Le rêve immobilier à 50 dollars : La route vers l'effondrement de RealT à Détroit

Écrit par : Joel Khalili

Traduit par : Luffy, Foresight News

En 2019, deux frères canadiens ont utilisé la cryptomonnaie pour diviser un bien immobilier en « tokens de 50 dollars chacun », créant un empire immobilier à Detroit avec des centaines de propriétés attirant des dizaines de milliers d’investisseurs du monde entier. Ils affirmaient utiliser la blockchain pour « démocratiser l’investissement immobilier », promettant des rendements très élevés, et les tokens ont été rapidement pris d’assaut. Mais derrière cette narration brillante se cache la réalité d’un effondrement : maisons qui fuient, moisissures, incendies, effondrements, locataires en difficulté dans des environnements dangereux, des centaines d’amendes pour violations, et des accusations mutuelles. Finalement, une action en justice, une perte de confiance, et ce qui semblait être une innovation financière s’est transformé en catastrophe.

Le journaliste de Wired, Joel Khalili, a mené une enquête sur le terrain pour reconstituer la montée puis la chute du mythe cryptographique de RealT, dévoilant la dure réalité de la tokenisation immobilière : aussi parfaite soit la blockchain, elle ne peut cacher la dégradation du monde réel.

Voici la traduction en chinois du reportage de Joel Khalili :

50 dollars pour devenir propriétaire : le mythe utopique de l’immobilier cryptographique

Je marche sur un escalier en bois menant au sous-sol d’une maison jumelle construite dans les années 1920, dans l’est de Detroit, Michigan. Une odeur mêlant murs en briques humides, eau stagnante, moisissures et détergent m’accueille. Devant moi, Cornell Dorris, qui vit ici depuis près de dix ans. Dorris, dans la quarantaine, a deux filles qu’il voit le week-end. Il gagne sa vie en cuisinant du bacon et en organisant des événements.

Après m’être habitué à l’obscurité, je distingue des excréments de rat sur le sol, ainsi qu’une mare d’eau noire s’étendant sur toute la surface du sous-sol. « Quand il pleut, l’eau s’infiltre, » explique Dorris. L’air est anormalement lourd, et je ressens une envie irrésistible de partir immédiatement.

Le propriétaire de Dorris n’est pas un simple particulier. Il y a environ quatre ans, cette maison a été achetée par une startup appelée RealToken (abrégée en RealT). La société avait un projet ambitieux : utiliser la technologie de la cryptomonnaie pour « démocratiser l’investissement immobilier ». Son idée était de diviser une propriété en plusieurs milliers de tokens cryptographiques, vendus à environ 50 dollars chacun. Les détenteurs de tokens pouvaient percevoir une partie des loyers, avec un rendement annuel pouvant atteindre 12 %. Ils pouvaient aussi profiter de la plus-value du bien.

Les investisseurs ont été nombreux à adopter ce concept, et RealT s’est rapidement étendu à Detroit, achetant environ 500 bâtiments. En outre, la société a acquis environ 200 autres propriétés dans plus de 40 villes américaines, pour un total d’environ 150 millions de dollars d’actifs. En raison des réglementations, les résidents américains ne pouvaient pas investir, mais au moins 16 000 personnes de 150 pays ont acheté des tokens RealT. Bien que les données fiables soient difficiles à obtenir, RealT se targuait d’être « la plus grande plateforme de tokenisation immobilière au monde » selon ses propres indicateurs.

