Les signaux du marché des appartements d'Essex indiquent un changement majeur alors que les FPI résidentielles annoncent leurs résultats du quatrième trimestre

Le secteur des fiducies de placement immobilier résidentiel (REIT) spécialisés dans l’immobilier locatif entre dans une période critique alors que les principaux opérateurs s’apprêtent à dévoiler leurs performances trimestrielles. Parmi les acteurs clés, Essex se trouve à l’intersection des défis et des opportunités du marché, positionnant le paysage des appartements Essex comme un microcosme des dynamiques plus larges de l’industrie à l’approche de 2026.

Le secteur des appartements aux États-Unis subit une transformation majeure du marché

Le marché américain des appartements a connu un changement fondamental au cours du dernier trimestre 2025, marquant un départ de la croissance exceptionnelle qui caractérisait les années post-pandémie. Selon les données de l’industrie de RealPage, le marché s’est nettement rapproché d’une normalisation, avec le retour des schémas saisonniers après près de trois ans de perturbations.

Pour la première fois depuis 2022, les pertes nettes d’unités durant le quatrième trimestre saisonnier ont atteint environ 40 400 unités, signalant un retour aux schémas migratoires typiques de fin d’année. L’absorption annuelle totale s’est élevée à 365 900 unités, soit le chiffre annuel le plus bas depuis le milieu de 2024, et beaucoup plus proche des moyennes historiques à long terme que des chiffres gonflés observés ces dernières années.

Les dynamiques d’offre ont continué leur modération progressive. Environ 409 500 nouvelles unités ont été mises en service en 2025, avec environ 89 400 arrivant uniquement au dernier trimestre — marquant un ralentissement consécutif de quatre trimestres dans l’arrivée de nouvelles inventaires. Malgré cette décélération, les volumes de livraison sont restés bien au-dessus des normes historiques traditionnelles, exerçant toujours une pression sur les taux d’occupation physiques et le pouvoir de fixation des loyers.

À la fin de l’année, le taux d’occupation global avait diminué à 94,8 %, avec des loyers demandés effectifs en baisse de 1,7 % au cours du Q4 et une baisse de 0,6 % pour l’année complète — la contraction annuelle la plus forte depuis début 2021. Les propriétaires ont de plus en plus recours à des concessions, avec plus de 23 % des unités offrant des incitations moyennant 7 %, ce qui témoigne d’un changement fondamental dans le pouvoir de négociation, passant des opérateurs aux locataires.

Les divisions géographiques créent des gagnants et des perdants dans l’univers des REIT d’appartements

La performance du marché est devenue de plus en plus fragmentée selon les lignes géographiques, créant des perspectives divergentes pour différentes stratégies d’opérateurs. Les villes du Sun Belt connaissant une forte croissance de l’offre — notamment Austin, Phoenix, Denver et San Antonio — ont connu la compression des loyers la plus marquée, créant des vents contraires pour les REIT fortement exposés à ces métropoles en expansion rapide.

Inversement, les marchés côtiers et des pôles technologiques, où l’offre est limitée, comme New York, San Francisco et San Jose, ont montré une résilience, avec des loyers toujours en légère progression. Ces bifurcations géographiques ont fondamentalement modifié le paysage concurrentiel, favorisant les opérateurs disposant de portefeuilles géographiquement diversifiés ou concentrés sur la côte Ouest — en particulier ceux comme Essex, qui ont une exposition significative aux démographies de locataires à revenus élevés en Californie et aux marchés de l’emploi axés sur la technologie.

Pour les communautés d’appartements Essex, la position sur la côte Ouest offre des qualités défensives. Les prix élevés de l’immobilier dans la région prolongent la durée de résidence des locataires, tandis qu’une forte croissance de l’emploi dans le secteur technologique soutient la demande de locataires à revenus plus élevés — des dynamiques qui soutiennent la performance par rapport à leurs pairs du Sun Belt confrontés à une offre limitée.

Les résultats au niveau des propriétés font face à des vents contraires jusqu’au début de 2026

La combinaison de ces forces du marché devrait comprimer à court terme les indicateurs de rentabilité au niveau des propriétés. La croissance du revenu net d’exploitation (NOI) des mêmes immeubles semble susceptible de se stabiliser ou de diminuer modestement, avec des pressions sur les revenus dues aux défis d’occupation combinés à un pouvoir de fixation des prix limité.

