De Cautela a Velocidade: A Mudança Dramática do Modelo de iBuying da Opendoor

Opendoor Technologies Inc. (OPEN) está a repensar fundamentalmente a sua abordagem de iBuying, abandonando anos de postura defensiva excessiva para abraçar uma estratégia de alto volume e de criação de mercado. Este recalibrar estratégico tornou-se evidente durante a discussão dos resultados do terceiro trimestre de 2025, onde a liderança admitiu abertamente que a dependência excessiva da aversão ao risco tinha prejudicado o impulso do negócio em vez de o proteger.

O Custo de Jogar Demasiado Seguro

Os números contam a história. A Opendoor adquiriu apenas 1.169 casas no terceiro trimestre de 2025 — um valor historicamente baixo que deixou a empresa com um portefólio de propriedades envelhecido e menos desejável. Enquanto as receitas totais atingiram $915 milhões (superando as previsões), a rentabilidade deteriorou-se porque o inventário mais antigo, selecionado sob o quadro conservador anterior, continuou a arrastar as margens para baixo.

A admissão franca da gestão cortou ao cerne da questão: quando os volumes de transações evaporam, nenhuma disciplina de preços consegue salvar os retornos. O problema do inventário legado evidenciou como a cautela mal orientada tinha tido um efeito contrário. Em vez de proteger o negócio, a aversão excessiva ao risco tinha privado a escala e a eficiência operacional.

O Novo Manual de Jogadas: Velocidade em vez de Spreads

Sob uma liderança revista, a Opendoor pivotou para o que chama de modelo operacional de “criador de mercado” — comprar e vender casas mais rapidamente, operar margens mais apertadas e priorizar a velocidade do fluxo em vez de posicionamento defensivo.

A mecânica é simples:

• Spreads mais estreitos em casas de qualidade: a empresa está a reduzir agressivamente as diferenças de compra e venda para propriedades de maior qualidade, acelerando a rotatividade
• Operações impulsionadas por IA: inteligência artificial aprimorada alimenta decisões de preços, inspeções de propriedades e fluxos operacionais
• Ciclos de inventário mais rápidos: o objetivo é reduzir os dias em posse, diminuindo assim os custos de manutenção e melhorando a dinâmica de caixa
• Padrões de aquisição seletivos: apesar das ambições de maior volume, os critérios de compra permanecem disciplinados, filtrando casas que se encaixem na tese de rotatividade mais rápida

Ações recentes reforçam o compromisso. A Opendoor já duplicou o ritmo semanal de aquisição ao aproveitar estas alavancas, sinalizando que a mudança é mais do que retórica.

Vantagem Estrutural de Custos Permite Escalar

Um facilitador crítico é a posição de custos estruturais da Opendoor. As despesas operacionais são materialmente mais baixas do que há um ano, proporcionando à empresa espaço significativo para expandir os volumes de transação sem que os custos fixos aumentem proporcionalmente. Esta disciplina de custos é o lastro que torna viável o modelo focado na velocidade.

Além disso, a empresa está a acrescentar fluxos de receita auxiliares — produtos de hipoteca e garantia — que podem melhorar incrementalmente a economia por unidade e diversificar os ganhos.

Como a Reposição do OPEN se Compara

O renovado compromisso da Opendoor com o iBuying destaca-se nitidamente em relação aos caminhos divergentes dos seus concorrentes.

Zillow Group (ZG) saiu completamente do iBuying através do Zillow Offers, concluindo que a previsão de preços de casas em escala introduzia riscos incontroláveis. Em vez disso, a Zillow reposicionou-se como um marketplace com menor necessidade de capital e uma plataforma de publicidade. Em essência, a Zillow optou por evitar a exposição ao balanço que vem com a gestão de inventário. A OPEN está deliberadamente a seguir o caminho que a Zillow abandonou — mas com maior dependência de preços impulsionados por IA e rotatividade rápida de inventário para mitigar os riscos de desvantagem que assustaram a Zillow.

Offerpad Solutions (OPAD) continua a ser um iBuyer, mas opera numa escala muito menor do que a pretendida pela Opendoor e com liquidez mais restrita. A Offerpad tem enfatizado a disciplina de custos e a compra seletiva. As ambições de volume da Opendoor visam estabelecer um ciclo de feedback de criação de mercado que rivais menores e com menos capital terão dificuldade em igualar.

Desempenho das Ações & Visão Geral de Valoração

As ações da OPEN subiram 289% no último ano, superando dramaticamente o ganho de 5,1% do setor mais amplo. Este rally reflete o otimismo dos investidores relativamente à reinicialização estratégica.

Nos métricos de valoração, a OPEN negocia a um múltiplo de preço-vendas futuro (P/S) de 1,06 — bastante abaixo da média do setor de 4,75 — sugerindo que o mercado desconta ou o risco de execução ou vê a ação como subvalorizada relativamente ao potencial de subida.

As expectativas de lucros reforçam a narrativa otimista. As estimativas de consenso do Zacks implicam um crescimento de lucros de 41,3% ano a ano para 2026, com revisões de EPS de curto prazo a subir nos últimos 60 dias.

Dito isto, a OPEN tem um Zacks Rank #4 (Vender), refletindo cautela dos analistas quanto aos obstáculos de curto prazo.

Pesando o Risco e a Recompensa

A transição de uma operação de aversão ao risco para uma operação orientada pela velocidade não está isenta de perigos. Volumes de transação mais elevados expõem a OPEN à volatilidade do mercado, risco de obsolescência do inventário e desafios de escalabilidade operacional. O modelo de iBuying em si permanece contestado; nem todos os participantes do mercado acreditam que possa gerar retornos sustentáveis.

No entanto, enquadrar o iBuying como um negócio de liquidez, em vez de uma aposta direcional de preços proprietários, pode revelar-se mais duradouro. Se a Opendoor conseguir executar o manual de volume enquanto mantém a disciplina de custos e a rigorosa operação alimentada por IA, a mudança de uma postura de aversão para a mecânica de criação de mercado poderá, em última análise, validar este reset estratégico.