Le sous-sol de l’appartement duplex où vit Dorris a été inondé

Cependant, malgré le succès dans le monde cryptographique, RealT a connu de nombreux problèmes dans le monde réel. L’été dernier, la municipalité de Detroit a poursuivi RealT et ses fondateurs pour « plusieurs centaines de violations des normes sanitaires ». Le logement de Dorris est l’un des nombreux bâtiments jugés inhabitable par les inspecteurs municipaux. Il m’a dit qu’auparavant, le propriétaire laissait parfois Dorris organiser lui-même les réparations, mais depuis que RealT a pris le contrôle, l’état du bâtiment s’est nettement détérioré. Les inspecteurs ont constaté l’absence d’alarmes incendie, l’absence d’eau chaude dans la baignoire. « Maintenant, je ne peux que me laver au lavabo, » dit Dorris. « Il y a des rats en bas, des écureuils en haut. »

Selon Zillow, le marché immobilier américain vaut environ 55 000 milliards de dollars, mais la part de la tokenisation y est infime. Cependant, selon Deutsche Bank, en quelques années, le concept d’acheter des fractions d’actifs via la cryptomonnaie est devenu un secteur de 30 milliards de dollars. À Detroit, la vision de devenir propriétaire avec peu d’argent entre en conflit avec la réalité des maisons et des locataires dans un état déplorable.

La maison au 8821 Prairie Street a ses fenêtres à l’avant et sur le côté disparues, le porche s’est effondré, et les panneaux sont déformés

Rémy et Jean-Marc Jacobson, deux frères canadiens, ont fondé RealT. Bien qu’ils ne soient pas jumeaux, ils se ressemblent beaucoup : lunettes, cheveux brillants, moustache grise. Tous deux se disent libertariens convaincus, favorables au marché libre et à la réduction de l’intervention gouvernementale. Lors de notre entretien via Zoom, Jean-Marc était enthousiaste, mais parfois un peu acerbe. J’ai essayé de poser une question polie, mais il m’a répondu : « Posez-la directement. »

Les frères Jacobson ont grandi au Canada et en Europe, issus d’une famille aux multiples histoires et procès à travers le monde. Leur sœur aînée a connu un divorce tumultueux, qui s’est terminé par une bataille pour plusieurs millions de dollars, détenus auparavant dans les Bahamas, que la sœur a finalement gagnée. Leur beau-frère a été condamné à une probation pour ses liens avec un groupe impliqué dans la vente illégale d’armes en Angola. Leur père était un financier, et lorsqu’un journaliste lui a demandé en 2003 ce que valait la fortune familiale, il a répondu : « Ne demandez pas, je ne vais pas vous mentir. »

Rémy et Jean-Marc expliquent que leur carrière dans l’immobilier a commencé par la rénovation et la revente de maisons au Québec et aux États-Unis. Puis, au début des années 2010, ils ont découvert le bitcoin. Presque immédiatement, ils ont lancé leur propre activité de minage de bitcoin, puis créé plusieurs autres entreprises et une organisation à but non lucratif. Ils ont aussi été impliqués dans des ennuis liés au bitcoin : ils ont été victimes d’une pyramide de Ponzi, et ont conclu un accord avec un client qui les accusait de retenir des millions de cryptomonnaies.

Selon Jean-Marc, dès 2013, les frères Jacobson ont commencé à réfléchir à la façon de combiner leur expertise en immobilier et en cryptomonnaie. Dans la finance traditionnelle, on peut investir dans des fonds de placement immobilier (REITs), qui permettent de percevoir une partie des loyers d’un portefeuille immobilier. Mais cela nécessite généralement un investissement de plusieurs milliers de dollars. Les frères cherchaient une façon d’utiliser la cryptomonnaie pour créer un produit similaire, mais accessible avec des montants beaucoup plus faibles. Ce n’est que cinq ans plus tard, lorsque Rémy a reçu un appel d’un avocat, qu’ils ont trouvé une solution.

En général, il est impossible de vendre une maison à mille personnes. Mais si les frères Jacobson transfèrent la propriété à une société à responsabilité limitée (LLC), ils peuvent créer et vendre des tokens cryptographiques représentant des parts de cette société.

