2026年的抵押贷款：特朗普的提议如何重新塑造当前的利率格局

贷款市场发生了什么

住房金融格局正经历着重大转变。最新数据显示，当前利率处于有利位置，Zillow数据显示三十年固定利率抵押贷款降至5.91%，而十五年期则为5.36%。这一下行趋势直接关联到特朗普总统提出的两项策略：一是限制机构基金购买单户住宅，二是推动Fannie Mae和Freddie Mac加大对抵押支持证券的收购。这些措施共同营造了我们今天在市场上观察到的环境。

当前利率状况

根据Zillow市场上最新数据，以下是不同类别当前的利率分布：

常规抵押贷款：

• 30年固定：5.91%
• 20年固定：5.83%
• 15年固定：5.36%
• 5/1 ARM：6.17%
• 7/1 ARM：6.36%

退伍军人贷款（VA）：

• VA 30年：5.57%
• VA 15年：5.21%
• VA 5/1：5.36%

这些数值代表全国平均水平，为理解当前环境提供了良好的起点。

再融资利率：略有不同的景象

再融资利率通常高于新购抵押贷款的利率，但并非总是如此。目前，再融资的情况如下：

• 30年固定：5.99%
• 20年固定：5.75%
• 15年固定：5.43%
• 5/1 ARM：6.39%
• 7/1 ARM：6.49%
• VA 30年：5.46%
• VA 15年：5.13%
• VA 5/1：5.44%

固定利率抵押贷款：三十年与十五年的对比

选择三十年：可负担性与总成本

三十年抵押贷款有两个明显优势：月供显著较低且保持稳定。主要缺点是总利息支出较高。由于本金在三十年内分摊，所适用的利率通常较高，且随着还款期限延长，总融资成本会大幅增加。

选择十五年：加速积累权益

十五年抵押贷款则完全相反。虽然月供明显较高，但借款人享有更低的利率，并在更短时间内积累房产权益。整个贷款期内，利息节省可能非常可观。

浮动利率抵押贷款：机遇与风险

浮动利率（ARM）与固定利率产品不同。起初，提供一定期限内的固定利率——例如，5/1 ARM在五年内保持相同利率，之后每年调整一次。其主要吸引力在于起始利率较低，支付较少。然而，风险在于，调整期结束后，利率可能大幅上升，未来支付变得不确定且可能负担沉重。如果预期在调整期开始前转手，ARM可能是个不错的选择。

宏观经济背景：何时购房最合适

相比之前的房地产周期，目前的市场特征对买家较为有利。疫情期间价格快速上涨已趋于平稳，市场趋于平衡。对于短期内计划换房的人来说，条件相对有利。然而，购房决策仍然高度个人化，取决于个人情况。试图将购房时机与“完美”市场同步，既徒劳又难以预测。

近期及未来利率展望

短期内没有明显下降的迹象。Mortgage Bankers Association预计2026年三十年期利率将维持在6.4%左右。Fannie Mae预计明年利率将高于6%，但在2026年第四季度可能降至5.9%。自去年五月以来，利率逐步从一月超过7%的高点回落，逐渐降至5月末的6.89%。

获取更优再融资条件的策略

改善信用评分、降低债务与收入比（DTI）、考虑更短期限的贷款，是获得优惠条件的关键步骤。虽然短期贷款的月供会增加，但利率通常会降低。

常见关于当前利率的问题

全国三十年期抵押贷款的平均水平是多少？

Zillow报告的全国平均为5.91%。不同来源的差异源于数据采集方法——Zillow使用其自有的信贷市场数据，而Freddie Mac则基于实际贷款申请数据。利率还会因州、邮政编码、具体银行和贷款特性而异。

利率会继续大幅下降吗？

行业普遍预测不会出现显著下降。目前的预期是，到2026年利率将稳定在6.4%左右，只有在第四季度会有适度下降。

近期趋势如何？

自五月底以来，利率呈现下降趋势，从一月超过7%的高点逐步回落到6.89%左右。