Cet environnement prépare le terrain pour les annonces de résultats de cinq grands REIT résidentiels prévues début février.

Cinq grands REIT résidentiels suivent des trajectoires divergentes

AvalonBay Communities a récemment publié ses résultats du Q4, faisant face à des perspectives à court terme modérées. L’opérateur a prévu des revenus du quatrième trimestre d’environ 768 millions de dollars, suggérant une croissance de 3,75 % en glissement annuel, avec un fonds provenant des opérations (FFO) par action estimé à près de 2,84 dollars — impliquant une croissance annuelle de 1,43 %. Dotée d’un bilan solide et d’une offre limitée dans des marchés clés, la société se positionne pour une stabilisation à plus long terme une fois que les pressions sur l’occupation se seront atténuées.

Essex Property Trust a également connu une période de reporting difficile. L’opérateur bénéficie d’une forte concentration sur la côte Ouest, où des revenus élevés, une démographie favorable de locataires et des coûts de logement élevés soutiennent la demande fondamentale. Les revenus du Q4 devraient approcher 477 millions de dollars avec une croissance de 4,86 % en glissement annuel, tandis que la direction a guidé un FFO de base par action dans la fourchette de 3,93 à 4,03 dollars, avec un consensus du marché à 4,00 dollars, représentant environ 2 % de croissance annuelle. Certaines livraisons de nouvelles unités au quatrième trimestre ont exercé une pression sur l’occupation et la fixation des loyers, mais la qualité du profil locataire du portefeuille Essex et la disponibilité limitée dans les marchés côtiers devraient offrir un soutien relatif.

Mid-America Apartment Communities a présenté ses perspectives pour le Q4 avec un focus sur le Sun Belt, ce qui s’est avéré difficile. L’opérateur prévoit des revenus trimestriels d’environ 558 millions de dollars, en hausse de 1,45 % en glissement annuel. La guidance sur le FFO de base pour le quatrième trimestre se situe autour de 2,23 dollars par action, avec des estimations consensuelles à 2,22 dollars — pratiquement stable par rapport à l’année précédente. La forte offre régionale a limité le pouvoir de fixation des prix malgré des premiers signes de stabilisation des taux de renouvellement.

Equity Residential a publié ses résultats du Q4 avec des attentes de modeste progression. L’opérateur prévoit des revenus proches de 789 millions de dollars, en croissance de 2,94 % en glissement annuel. La guidance sur le FFO normalisé par action suggère 1,04 dollar, impliquant une croissance annuelle de 4 %. La diversification entre zones urbaines et suburbaines ainsi qu’une clientèle de locataires à revenus plus élevés ont apporté un certain soutien malgré la faiblesse saisonnière des prix au Q4 et la pression de l’offre dans certains marchés.

Camden Property Trust fait face à la dynamique du Q4 avec une exposition à des marchés à forte croissance, ce qui compense partiellement les vents contraires du secteur. Les prévisions de revenus pour le quatrième trimestre approchent 395 millions de dollars, en hausse de 2,15 % en glissement annuel. La guidance sur le FFO de base par action se situe autour de 1,73 dollar, montrant une stabilité quasi inchangée par rapport à l’année précédente. La répartition géographique équilibrée de l’opérateur et la qualité de ses résidents soutiennent une stabilité à court terme malgré la concurrence accrue pour l’offre.

Perspectives : la normalisation du marché se poursuit

La transition du secteur des appartements vers des conditions de marché normalisées représente un changement pluriannuel plutôt qu’une fluctuation cyclique passagère. Les opérateurs qui maintiennent une flexibilité géographique, une attention à la qualité des résidents et une solidité financière — notamment les principales communautés Essex — semblent mieux placés pour naviguer dans cet environnement en évolution que ceux fortement exposés à des marchés saturés.

La saison des résultats offre aux investisseurs une visibilité sur la manière dont les grands opérateurs ont géré cette transition, avec des résultats qui devraient confirmer les attentes des analystes en matière de croissance modérée et de pression opérationnelle à court terme.