Les frères Jacobson ont commencé à chercher un endroit pour tester leur concept de tokenisation. Detroit, avec ses prix bas et ses projets de rénovation urbaine ambitieux, semblait idéal. « Detroit est une ville qui sort tout juste de la faillite, elle est en pleine renaissance, » explique Jean-Marc. « Elle devient naturellement un point de croissance potentielle. Et surtout, c’est un endroit où il est possible d’embellir et d’améliorer la communauté. »

Ils ont acheté leur première propriété : une maison ordinaire au 9943 Marlowe Street, à l’ouest de Detroit. En avril 2019, ils l’ont tokenisée, en émettant 1000 tokens, dont la vente a permis de couvrir divers frais, réparations, et de verser une commission de 10 % à eux-mêmes. Ils prévoyaient aussi de prélever 2 % des loyers futurs, le reste étant destiné à l’entretien, aux taxes et autres dépenses, et une partie étant redistribuée aux détenteurs de tokens.

Jean-Marc m’a dit qu’au premier jour, RealT n’a vendu que moins de cinq tokens. Les frères ont demandé à des amis et à leur famille d’en acheter, et ont essayé de faire connaître leur projet via X, Medium et la presse. « Au début, tout le monde était sceptique, » raconte-t-il. « Nous n’avons vendu que très peu. » Environ cinq mois plus tard, les frères Jacobson ont envisagé de vendre la maison, de rembourser ceux qui avaient acheté des tokens, et de s’arrêter là.

Mais peu à peu, les tokens de la maison du 9943 Marlowe Street se sont vendus. Le 13 décembre, ils étaient tous écoulés. À cette date, 107 investisseurs de 33 pays détenaient en moyenne 0,93 % de la propriété chacun, partageant un revenu locatif quotidien de 25,22 dollars.

Les frères Jacobson ont créé un groupe de discussion en français sur Telegram pour les investisseurs, et la demande pour les tokens RealT a commencé à exploser. En 2020, RealT a connu une expansion rapide à Detroit : ils ont tokenisé un immeuble d’appartements sur Appoline Street, une maison jumelle sur Schaefer Street, puis une maison individuelle sur Mansfield Street. Au total, cette année-là, ils ont tokenisé près de 50 propriétés.

Lorsqu’ils ont planifié une expansion plus large à Detroit, ils ont collaboré avec un professionnel de l’immobilier, Shawn Reed. Selon des documents judiciaires, Reed a commencé à chercher des propriétés pour RealT, aidant parfois à leur rénovation pour la tokenisation. Les frères Jacobson ignoraient que Reed avait un passé trouble : il avait été emprisonné pour fraude bancaire, et était connu comme un « propriétaire de taudis ». Les transactions qu’il a facilitées ont permis à RealT de suivre la demande croissante de tokens à l’époque.

J’ai interviewé un investisseur sur Telegram, sous le pseudonyme TokNist, qui a dit avoir compris immédiatement le modèle lorsqu’il a entendu parler de RealT. Ce citoyen français vivant en Asie voulait acheter de l’immobilier mais ne pouvait pas obtenir de prêt. RealT offrait une solution sans banque, avec de faibles investissements. « Beaucoup de gens comme moi, » explique TokNist, « ne sont pas des spéculateurs riches. Ce sont des gens ordinaires, qui veulent posséder une part de l’immobilier, avec un revenu fixe. »

En 2022, TokNist a commencé à acheter massivement des tokens RealT. Mais le processus n’a pas été simple. À chaque nouvelle propriété, il surveillait le décompte sur son ordinateur. Le site web plantait souvent, ou les tokens disparaissaient du panier d’achat. « Les tokens se vendaient en un clin d’œil. Le même jour, six ou sept propriétés étaient mises en vente, et en quelques minutes, tous les tokens étaient épuisés, » raconte-t-il. « Cela montre que la demande est vraiment forte. »

Dans l’ombre, les frères Jacobson ont commencé à rencontrer des difficultés pour gérer leur portefeuille immobilier en expansion. En 2023, une banque a annulé leur droit de rachat d’un bien commercial à Miami, en Floride, en raison de retards de paiement et d’une condamnation à payer 10,4 millions de dollars. La ville de Miami a aussi déclaré le bâtiment dangereux. (Les frères Jacobson décrivent cette expérience comme une décision stratégique liée à la pandémie, une exception dans leur gestion en Floride.) La même année, la ville de Chicago a infligé des amendes à plusieurs LLC de RealT pour délabrement, violations du code du bâtiment et dettes impayées. Ce fut un signe précoce des problèmes à venir à Detroit.

