Disparités régionales du marché immobilier : ce que révèlent les données d'octobre 2025 à travers l'Amérique

Le marché immobilier américain entre en 2026 en affichant de fortes contrastes entre régions prospères et en difficulté, selon une analyse approfondie du marché utilisant les données les plus récentes de Zillow d’octobre 2025. Sur l’ensemble des 50 États du pays, les valeurs des maisons unifamiliales racontent des histoires très différentes — certaines régions connaissent une appréciation robuste tandis que d’autres font face à des vents contraires importants. Pour les acheteurs potentiels envisageant leur prochain mouvement, comprendre ces variations géographiques est devenu essentiel.

Performance du marché : gagnants et perdants

Le paysage dépeint une reprise inégale. Certains États ont enregistré des gains impressionnants au cours des deux dernières années, tandis que d’autres luttent contre une baisse des valeurs. New Jersey se démarque comme le meilleur performeur, avec une hausse de 11,7 % des valeurs en deux ans, tandis que Illinois affiche la meilleure dynamique annuelle avec une appréciation de 4,3 %. À l’inverse, des États comme Texas et Arizona connaissent des trajectoires négatives — le Texas a vu ses valeurs diminuer de 2,7 % sur deux ans, tandis que l’Arizona a connu une baisse de 2,0 %.

Le spectre des prix : du plus cher au moins cher

Hawaï continue de dominer le marché avec des prix premium, avec une valeur moyenne des maisons unifamiliales à 959 688 $ en octobre 2025 — reflétant à la fois la désirabilité du lieu et les contraintes d’offre. À l’autre extrémité, Virginie-Occidentale offre le point d’entrée le plus abordable avec une valeur moyenne de 169 206 $.

Les États de milieu de gamme révèlent des tendances intéressantes : les maisons en Californie ont une valeur moyenne de 784 364 $, celles du Massachusetts à 667 117 $, et celles de Washington à 605 992 $. Ces marchés côtiers, bien que coûteux, présentent des performances mitigées — la Californie a diminué de 2,0 % d’une année sur l’autre, tandis que le Massachusetts a enregistré une modeste hausse de 1,1 %.

Résumé de la performance par État

États à forte appréciation ( Gains sur deux ans supérieurs à 9 % )

• New Jersey : 578 764 $ en moyenne | +11,7 % sur deux ans | +2,9 % sur un an
• New York : 483 605 $ en moyenne | +11,6 % sur deux ans | +4,0 % sur un an
• Connecticut : 453 495 $ en moyenne | +11,0 % sur deux ans | +3,8 % sur un an
• Rhode Island : 497 634 $ en moyenne | +10,3 % sur deux ans | +2,8 % sur un an
• Illinois : 285 028 $ en moyenne | +10,1 % sur deux ans | +4,3 % sur un an ( dynamique récente la plus forte )

Marchés à croissance modérée ( 5-9 % d’appréciation sur deux ans )

Ce niveau inclut Ohio ( 9,4 % sur deux ans ), New Hampshire ( 9,2 % ), Wisconsin ( 9,2 % ), Indiana ( 7,4 % ), Michigan ( 7,6 % ), Virginie-Occidentale ( 7,4 % ), Iowa ( 7,5 % ), et Kansas ( 7,8 % ). Ces régions montrent une appréciation régulière et stable, attrayante pour les acheteurs soucieux de la valeur.

Marchés stagnants ou en déclin

Floride illustre un cas d’alerte, avec une baisse de 5,0 % sur un an et de 4,4 % sur deux ans malgré une forte attractivité historique. Texas a également sous-performé, avec une baisse annuelle de 2,6 %. Arizona, Colorado et Vermont ont aussi enregistré des rendements négatifs sur deux ans, allant de 1,3 % à 2,2 %.

( Performances stables mais modestes ) Des États comme Alabama ( +2,0 % sur deux ans ), Louisiane ( -2,0 % sur deux ans ), et Mississippi ( +1,5 % sur deux ans ) représentent des marchés avec une volatilité minimale — adaptés à ceux qui privilégient la stabilité à une appréciation rapide.

Tendances régionales : ce que suggère les données

Résilience du Nord-Est : Les États du Nord-Est — New Jersey, New York, Connecticut et Massachusetts — montrent une appréciation constante, la plupart enregistrant des gains à deux chiffres sur deux ans. La stabilité de cette région provient d’une forte demande et d’une offre limitée de logements.

Dynamisme du Midwest : Les villes et États le long du corridor de l’Illinois et dans les régions du Midwest environnantes connaissent un regain d’intérêt, avec plusieurs affichant des taux d’appréciation annuels de 3 à 4 %. Des prix de base plus faibles rendent ces marchés attractifs pour les primo-accédants.

Ralentissement du Sunbelt : Des régions autrefois en plein essor comme Floride et Texas se sont considérablement refroidies. La Floride se distingue avec cinq trimestres consécutifs de baisse, suggérant une saturation du marché après des années de migration rapide.

Résultats mitigés dans le Mountain West : Utah $540 574, 3,4 % sur deux ans montre une stabilité, tandis que Colorado et Vermont font face à des vents contraires malgré des prix nominaux élevés.

Dynamiques du marché en 2026

La volatilité persistante dans les années 2020 — alimentée par les effets de la pandémie, la pression inflationniste et des taux hypothécaires élevés — continue de façonner les résultats régionaux. Les États avec des économies diversifiées, une croissance de l’emploi et un inventaire raisonnable semblent bien positionnés pour 2026, tandis que les régions ayant connu une appréciation rapide entre 2020 et 2022 traversent des phases de consolidation.

Les acheteurs évaluant leurs options devraient considérer non seulement les prix actuels mais aussi la trajectoire : les nouvelles du marché immobilier de l’Illinois continuent de montrer un momentum positif, tandis que les marchés côtiers traditionnellement coûteux envoient des signaux mitigés. Les données suggèrent que 2026 récompensera une sélection géographique plutôt qu’une stratégie de marché large.

Comprendre ces variations au niveau des États constitue la base stratégique pour des décisions d’achat éclairées dans un marché national de plus en plus fragmenté.