Zohran Mamdani 和企业外流？纽约市长上任后，办公房地产市场上涨

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Zohran Mamdani，纽约市市长，中心人物，2026年2月18日（周三）在美国纽约举行Timbale Terrace（Timbale Terrace）破土动工仪式期间。

Bloomberg | Bloomberg | Getty Images

担忧企业可能从纽约市撤离，或许会成为纽约市市长Zohran Mamdani任期中的一项反复出现的特征：随着每一次商业地产决策被放大为潜在的“拐点信号”，民主社会主义者的税收、房地产和财富政策正把企业推离这一判断也愈发被强化。

上周，这场争论进一步升温，源于报道称，私募股权巨头Apollo Global Management计划在纽约市以外的地区再设第二总部，地点可能在美国南部某个州，如佛罗里达或德克萨斯。

自当选以来，Mamdani的政府表示将审视每一种可行选项，以帮助为该市筹集收入并填补54亿美元的预算赤字，但他从竞选时提出的偏好并未改变：“对富人征税”。这也导致了与纽约州州长Kathy Hochul之间的政治僵局：后者正面临自己的连任竞选，她表示不会批准对企业和富人增税。

“今天的环境很脆弱，我们应该对这份预算保持谨慎，”Steven Fulop表示，他是纽约合伙人（Partnership for New York City）董事长兼首席执行官，并在周一CNBC的“Squawk Box”节目中发言。他的组织代表企业、投资机构以及创业公司。上周他共同撰写的一篇专栏文章中，Fulop警告称，对富人和企业征税的任何计划都会在每一位纽约人的成本方程中产生连锁反应。“鉴于纽约人已经在离开本州去寻找更低生活成本的情况下，继续抬高价格可能会把更多人推得更远，并削弱该州长期的经济增长，”他在Newsday的文章中辩称。

“大型公司[当然]在探索其他选项：更低的劳动力成本、更低的税收、更少的政治不确定性，”住金控（Mizuho）房地产股票（real estate equities）管理董事Vikram Malhotra通过电子邮件写道。

这并不新鲜。像美国南部这样的低成本地区，正越来越多地凭借更便宜的房地产、更轻的税负和更少的监管门槛吸引企业和工人。

华尔街正在多元化其办公空间版图

金融公司是其中一些在向南迁移并从美国两岸扩张到德克萨斯和佛罗里达的大型企业。

JPMorgan刚刚在曼哈顿新建了一栋办公楼，但其在达拉斯的员工数量比在纽约市更多。Cathie Wood的ARK Investment Management已从纽约市搬到佛罗里达州的圣彼得堡。Wells Fargo正在把其财富管理总部从旧金山迁往西棕榈滩。Ken Griffin的对冲基金巨头Citadel已将其总部从芝加哥迁至迈阿密——这次搬迁在2022年宣布。Griffin仍至少参与了纽约市的一个重大新项目。

尽管这些举措反映的是一个更长期的趋势、并对纽约市构成风险，但JLL关于Mamdani任期第一季度的数据表明：曼哈顿的办公空间需求和租金在上升，而空置率在下降。这延续了去年年底在Mamdani任期开始之前就已存在的趋势，尽管与他赢得选举的时间相重叠。JLL表示，公司仍在继续签署租约，并在顶级建筑中竞争高质量空间，这使得房东能够将租金推得更高。

根据JLL的数据，第一季度高质量办公空间的租赁规模达到850万平方英尺，而空置率下降了2.2个百分点至13.5%。租金同比上涨3.5%。

尽管对长期空间的承诺值得注意，但这些决策是“巩固阵地”与“新增长”并存的混合结果。美国运通（American Express）在2月份宣布，将在纽约下曼哈顿建设新的总部。美国银行（Bank of America）在3月份与其纽约市的办公空间签署了20年的承诺。

“即便经济不确定性几乎每天都在增加，2026年第一季度纽约市办公租赁活动依然强劲，而且美国运通在2 World Trade（2 World Trade Center）的大额承诺也说明：纽约仍然是大型入驻方需要/想要的地方，”JLL副董事长Evan Margolin在一份声明中表示。

存在于曼哈顿写字楼租约中的AI热潮

推动曼哈顿办公市场强劲的另一个重要因素是AI热潮。根据JLL，来自AI公司的租赁活动在2026年第一季度约占2025年全年总租赁规模的一半。JLL将这波AI抢租浪潮描述为一种典型情形：企业竞相“先把空间锁定下来”。

Q1最大的AI交易包括：Nscale Global Holdings在One Vanderbilt（One Vanderbilt）处的租约，JLL称这是纽约有史以来记录到的最高租金（320美元/平方英尺），也是首次有AI公司获得这一殊荣。蓬勃发展的法律AI公司Harvey在One Madison Ave.（One Madison Ave）签署了92,000平方英尺的扩张。

但AI热潮也意味着城市房地产未来还存在另一种不确定性。“对人才和空间的争夺是立刻的，但不确定性正在决定他们如何作出承诺，”JLL在其季度回顾中指出。“纽约的AI公司正在占用显著多于其当前人员规模所需的空间，以预期其未来将进行的招聘。”

JLL补充说，这些租约的一项显著特点是AI公司“要求灵活的租赁结构，并配备内置的调整机制以及可重新配置的设施”。

Margolin警告称，这类AI活动“是一种让人想起dot com boom（我们都能记得它最终是怎样收场的）的趋势”。但他补充道：“这一次他们显然聚焦于顶级建筑以及黄金地段，这正在把A类市场推向新的高点。”

商业领袖保持谨慎，在就新税进行讨论的同时权衡城市成本。依赖获得人才、资本和客户的公司可能会继续留在纽约。但与此同时，“下一处办公室、下一支团队，或下一次扩张”更可能落在更便宜的地方。“这就是为什么你会随着时间的推移看到某种形式的逐步外迁，”Fulop在接受CNBC采访时说道。

尽管租金和办公空间的净吸纳量都在上升、空置率却在下降，JLL将整体市场需求描述为“稳定”，并称开发活动为“审慎”。

根据Malhotra的说法，任何大型公司离开纽约的决定都会对该市经济产生影响，相关风险包括更高的失业率和更低的税收收入。而就办公房地产市场而言，空置率更高、租金增长更乏力也会对商业地产公司的业务形成压力，他补充道。

Fulop警告称，现在作出的政策决策，可能决定纽约是能否把握未来增长，还是继续在边际上失利。“我认为这种脱节在很大程度上源于政治，而这正是我们必须反过来推动抵制的事情，”他说。

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视频8:00 08:00

纽约的财富税之争正在演变为州 vs. 城市的对决：纽约合伙人（Partnership for NYC）的Steven Fulop

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