Effondrement, incendies et locataires abandonnés : l’empire s’écroule

À l’été 2024, Aaron Mondry, journaliste pour le média local à but non lucratif Outlier Media, cherchait de nouvelles pistes. Il préparait une série intitulée « Les spéculateurs de Detroit » sur le marché immobilier de la ville. Un informateur lui a alors signalé un étrange motif dans les registres fonciers du comté de Wayne, dans le Michigan.

En examinant ces documents, Mondry a découvert que de nombreuses propriétés à Detroit étaient détenues par des LLC portant le nom « RealToken ». À ce moment-là, grâce à ces nombreuses filiales, RealT avait acheté et tokenisé plusieurs centaines de propriétés dans Detroit, devenant ainsi l’un des plus grands propriétaires de la ville. Beaucoup de ces biens étaient des maisons individuelles, achetées en gros via des transactions avec d’autres propriétaires, parfois sans même les avoir visitées. La majorité des propriétés se concentraient dans les quartiers pauvres, à l’est et à l’ouest de Detroit, majoritairement noirs.

Mondry a dressé une liste des propriétés de RealT et a commencé à frapper à toutes les portes. Rapidement, il a constaté un phénomène choquant : beaucoup de ces maisons étaient dans un état déplorable, plusieurs semblaient abandonnées, et en consultant diverses bases de données, il a découvert que plusieurs ne payaient pas leurs taxes foncières depuis longtemps.

En février 2025, Mondry a publié une première série d’articles sur RealT, basés sur des documents publics et des entretiens avec des locataires. Ces articles dénonçaient une gestion défaillante, des travaux bâclés et un mépris des locataires. Certains locataires lui ont raconté vivre dans des conditions insalubres. Vers la même période, des inspecteurs municipaux ont alerté RealT que plusieurs alarmes incendie, éclairages de secours et portes coupe-feu dans un immeuble de Cadieux Street étaient hors service. En mars, un incendie a ravagé cet immeuble.

Depuis l’incendie du 10410 Cadieux en mars 2025, l’immeuble est resté vide, ses débris calcinés barricadés par des planches

En septembre 2025, lors de visites de terrain, j’ai aussi entendu des récits similaires. Je conduisais une voiture louée, passant devant des paniers de basketball recouverts de cendres, sentant l’odeur de barbecue et entendant de la musique s’échapper des clôtures — ces moments de vie quotidienne contrastant fortement avec l’état déplorable des propriétés de RealT que je voyais dans le quartier.

Je me suis arrêté devant un immeuble de l’avenue Cadieux, dont les restes calcinés étaient barricadés par des planches. Dans le quartier de Grand River-St. Marys, au nord-ouest, un groupe prétendait contrôler le bâtiment de 14881 Greenfield, une maison en briques à deux étages avec un auvent rouge vif. Dans une vidéo YouTube, ce groupe affirmait être le propriétaire et louait ces unités délabrées. « Pour un junkie, c’est comme un hôtel 5 étoiles, » disait un intervenant. Deux autres maisons de RealT que j’ai visitées étaient criblées de balles. Plusieurs locataires ont expliqué qu’ils refusaient de payer leur loyer pour faire pression sur le propriétaire afin qu’il répare.

Dans un Tim Hortons du quartier de Redford, à Detroit, j’ai rencontré Maya, une locataire de RealT, qui vivait dans une maison en briques rouges à proximité. À chaque retour chez elle, elle garait sa voiture dans l’allée, puis restait une heure ou plus dans la voiture avant d’entrer. Une pièce avait un plafond percé, laissant voir la structure en bois. La peinture était écaillée, l’isolation humide et jaunie tombait dans la chambre. Maya n’osait rester que dans la salle de bain, la cuisine et le salon, où elle dormait. « Franchement, je ne devrais pas vivre ici, » disait-elle. « Mais je cherche un autre endroit. » Elle qualifiait la maison de « bidonville ».

