用比特幣購房：Coinbase、房利美將加密貨幣按揭推向主流買家

Coinbase 正在與 Better Home & Finance 合作，推出由 Fannie Mae 支撐、以加密貨幣作為擔保的抵押貸款，這標誌著將數位資產整合進傳統住房融資邁出了一步。

這項新產品允許符合資格的借款人以比特幣或 USDC 作為頭期款的擔保品，而無需出售其持有的資產；同時可避免可能的資本利得稅，並在維持其資產曝險的情況下進行。

此產品採用合格貸款（conforming loans）架構，因此其抵押貸款所採用的標準與保護措施與傳統由 Fannie Mae 支撐的貸款相同。Better 會發放並承作這些貸款，而 Coinbase 則提供所抵押的比特幣或加密貨幣的託管與基礎設施。

該產品鎖定住房市場中長久以來的一項門檻：頭期款的前置成本。

根據 Better 的說法，約 41% 的美國家庭因為缺乏足夠的可動用現金而無法購買房屋，即使他們仍持有其他形式的財富。

「數十年來，實現擁有自住房屋的道路要求美國人出售資產、清算投資，或提取退休金儲蓄，」Better 執行長 Vishal Garg 表示。「這項合作為持有數位資產的數百萬名美國人引入了一條新的途徑。」

突發消息：🇺🇸 4 兆美元聯邦國民抵押貸款協會（Federal National Mortgage Association）首次接受以比特幣作為擔保的抵押貸款 — WSJ 🚀 pic.twitter.com/XYl2PMjJOi

— Bitcoin Magazine（@BitcoinMagazine）2026 年 3 月 26 日

根據一份公司新聞稿，兩家公司估計約有 5,200 萬名美國人——約佔成年人口 20%——曾擁有數位資產。

透過讓借款人以加密貨幣而非現金提供擔保，該產品旨在為住房取得打開這份資產負債表。

《華爾街日報》（Wall Street Journal）對此新聞的報導也協助了相關報導。

以比特幣作為擔保的抵押貸款

與傳統以加密貨幣作為擔保的借貸不同，這些抵押貸款的設計目標是降低借款人的波動風險。這些貸款不包含追繳保證金（margin calls）或追加擔保（collateral top-ups）。如果比特幣價格下跌，借款人不需要額外補充更多擔保品；僅靠市場走勢本身也不會觸發清算。

只有在借款人至少拖欠抵押貸款 60 天時，擔保品才會面臨風險；這與傳統住房融資中的標準拍賣/沒收時程相一致。

預期以該加密貨幣擔保結構計算的利率，會比標準的 30 年期抵押貸款高出約 0.5 到 1.5 個百分點，取決於借款人的客群特徵。不過，Coinbase 認為，對於希望避免將資產變現（清算）的借款人而言，這筆權衡可能值得。

「將數位財富轉化為住房取得能力，是一個里程碑，」Coinbase 的消費及企業產品主管 Max Branzburg 表示。「以代幣作為擔保的抵押貸款，是邁向讓年輕世代得以實現房屋所有權的第一步。」

該產品反映了不斷變化的財富型態，特別是在年輕美國人之間。Coinbase 的數據顯示，45% 的年輕投資人持有加密貨幣，相較之下年長族群為 18%，這暗示著數位資產正成為新一代的主要價值儲存方式。

同時，住房的可負擔性正在惡化。房價增速已超過所得成長，導致許多有意購屋者「資產很多但現金很少」。以代幣作為擔保的抵押貸款試圖透過將加密貨幣持有視為可用擔保品，而非投機性投資，來彌補這個落差。

Better 先前曾嘗試不同的替代擔保模型。2023 年，該公司允許特定的 Amazon 員工以股票作為貸款的頭期款。高層表示，加入比特幣與加密貨幣本可能大幅擴展放貸需求；Garg 估計，如果更早提供這類產品，公司可能已損失高達 400 億美元的融資/發放金額（originations）。

該結構也帶來了專屬於數位資產的新功能。以 USDC 作為擔保的借款人可能仍能從其持有資產中賺取收益（yield），從而可能抵消抵押貸款成本。此外，Coinbase 的託管模式允許使用者抵押其投資組合中的特定部分，而不是將所有資產全部鎖定。

兩家公司表示，他們計劃隨著時間推移逐步擴大可接受擔保品的範圍，可能包括代幣化股票、固定收益工具，以及不動產資產。

雖然以加密貨幣作為擔保的抵押貸款已存在於特定的財富管理管道中，但 Fannie Mae 的參與顯示這種模式正在走向更廣泛的採用。作為政府贊助的企業（government-sponsored enterprise），Fannie Mae 制定了美國抵押貸款市場中相當一部分的標準。

透過將比特幣擔保品納入合格貸款的架構，Coinbase 與 Better 的合作使數位資產得以成為主流金融基礎設施的一部分，而非平行系統。

Coinbase 將這款產品形容為「像美國派一樣美國」（as American as apple pie），並將其定位為住房融資的演進，而不是對住房融資的背離。

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