Confrontation des REIT de détail : Pourquoi ces deux géants des dividendes gagnent en 2025

Les REITs de détail ont surmonté des années de doutes. Autrefois hanté par des préoccupations concernant la cannibalisation du commerce électronique et la hausse des taux d'intérêt, le secteur a connu une reprise remarquable. Pour les neuf premiers mois de 2025, les REITs axés sur le détail ont affiché un rendement moyen de 6,9 %, selon la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit). Parmi les acteurs remarquables se trouvent deux grands acteurs : Realty Income (NYSE: O) et NNN REIT (NYSE: NNN). Tous deux possèdent des milliers de propriétés de détail et des antécédents éprouvés de paiements aux actionnaires. Mais ils adoptent des approches différentes en matière de croissance et de diversification.

Comprendre l'attrait des dividendes REIT

Avant de plonger dans la comparaison, il convient de noter pourquoi les REIT attirent les investisseurs en quête de dividendes. La structure fiscale impose aux REIT de distribuer au moins 90 % des revenus imposables aux actionnaires. Cela les rend naturellement adaptés aux stratégies de revenus. Realty Income et NNN REIT illustrent tous deux ce modèle, bien que leur exécution diffère.

NNN REIT : Plus petit, plus affûté, à croissance plus rapide

NNN REIT gère un portefeuille plus concentré d'environ 3 700 propriétés. Cette approche ciblée—entièrement concentrée sur le commerce de détail américain—crée un avantage : de nouveaux investissements peuvent accélérer de manière significative les indicateurs de croissance. L'entreprise loue à divers segments de détail : magasins de proximité, centres de services automobiles, restaurants et lieux de divertissement familial.

Les chiffres derrière NNN

La performance récente montre une dynamique. Au cours du troisième trimestre, NNN a maintenu un taux d'occupation de 97,5 %, signalant une bonne rétention des locataires. Plus impressionnant encore, les fonds ajustés provenant des opérations (AFFO) par action ont grimpé de 0,84 $ à 0,86 $—une mesure qui reflète directement la liquidité disponible pour distribution.

Le bilan des dividendes est substantiel. NNN a augmenté ses distributions pendant 36 années consécutives. L'augmentation d'août à 0,60 $ par action représentait une hausse de 3,4 %. Avec la direction projetant un AFFO annuel entre 3,41 $ et 3,45 $ par action, les paiements actuels sont bien couverts. L'action offre actuellement un rendement de 5,9 %.

La base d'actifs plus petite signifie que NNN peut toujours identifier et acquérir des propriétés à rendement élevé. Pour les investisseurs cherchant une appréciation du capital en plus d'un revenu, cela a de l'importance.

Realty Income : Diversifié, Établi, Stable

Realty Income opère à une échelle complètement différente : plus de 15 540 propriétés générant environ 80 % du loyer annuel provenant des opérations de vente au détail. Les supermarchés (11 % du portefeuille ), les magasins de proximité (10 % ), et d'autres détaillants comme Home Depot et Walmart ancrent le mélange. Les propriétés industrielles contribuent à 15 %, les jeux et d'autres secteurs complétant le reste.

Performance et Stabilité

Le taux d'occupation de Realty Income est de 98,7 %—exceptionnellement élevé. La société a renouvelé des baux avec une augmentation moyenne de 3,5 %, démontrant ainsi son pouvoir de fixation des prix même dans un environnement concurrentiel. Le FFO ajusté par action a atteint 1,09 $, en hausse de 2,9 % par rapport à l'année précédente.

En ce qui concerne les dividendes, Realty Income a augmenté ses paiements trimestriels pendant plus de trois décennies, depuis son introduction en bourse en 1994. Ce ne sont pas des augmentations annuelles : l'entreprise augmente sa distribution mensuelle par action plusieurs fois par an. La dernière augmentation a eu lieu en octobre, passant le paiement mensuel de 0,269 $ à 0,2695 $. Avec un AFFO annuel prévu entre 4,25 $ et 4,27 $ par action et des dividendes annuels de 3,23 $ par action, la couverture est robuste. Le rendement s'établit à 5,7 %.

Le compromis : Croissance vs. Stabilité

La distinction fondamentale devient claire à travers cette perspective : Realty Income est une entité massive et établie où les nouvelles acquisitions de propriétés doivent être énormes pour avoir un impact visible sur les taux de croissance. Avec plus de 15 000 propriétés déjà en main, les transactions incrémentales produisent des rendements incrémentaux. Pour certains investisseurs, cette prévisibilité est tout l'attrait : un revenu lent, fiable et diversifié.

NNN REIT, en revanche, reste agile. Sa plus petite empreinte signifie que le déploiement de nouveau capital peut faire bouger les indicateurs de croissance de manière plus dramatique. Le compromis est une diversification moindre—c'est purement du commerce de détail américain sans exposition industrielle.

Pourquoi les REITs de détail ont survécu et prospéré

Les deux entreprises prouvent que les REITs de détail bien gérés peuvent traverser des tempêtes. Elles investissent dans des propriétés louées à des entreprises relativement protégées de la volatilité économique : supermarchés, pharmacies, stations-service, restaurants de restauration rapide. Lorsque le commerce électronique a menacé le secteur de la vente au détail au début des années pandémiques, ces locataires sont restés essentiels. Lorsque les taux d'intérêt ont grimpé en 2022-2023, les deux entreprises ont démontré leur résilience grâce à leur pouvoir de fixation des prix et à la qualité de leurs locataires.

La décision d'investissement

Le choix entre eux dépend de vos priorités. Realty Income attire les investisseurs qui privilégient la stabilité, la diversification et un historique de gestion éprouvé s'étendant sur des décennies. Son rendement de 5,7 % offre un revenu solide avec moins de volatilité.

Le NNN REIT convient aux investisseurs à l'aise avec un pari plus concentré sur le commerce de détail américain, recherchant un potentiel de croissance plus élevé d'une plateforme émergente mais solide. Son rendement de 5,9 % est modestement supérieur, et sa taille plus petite suggère un plus grand potentiel de hausse si l'exécution reste solide.

Les deux ont démontré une discipline exceptionnelle dans la sélection des locataires et la gestion des baux. Les deux ont augmenté leurs dividendes pendant plus de 30 ans, un exploit reflétant la solidité financière et l'acuité stratégique. Des rendements similaires rendent la décision moins liée au niveau de revenu et plus à la trajectoire de croissance et aux préférences de diversification.

Pour les investisseurs qui privilégient le potentiel de rendement total plutôt que la pure stabilité, le NNN REIT est mieux positionné. Son accent concentré sur des propriétés de détail américaines de haute qualité, combiné à une marge pour l'expansion du portefeuille, suggère une appréciation significative du capital aux côtés de dividendes solides. Realty Income reste le port plus sûr - idéal pour ceux déjà assez riches pour privilégier la fiabilité par rapport à une croissance rapide.