À quelques rues de là, j’ai frappé à la porte de Monica, qui vivait dans une maison à l’extrémité sud de Eight Mile Road, avec ses deux petits-enfants. La propriété était détenue par 331 personnes, qui percevaient en moyenne 9,3 % de rendement annuel grâce au loyer payé par Monica. Elle m’a dit que le chauffage était cassé, l’eau courante instable. J’ai vu des fenêtres cassées, un toit endommagé. Un arbre mort se dressait dans la cour. La nuit, Monica ne pouvait dormir, craignant que quelqu’un ne pénètre par une fenêtre cassée. Elle avait demandé plusieurs fois un hébergement d’urgence, mais c’était toujours complet. « Rentre chez toi, mon amour, » m’a-t-elle dit. « C’est trop dangereux ici. »

Le plafond de la maison au 18415 Fielding s’est effondré, laissant des débris de plâtre et d’isolation humide dans le couloir

Procès, dérobades et perte de confiance : l’expérience de tokenisation tourne au fiasco total

Au cinquième étage du centre municipal Coleman A. Young, au milieu d’un labyrinthe de carreaux beige et de tapis usés, j’ai rencontré Conrad Mallett, responsable de tous les litiges civils de la ville. Son bureau est décoré de portraits de Muhammad Ali et de figures importantes du mouvement des droits civiques. Mallett, ancien vice-maire de Detroit et juge en chef de la Cour suprême du Michigan, a commencé à s’intéresser aux reportages d’Outlier Media sur RealT au printemps dernier. Il a lancé une enquête. Les inspecteurs ont évalué les propriétés, recensant des violations. « Résultat : des milliers de maisons non conformes, » m’a-t-il dit. « La majorité des maisons où les gens vivent ne sont pas aux normes. »

Son adjoint, Tamara York Cook, a dépêché des inspecteurs pour frapper à toutes les portes, collant des cartes de visite sur les portes. Rapidement, ses appels ont commencé à affluer. « La plupart des gens veulent raconter leur expérience, » explique-t-elle.

En juillet, la municipalité a intenté une action civile contre RealT, ses fondateurs et 165 LLC associées, pour des centaines de violations de la réglementation, des amendes pour délabrement, et des impôts impayés. La plainte indique que 408 propriétés n’ont pas reçu de « certificat de conformité » attestant qu’elles sont habitables. Les frères Jacobson ont déclaré à Wired : « En matière de conformité, le portefeuille de tokens de RealT n’est pas différent des autres propriétés dans la même zone postale. »

Peu après, un juge a émis une ordonnance provisoire interdisant à RealT de percevoir des loyers ou d’expulser des locataires avant que les propriétés ne soient conformes. L’interdiction a été prolongée, puis assouplie pour permettre l’expulsion des locataires refusant de payer.

Sur Telegram, certains investisseurs ont appris la nouvelle du procès, et Rémy Jacobson a rapidement tenté de rassurer. En dehors des informations provenant des frères, il est difficile pour les investisseurs d’avoir une idée précise de la situation à Detroit. « Nous travaillons à résoudre tous les problèmes, » a-t-il dit. 21 investisseurs ont répondu avec des emojis en forme de cœur. Jean-Marc a aussi pris la parole, vantant la croissance rapide du marché immobilier à Detroit.

Au même moment, les frères Jacobson ont dit aux investisseurs qu’un acheteur potentiel s’intéressait à l’immeuble où vivait Cornell Dorris — celui avec l’eau stagnante au sous-sol. Si les investisseurs acceptaient de vendre, ils pourraient obtenir jusqu’à 75,61 % de rendement total. Sur Telegram, Jean-Marc a décrit cette transaction comme une preuve de la vitalité du marché immobilier de Detroit et de la compétence de RealT. Lors d’un appel avec les investisseurs fin juillet, il a annoncé que la vente était « finalisée. »

L’acheteur, East Coast Servicing LLC, a utilisé la même adresse que celle de RealT dans ses documents, et la signature a été apposée par Rémy Jacobson. En réalité, il semble que la transaction ait été effectuée entre Jacobson et une autre société qu’il contrôle.

