, что рынок недвижимости Тайваня еще не достиг мягкой посадки, отметив, что объемы кредитования и цены на недвижимость не демонстрируют достаточного охлаждения.

Общепринятый анализ условий для ослабления регулирования со стороны ЦБ:

Ослабление регулирования ЦБ связано с двумя основными условиями: снижением концентрации кредитов и ощутимым снижением цен на недвижимость.

Временное смягчение? На самом деле — усиление регулирования?

На поверхности ЦБ объявил, что с 2026 года «общий объем ипотечных кредитов» будет возвращен под внутренний контроль банков, одновременно сократив частоту отчетности с квартальной до месячной и сохранив право в любой момент запустить проверку по проекту.

В августе прошлого года ЦБ с помощью «моральных призывов» попросил банки самостоятельно управлять общим объемом ипотечных кредитов на следующий год (с четвертого квартала прошлого года по четвертый квартал этого года), а в сентябре в седьмой раз скорректировал выборочный контроль за кредитованием. После внедрения мер объем кредитов был снижен, ожидания роста цен на недвижимость снизились, объем сделок уменьшился, а темпы роста цен замедлились. Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитования (концентрация) снизилась с пика 37.61% в конце июня прошлого года до 36.7% в конце ноября этого года. За тот же период годовой рост всех ипотечных кредитов, кредитов на покупку жилья и строительных кредитов также замедлился и к ноябрю составил соответственно 3.79%, 4.81% и 0.68%.

ЦБ заявил, что, учитывая, что за последний год банки уже реализовали самостоятельное управление объемами и показатели улучшились, с следующего года общий объем ипотечных кредитов вернется к внутренним механизмам контроля каждого банка. Банки по-прежнему должны ежемесячно предоставлять данные в ЦБ, который продолжит «проверки по проекту», чтобы контролировать текущую ситуацию и обеспечивать выполнение выборочного контроля за кредитованием. Общая цель — направить кредитные ресурсы на ключевые политики: покупку жилья для несамостоятельного использования, реконструкцию старых районов, социальное жилье и поддержку реальных инвестиций в производственные предприятия.

Ян Цзинлун отметил, что это даст банкам гибкость, однако рынок интерпретировал это как сигнал, что тормоз все еще находится на полу, и его можно нажать в любой момент.

Доля ипотечных кредитов в сфере недвижимости снизилась с 37.61% в июне 2024 года до 36.7% в ноябре этого года, однако все еще остается на исторически высоком уровне. Ян Цзинлун сравнил рынок недвижимости с слоном, который медленно поворачивается.

Данные рынка также подтверждают задержку: по последним показателям рынка, среднее число посетителей новых объектов в Северном Тайване составляет всего 12.9 групп в неделю, сделок — менее 1, поток ликвидности приближается к точке замерзания, однако цены продавцов практически не меняются, что создает жесткую ценовую структуру.

Сценарий 2026 года: голод финансирования и снижение цен по уровню

Страх в сфере недвижимости: если в следующем году продолжатся ограничения, разрыв в финансировании может привести к кровотечению.

Настоящее внимание ЦБ сосредоточено на показателе просроченных кредитов: при его росте, даже если цены снизятся всего на 10%, это будет соответствовать стандарту «ощутимого снижения», и политика откроется.

Исполнительный директор исследовательской группы по недвижимости Цзянь Сяосянь предупредила в программе Ettoday 房產雲, что в 2026 году нужно быть осторожными с «сверхперекрученными районами и странными продуктами»: первые сталкиваются с давлением на коррекцию, вторые — с трудностями при перепродажах.

Она предполагает, что объем сделок не снизится по сравнению с 2025 годом благодаря волне сдачи объектов, однако цены могут снизиться, что подразумевает, что «яичные» районы переживут трудности, а «желтки» — удержатся. Проекты известных застройщиков, возможно, продолжат расти, а общий тренд рынка — «снижение по уровню и ценам». Обсуждая новую программу 青安2.0, она прогнозирует:

«Когда была запущена программа 青安, цены на недвижимость не снизились, а выросли, поэтому регулирование ЦБ и связанные с ним меры, вероятно, сохранят лимит в 1000万元, расширение не будет легким; пятилетний льготный период может быть пересмотрен, чтобы не стимулировать инвестиции; ставки, скорее всего, останутся без изменений.»