البنك المركزي يواصل مرة أخرى اختيار تنظيم الائتمان الانتقائي، وخبراء السوق العقاريين يحذرون من أن عام 2026 سيدخل مرحلة انخفاض السعر على أساس الكمية والتوازن المالي.
(ملخص سابق: صندوق Bridgewater Ray Dalio: البيتكوين أقل من الذهب، واحتياطيات البنك المركزي لن تختاره)
(معلومات إضافية: البيان الكامل للبنك المركزي الياباني: رفع سعر الفائدة بمقدار 25 نقطة أساس، والنظر في تعديل مستقبلي)

فهرس المقال

• هل هو تخفيف مؤقت؟ أم ترقية في التنظيم؟
• سيناريو 2026: صيام التمويل وانخفاض السعر على أساس الكمية والتوازن المالي
• يخشى قطاع العقارات، إذا استمر التنظيم العام المقبل، فإن انقطاع التمويل قد يؤدي إلى نزيف دموي.

في 18 ديسمبر، لم يقدم البنك المركزي التايواني في اجتماعه الأخير مع مجلس الإدارة والأعضاء “هدية عيد الميلاد” المنتظرة في السوق، بل احتفظ بشكل كامل بالمرحلة السابعة من تنظيم الائتمان الانتقائي.

أكد رئيس البنك المركزي يانغ جينلونغ أن سوق العقارات في تايوان لم يهبط بعد، مشيرًا إلى أن القروض البنكية وأسعار العقارات لم تظهر بعد تبريدًا كافيًا.

التحليلات السائدة في الصناعة حالياً تتعلق بشروط تخفيف البنك المركزي:

هناك شرطان رئيسيان للتخفيف، أحدهما تقليل تركيز القروض، والثاني هو انخفاض ملموس في أسعار العقارات.

هل هو تخفيف مؤقت؟ أم ترقية في التنظيم؟

على السطح، أعلن البنك المركزي أنه اعتبارًا من عام 2026، ستعود “إجمالي قروض العقارات” إلى السيطرة الداخلية للبنوك، مع تقليل تكرار التقارير من ربع سنوي إلى شهري، مع الاحتفاظ بالحق في تفعيل فحوصات خاصة في أي وقت.

في منتصف أغسطس من العام الماضي، استخدم البنك “نصح أخلاقي” لطلب إدارة ذاتية من البنوك بشأن إجمالي قروض العقارات خلال العام القادم (من الربع الرابع من العام الماضي إلى الربع الرابع من هذا العام)، وفي سبتمبر، قام بتعديل المرحلة السابعة من تنظيم الائتمان الانتقائي للمرة السابعة. بعد تنفيذ الإجراءات، تم تقليل نسبة القروض، وتراجع توقعات الناس بشأن ارتفاع الأسعار، وضعفت حجم المعاملات، وتباطأت وتيرة ارتفاع الأسعار.

نسبة قروض العقارات من إجمالي القروض (التركيز) انخفضت من أعلى مستوى لها عند 37.61% في نهاية يونيو من العام الماضي إلى 36.7% في نهاية نوفمبر من هذا العام. خلال نفس الفترة، تراجعت معدلات النمو السنوية لجميع أنواع القروض العقارية، بما في ذلك قروض شراء المنازل وقروض البناء، حيث كانت في نهاية نوفمبر على التوالي 3.79%، 4.81%، 0.68%.

ذكر البنك المركزي أن، استنادًا إلى تنفيذ البنوك لإدارة ذاتية لإجمالي القروض وتحسن المؤشرات خلال العام الماضي، ستعود إجمالي قروض العقارات إلى آليات الرقابة الداخلية للبنوك بدءًا من العام المقبل. لا تزال البنوك ملزمة بتقديم البيانات شهريًا للبنك المركزي، والذي سيواصل “الفحوصات الخاصة”، لمراقبة الوضع وتنفيذ تنظيم الائتمان الانتقائي. الهدف العام هو توجيه الموارد الائتمانية نحو السياسات الرئيسية: شراء المنازل غير للاستخدام الشخصي، إعادة تطوير المناطق القديمة، الإسكان الاجتماعي، بالإضافة إلى دعم الاستثمارات الحقيقية للمشاريع الإنتاجية.

قال يانغ جينلونغ إن هذا يمنح البنوك مرونة، لكن السوق قرأ رسالة أخرى، حيث أن دواسة الفرامل لا تزال ملامسة للأرض، ويمكن الضغط عليها في أي وقت.

نسبة تركيز قروض العقارات في البنوك من يونيو 2024 التي كانت 37.61% انخفضت إلى 36.7% في نوفمبر من هذا العام، لكنها لا تزال عند مستويات عالية تاريخيًا. قارن يانغ جينلونغ سوق العقارات بالفيل، حيث أن سرعة التحول بطيئة.

تؤكد البيانات السوقية أيضًا على التأخير، حيث تظهر أحدث مؤشرات السوق العقاري أن متوسط الزوار الأسبوعي للمشاريع الجديدة في شمال تايوان هو فقط 12.9 مجموعة، ولم يتم البيع إلا لمجموعة واحدة، مما يهدد السيولة، لكن أسعار البيع تكاد لا تتغير، مما يعكس هيكل أسعار ثابت.

سيناريو 2026: صيام التمويل وانخفاض السعر على أساس الكمية والتوازن المالي

يخشى قطاع العقارات، إذا استمر التنظيم العام المقبل، فإن انقطاع التمويل قد يؤدي إلى نزيف دموي.

القلق الحقيقي للبنك المركزي هو نسبة التخلف عن السداد، فبمجرد ارتفاع المؤشر، حتى لو انخفضت الأسعار بنسبة 10% فقط، فإن ذلك يفي بمعيار “انخفاض ملموس”، عندها ستفتح أبواب السياسات.

قالت مديرة قسم التخطيط والبحوث في شركة العقارات التجارية سوي جياكسينغ، خلال برنامج Ettoday العقاري، إنه يجب الحذر من “المناطق المفرطة في الارتفاع والمنتجات الغريبة” في عام 2026، حيث أن الأولى تواجه ضغط التصحيح، والثانية صعوبة في إعادة البيع.

تتوقع أن حجم المعاملات لن يقل عن 2025 بسبب موسم تسليم العقارات، لكن هناك مجال لتعديل الأسعار نزولًا، بمعنى أن المناطق الممتلئة (البيضوي) ستواجه صعوبة، بينما المناطق الصفراء (الصفراوية) ستظل ثابتة. قد تظل مشاريع المطورين المرموقين تحقق أرقامًا قياسية، لكن الاتجاه العام للسوق هو “انخفاض السعر على أساس الكمية والتوازن المالي”.

عند الحديث عن نظام 新青安 2.0، تتوقع:

“عند إطلاق 新青安، أدى ذلك إلى ارتفاع الأسعار بدلاً من انخفاضها، لذلك فإن تنظيم البنك المركزي وذو الصلة به، من المتوقع أن يظل سقف 新青安 1000万元، لكن التوسعة ليست سهلة؛ قد يتم مراجعة فترة السماح لمدة خمس سنوات، لتجنب تشجيع الاستثمار؛ أما سعر الفائدة فسيظل كما هو.”