Après vérification, en février 2026, Jacobson a envoyé un email aux investisseurs, annonçant que l’acheteur s’était retiré, alors qu’en juillet, ils avaient affirmé que la vente était conclue. Les frères ont ensuite expliqué à Wired que East Coast Servicing LLC n’était qu’un outil pour vendre des propriétés à l’étranger.

Le principal argument de la poursuite contre RealT par la municipalité de Detroit est que le modèle commercial lui-même comporte des éléments de négligence. « Leur façon de générer des rendements annuels, c’est de ne pas entretenir les maisons selon des standards élevés, » accuse Mallett.

Jean-Marc Jacobson nie ces accusations. Il affirme que leur objectif a toujours été d’aider à embellir Detroit en permettant à plus de gens d’investir. Lorsqu’une propriété est tokenisée, un fonds est créé pour son entretien. Il souligne que pour que les investisseurs obtiennent de bons rendements, il faut que la propriété reste louée et génère des loyers importants, ce qui serait impossible si l’on négligeait l’entretien.

Il affirme que ce sont des gestionnaires immobiliers et des professionnels du secteur qui ont mal géré ou trompé RealT. La société a poursuivi plusieurs de ces personnes, notamment Shawn Reed.

Le 3 septembre au matin, j’ai rencontré Reed dans un hôtel chic, The Henry, à quelques kilomètres à l’ouest de Detroit. Il était assis dans un fauteuil en cuir brun sous un lustre en cristal, devant un foyer électrique. Chauve, avec une longue barbe noire, il portait des bottes de cowboy, et était très visible. Lors de notre conversation, il se passait la barbe avec les doigts.

À ce moment-là, la relation entre Reed et les frères Jacobson s’était détériorée. Selon des documents judiciaires, à partir de 2024, ils ont commencé à se disputer sur certains détails de transactions immobilières, puis sur des rénovations. Finalement, ils ont cessé leur collaboration. Ensuite, Jacobson et son frère ont poursuivi Reed pour fraude.

En février 2025, dans une plainte déposée devant le tribunal du Michigan, RealT l’accusait d’avoir facturé des travaux et rénovations jamais réalisés. Reed nie ces accusations. Il affirme que son rôle se limitait à aider à la rénovation de quelques propriétés de RealT, et non à gérer l’ensemble du portefeuille. En juin de la même année, il a déposé une contre-plainte, accusant RealT d’essayer de faire de lui un bouc émissaire, en prétendant qu’il était responsable du chaos à Detroit. « Je ne suis jamais gestionnaire immobilier. Ce n’a jamais été mon boulot, » m’a-t-il dit. L’affaire est toujours en cours.

Lors de l’entretien, Jean-Marc a refusé de commenter spécifiquement Reed, mais m’a dit : « Parfois, quand tu arrives dans une nouvelle ville, tu tombes sur des mauvaises personnes… Personne ne peut dire qu’il ne rencontrera pas de fraudeurs. »

Lorsque le conflit avec Reed a été porté devant la justice, les frères Jacobson avaient déjà créé New Detroit Property Management. Ils ont confié la gestion du portefeuille immobilier de Detroit à cette nouvelle société, en nommant un gestionnaire expérimenté, Salvatore Palazzolo, vice-président. Lors de mon dernier jour en ville, Palazzolo est venu me chercher devant l’hôtel dans un SUV noir, avec une petite croix suspendue au rétroviseur. Il voulait me montrer ses propriétés récemment rénovées par son équipe.

