在當今利率環境下值得關注的三個REITs

為何REITs正反彈

房地產投資信託基金 (REITs) 在經歷了充滿挑戰的2022-2023年後，重新獲得投資者的動能。這些工具——包括購置物業、產生租金收入，並將至少90%的應稅盈餘分配給股東——之前受到利率上升的壓力。較高的借貸成本使得物業收購成本增加，而像國債券和定存等具有吸引力的替代投資則降低了REITs的吸引力。

當聯邦儲備局在2024年和2025年間連續六次降息，局勢發生了劇烈轉變。這一轉變使REITs相較於固定收益競爭者變得更具吸引力。對於追求收益的投資者來說，現在正是價值倍數擴張、資金重新湧入該行業的良好時機。

Realty Income的理由：規模與穩定並重

Realty Income (NYSE: O) 作為全球最重要的REIT之一，管理超過15,500個商業物業，遍布美國與歐洲。其租戶名單強調抗經濟衰退的零售商——7-Eleven、Dollar General和Walgreens——在經濟週期中提供收益的可預測性。

公司採用三網租賃模式，租戶負責維修、保險和房產稅。這種結構產生穩定的現金流，以調整後的營運資金 (AFFO) 衡量。近期表現展現韌性：最新季度的98.7%入住率反映公司能夠應對租戶挑戰。儘管一些較弱的營運商縮減足跡，但較強的租戶擴張，保持入住率自1994年首次公開募股以來一直高於96%。

Realty Income預計2025年的每股AFFO為4.25-4.27美元，年增長率約1%-2%。其每月股息 (前瞻收益率5.3%) 在這些預測的支撐下，穩健發放，連續132年的年度派息增加彰顯管理層的承諾。以約14倍的過去AFFO市盈率交易，對於保守型收益投資者來說，估值似乎合理。

Vici Properties：娛樂租戶，抗通膨

Vici Properties (NYSE: VICI) 採取不同策略，專注於體驗式房地產——北美的93個賭場、度假村和娛樂場館。租戶如Caesar’s Entertainment、MGM Resorts和Penn Entertainment都屬於周期性行業，使Vici自2018年首次公開募股以來的100%入住率尤為值得注意。

其秘密在於多年的租約，與消費者物價指數 (CPI)掛鉤。這一機制會隨著通膨自動調整租金，保護Vici的收入流和股息的可持續性。與Realty Income類似，Vici採用三網租賃經濟，將營運負擔轉嫁給租戶。

自上市以來，年度股息持續增加。公司預計2025年的AFFO將達到2.36-2.37美元每股，成長約4%-5%，輕鬆覆蓋其1.80美元的前瞻股息 (6.1%收益率)。每股估值約為過去AFFO的16倍，暗示有升值空間。

Digital Realty：布局雲端與AI擴展

Digital Realty Trust $29 NYSE: DLR( 管理超過300個數據中心，服務超過5,000個客戶，遍布50多個都市區。其客戶群包括超過一半的《財富》500強企業，包括IBM、Oracle和Meta。

近年來進行了策略性資產重塑——剝離低成長的傳統數據中心，同時強調與雲端基礎設施、人工智慧 )AI( 和高性能計算 )HPC( 擴展相關的超大規模物業。在此過渡期間，AFFO下降，股息增長暫停，受到較高的利息支出、運營成本上升和匯率逆風的壓力。

隨著Digital Realty完成策略性剝離、通膨趨緩和利率壓力緩解，預計其走向將趨於正常。管理層預測2025年核心FFO（以固定匯率計算）將達到7.25-7.30美元每股，較去年同期增長8%-9%，足以覆蓋其4.88美元的前瞻股息 )3%收益率(。入住率預計將從2024年的82.9%擴展100-200個基點，顯示需求持續增加。

這一布局使Digital Realty成為一個兼具收益產生與長期成長潛力的平衡投資——較純粹的AI股票波動性更低，同時捕捉基礎設施趨勢。

更廣泛的REITs圖景

較低的利率與長期需求驅動因素——雲端採用、AI部署、消費者支出正常化——共同營造出一個令人信服的REIT估值背景。這三個REIT代表不同的行業 )零售、娛樂、數據基礎設施(，但都展現出卓越的運營能力、分配的可持續性，以及在估值重新評價加速前的上行潛力。