Trois SCPI qui méritent votre attention dans le contexte actuel des taux d'intérêt

Pourquoi les REITs rebondissent

Les sociétés d’investissement immobilier (REITs) ont retrouvé l’élan des investisseurs après une période difficile en 2022-2023. Ces véhicules — qui acquièrent des propriétés, génèrent des revenus locatifs et distribuent au moins 90 % des bénéfices imposables aux actionnaires — étaient auparavant sous pression en raison de la hausse des taux d’intérêt. Des coûts d’emprunt plus élevés rendaient l’acquisition de biens immobiliers plus coûteuse, tandis que des alternatives attrayantes comme les bons du Trésor et les CD diminuaient leur attrait.

Le paysage a changé radicalement lorsque la Réserve fédérale a mis en œuvre six baisses de taux consécutives jusqu’en 2024 et 2025. Ce pivot rend les REITs nettement plus attractifs par rapport aux concurrents à revenu fixe. Pour les investisseurs axés sur le revenu, c’est maintenant une fenêtre d’opportunité avant que les multiples de valorisation ne s’élargissent à mesure que le capital revient dans le secteur.

Le cas de Realty Income : Échelle et stabilité

Realty Income (NYSE : O) opère en tant que l’un des plus importants REITs mondiaux, gérant plus de 15 500 propriétés commerciales aux États-Unis et en Europe. Son portefeuille de locataires privilégie des détaillants résistants à la récession — 7-Eleven, Dollar General, et Walgreens — assurant une prévisibilité des revenus à travers les cycles économiques.

L’entreprise maintient un modèle de bail triple-net où les locataires prennent en charge la maintenance, l’assurance et les taxes foncières. Cette structure génère des flux de trésorerie fiables, mesurés par les fonds ajustés provenant des opérations (AFFO). La performance récente montre une résilience : un taux d’occupation de 98,7 % au dernier trimestre reflète la capacité de l’entreprise à faire face aux défis des locataires. Malgré la réduction de leur empreinte par certains opérateurs faibles, les locataires plus solides ont augmenté, maintenant un taux d’occupation supérieur à 96 % depuis son introduction en bourse en 1994.

Realty Income prévoit un AFFO par action de 4,25 à 4,27 dollars en 2025, en croissance de 1 % à 2 % par an. Son paiement de dividende mensuel (rendement forward de 5,3 %) est confortablement soutenu par ces projections, avec 132 augmentations annuelles consécutives des distributions soulignant l’engagement de la direction. Coté à environ 14 fois l’AFFO trailing par action, la valorisation semble raisonnable pour les investisseurs à revenu prudent.

Vici Properties : Locataires dans le divertissement, protection contre l’inflation

Vici Properties (NYSE : VICI) adopte une approche différente en se concentrant sur l’immobilier expérientiel — 93 casinos, resorts et lieux de divertissement à travers l’Amérique du Nord. Des locataires comme Caesar’s Entertainment, MGM Resorts et Penn Entertainment opèrent dans des industries cycliques, rendant le taux d’occupation de 100 % depuis son IPO en 2018 particulièrement remarquable.

Le secret réside dans des baux pluriannuels indexés sur l’indice des prix à la consommation (CPI). Ce mécanisme ajuste automatiquement les loyers à la hausse avec l’inflation, protégeant les flux de revenus et la durabilité des dividendes de Vici. Comme Realty Income, Vici utilise une économie de bail triple-net, transférant les charges d’exploitation aux locataires.

Les augmentations annuelles de dividendes ont continué de manière cohérente depuis l’introduction en bourse. La société prévoit qu’en 2025, l’AFFO atteindra 2,36 à 2,37 dollars par action, soit une croissance de 4 % à 5 %, couvrant confortablement son taux de dividende forward de 1,80 dollar (rendement de 6,1 %). À ce prix par action, la valorisation se situe à environ 16 fois l’AFFO trailing, laissant une marge de progression.

Digital Realty : Positionnement pour l’expansion du cloud et de l’IA

Digital Realty Trust $29 NYSE : DLR( exploite plus de 300 centres de données desservant plus de 5 000 clients dans plus de 50 zones métropolitaines. Sa clientèle inclut plus de la moitié du Fortune 500, notamment IBM, Oracle et Meta.

Les années récentes ont été marquées par une restructuration stratégique du portefeuille — cession de centres de données legacy à faible croissance tout en mettant l’accent sur des propriétés hyperscale alignées avec l’infrastructure cloud, l’intelligence artificielle )AI( et le calcul haute performance )HPC(. Pendant cette transition, l’AFFO a diminué et la croissance des dividendes a été mise en pause, sous la pression de coûts d’intérêt plus élevés, de coûts d’exploitation accrus et de vents contraires liés aux devises.

La trajectoire devrait se normaliser à mesure que Digital Realty achève ses cessions stratégiques, que l’inflation se modère et que la pression sur les taux d’intérêt diminue. La direction prévoit un FFO de base en devise constante de 7,25 à 7,30 dollars par action pour 2025, soit une hausse de 8 % à 9 %, couvrant son dividende forward de 4,88 dollars )rendement de 3 %(. Le taux d’occupation devrait augmenter de 100 à 200 points de base par rapport à 2024, qui s’établissait à 82,9 %, indiquant une demande croissante.

Ce positionnement fait de Digital Realty un générateur de revenu équilibré associé à une exposition à la croissance structurelle — moins volatile que les actions purement axées sur l’IA tout en captant les tendances de l’infrastructure.

La vision globale des REITs

La convergence de taux d’intérêt plus bas et de moteurs de demande structurelle — adoption du cloud, déploiement de l’IA, normalisation des dépenses des consommateurs — crée un contexte attrayant pour la valorisation des REITs. Ces trois REITs représentent différents secteurs )retail, divertissement, infrastructure de données( mais partagent l’excellence opérationnelle, la durabilité des distributions et un potentiel de hausse avant que la revalorisation ne s’accélère.