En voiture, Palazzolo expliquait que sa mission était d’identifier des biens vacants pouvant être rapidement loués après de petites rénovations. Mais la municipalité continue de donner des amendes pour délabrement, ce qui, selon lui, oblige à arrêter les travaux de rénovation. « Vous voyez combien de propriétés nous avons, » disait-il. « La ville nous donne des amendes à tout va, le volume de travail est énorme, vraiment énorme. »

Même après la rénovation par New Detroit, les problèmes persistent. Dans un cas, un imposteur s’est fait passer pour le propriétaire, a encaissé un paiement unique, puis a fait entrer quelqu’un dans une propriété rénovée de RealT. Jacobson et ses frères disent que cet imposteur a tenté d’exploiter la suspension des expulsions pour faire croire qu’un locataire potentiel pouvait simplement payer une somme modique à un compte de la ville pour ne pas être expulsé.

Nous avons garé la voiture devant une petite maison en briques rouges, avec un toit en pente et des bordures blanches. Palazzolo tenait un dossier noir, et nous a fait visiter la maison, montrant les travaux qu’il avait organisés. Les fenêtres étaient en bon état, la cuisine et la salle de bain rénovées, les murs repeints, l’auvent effondré réparé, le sol refait ou poncé.

Une des propriétés rénovées par New Detroit, au 14574 Strathmoor Street, une des maisons Token de RealT

Les salles de bain et la cuisine ont été rénovées, l’auvent réparé, et le sol poncé

Il m’a aussi montré cinq autres bâtiments similaires. Pas luxueux, mais propres et habitables.

Palazzolo estime qu’à ce moment-là, New Detroit avait rénové environ 40 maisons pour RealT. Selon des documents judiciaires récents, la société a obtenu des certificats de conformité pour 28 propriétés impliquées dans le procès. « Je pense que beaucoup ne réalisent pas à quel point certaines propriétés sont mauvaises, » dit-il. « Les remettre aux normes demande beaucoup de travail. » Il ajoute : « Nous faisons vraiment de notre mieux pour qu’elles soient sûres et abordables. »

Jean-Marc Jacobson admet que les propriétés à Detroit sont « déplorables », mais critique aussi ceux qui ont exposé les problèmes de RealT. Tout l’été, il a presque chaque semaine échangé avec des investisseurs francophones sur Telegram, en dénigrant à plusieurs reprises les journalistes locaux, notamment Mondry. « Évidemment, ce journaliste ne nous aime pas. On le savait il y a plusieurs mois. Il écrit ce qu’il veut, en ignorant toutes les preuves contraires, » a-t-il dit début juillet. Quelques semaines plus tard, il a ajouté : « Il n’a jamais eu autant de clics dans sa carrière. Il nous dépeint comme des capitalistes de la cryptomonnaie malfaisants, qui augmentent les loyers et font souffrir les communautés vulnérables. » Jacobson et ses frères ont aussi critiqué Wired, affirmant que notre article n’était qu’une « analyse superficielle » et qu’il poursuivait une « narration ciblée ». En septembre dernier, Jean-Marc a déclaré aux investisseurs qu’il considérait la plainte de la ville comme le fruit d’une « corruption administrative, d’un agenda politique, de manipulations et d’abus de pouvoir. »

Sur Telegram, certains investisseurs en tokens remettent parfois en question la légitimité des poursuites ou des reportages d’Outlier Media. Récemment, quelqu’un a suggéré que RealT aurait dû faire une vérification des antécédents de ses gestionnaires. Jean-Marc a répondu : « Tu aimes juste déverser ta haine. » Dans un autre message, il a semblé se moquer d’un locataire : « Alerte !!! Mon robinet est cassé !!! Alerte !!! 🆘 » m’a-t-il écrit. Les trois investisseurs que j’ai interviewés ont tous dit que la communauté Telegram était hostile. Jacobson et ses frères nient cette atmosphère agressive, affirmant qu’il est normal que la tension monte dans un groupe d’investisseurs en période difficile.

Pourtant, les investisseurs ont commencé à poser des questions de plus en plus acerbes à Jacobson et ses frères. En septembre, ils ont découvert des documents de 2023 montrant que RealT aurait obtenu un prêt hypothécaire de 950 000 dollars pour deux propriétés à Chicago, plusieurs mois après leur tokenisation. Un investisseur a trouvé cela « très suspect », car cela exposerait les détenteurs de tokens au risque de voir la propriété reprise si le prêt n’était pas remboursé. Jean-Marc a affirmé que le prêt avait été contracté pour aider le vendeur, qui aurait bénéficié d’un avantage « non précisé ». Il a dit que le prêt avait été remboursé. « Parfois, il faut faire des opérations au niveau de la société, » a-t-il expliqué. « Pour conclure une transaction, il faut parfois faire preuve d’un peu de flexibilité. » Tomasz Piskorski, professeur en immobilier à Columbia Business School, a déclaré que ce genre d’arrangement décrit par Jean-Marc était « anormal ». « Je ne vois pas de raison valable. Peut-être qu’il y en a, mais je ne comprends pas. »

Fin novembre, des investisseurs ont commencé à s’interroger sur une propriété de RealT à Chicago : une maison déclarée dangereuse par la ville et destinée à être démolie, mais qui continue de générer des loyers pour les tokens. « Je ne sais plus quoi penser, » a dit un investisseur sur Telegram. J’ai aussi rencontré des situations similaires à Detroit. En septembre dernier, j’ai visité 13 propriétés apparemment vacantes, toutes indiquées comme « louées » sur le site. La même chose pour un immeuble occupé par un gang présumé. Jacobson et ses frères expliquent que le système de gestion délégué de Detroit complique leur vérification des locataires.

Certains investisseurs ont dit se sentir trahis par Jacobson et ses frères. L’un d’eux m’a dit qu’il avait arrêté d’acheter des tokens RealT, jusqu’à ce que les différends à Detroit soient résolus. L’investisseur asiatique TokNist doute de la gestion des Jacobson. Un autre, sous le pseudonyme Demetrius Flenory, a écrit aux frères : « Nos tokens étaient censés soutenir l’innovation et la démocratisation de l’immobilier, mais ils sont liés à des propriétés insalubres et dangereuses, aggravant la détresse sociale de ces communautés vulnérables… On ne peut pas fermer les yeux sur les scandales hebdomadaires. »

Revendiquant ne pas être gestionnaire immobilier, Shawn Reed a aussi publié une vidéo l’année dernière, visitant un bâtiment délabré qu’il prétend appartenir à RealT. Dans une pièce, un matelas sale traînait par terre ; dans une autre, des déchets et des restes de nourriture s’accumulaient. « Si je détenais des tokens pour cette maison, je deviendrais fou, » a-t-il dit derrière la caméra. Mais à ce moment-là, Reed avait déjà rejoint une autre société de tokenisation immobilière.

En février, Jacobson et ses frères ont annoncé leur intention de vendre une grande partie du portefeuille de RealT, pour « optimiser le rendement global des investisseurs ». Mais pour libérer des fonds afin de remettre les maisons en état, ils ont indiqué que plus aucun revenu de loyers ne serait versé, peu importe où se trouvent les propriétés. Certains ont défendu cette décision, d’autres ont été furieux, et ont demandé sur Telegram pourquoi Jacobson pouvait décider unilatéralement d’arrêter de payer les loyers. Les frères ont répondu que cette opération était autorisée par les termes de leur contrat, et qu’en tant qu’administrateurs, ils avaient le droit de décider de la distribution des loyers. Mais certains investisseurs ont considéré cela comme un « vol ».

Le procès contre RealT à Detroit doit commencer en mai. D’autres litiges sont en cours. En tentant de vendre ses propriétés, la société semble aussi déployer une nouvelle stratégie à l’étranger. Elle vend maintenant des tokens pour des projets en Colombie et au Panama, qui sont en construction, et où les investisseurs financent la construction en espérant des rendements élevés. « La tokenisation de projets en construction exploite énormément le concept, » m’a dit Jean-Marc lors d’un entretien. « Elle a un potentiel très prometteur. » Mais les investisseurs semblent peu convaincus : ces tokens ont été mis en vente il y a plusieurs mois, mais des milliers d’entre eux restent invendus.