掌握住房負擔能力：為什麼28/36規則應該成為你的藍圖

了解你的真正購買力

在開始瀏覽房地產清單之前，你需要回答一個關鍵問題：你的實際購房能力是多少？答案在於理解一個貸款人和理財顧問都信奉的財務原則——28/36法則。這個框架不僅僅是理論，它是判定你是否能獲得貸款批准以及每月剩餘多少財務彈性的基準。

28/36法則解釋：它真正的含義

28/36法則本質上是一個債務與收入比率的評估工具，旨在防止你過度負擔。具體來說，你與房屋相關的支出 (房貸本金與利息、房產稅、房主保險、私人房貸保險以及房屋管理費用) 不應超過你每月毛收入的28%。同時，所有債務義務——包括房貸、信用卡餘額、汽車貸款和學生貸款——的總和也不應超過你毛收入的36%。

為什麼這很重要？當你將過多收入用於償還債務時，你就沒有足夠的資金應付日常必需品，如雜貨、水電費和緊急儲蓄。這種財務壓力會增加違約風險，也限制你應對生活突發事件的財務彈性。

許多房貸貸款人實際上會將這個計算作為貸款核准的決定因素，這不僅僅是友善的建議——它是貸款行業中的一個實用標準。

計算你的最大房屋預算：實用範例

讓我們來算算看。首先確定你的家庭每月毛收入。對於W-2員工來說很簡單：取你的年薪（稅前或扣除前的金額）。自由職業者和收入不穩定者應該計算平均月收入，然後乘以12。

得到這個數字後，將它乘以0.28，得到你的最大房屋預算；乘以0.36，則是你的總債務上限。

舉例來說：一對夫妻年收入各為$60,000，合計家庭年毛收入為$120,000 ($10,000每月)。根據28/36法則：

• 最大房貸支出：$10,000 × 0.28 = $2,800
• 最大總債務：$10,000 × 0.36 = $3,600

如果這對夫妻已經每月有$2,000的債務義務，他們的房貸支付就必須控制在$1,600或以下，才能符合規範。然而，如果他們沒有任何現有債務，他們可以將高達$3,600用於房屋支出，同時保持在規則範圍內。

當你的預算低於限制時的優化策略

如果你目前的債務負擔限制了你的房屋選擇，有幾個策略可以擴展你的可能性：

增加首付： 雖然貸款人可能接受3.5%甚至0%的首付，但至少存入20%可以免除私人房貸保險，並降低貸款本金，從而降低每月負擔。這個方法尤其適合希望在28/36框架內舒適操作的人。

爭取有競爭力的利率： 利率對每月還款額有巨大影響。多比較幾家貸款機構，可能會找到大幅降低房貸負擔的方案，尤其是在15-30年的貸款期間。

**強化緊急儲備：**建立一個充足的現金緩衝——理想上是6個月的生活費或更多——在收入中斷時提供保障。由於房屋貸款通常持續數十年，這個緩衝變得尤為重要。

**清償高利率債務：**還清信用卡和個人貸款，可以釋放每月現金流，轉而用於房貸支付。

超越數字：一個現實的角度

這裡有一個關鍵見解：僅僅因為你可以將28%的收入用於房屋，並不代表你應該如此。房貸義務可能持續15-30年，且生活狀況會變。失業、健康緊急情況或家庭變動都可能讓原本覺得舒適的財務狀況變得緊張。

28/36法則是個護欄，而非目標。保守的買家通常會將這些門檻降低5-10個百分點，留出額外的安全空間。

最終，你對債務的舒適度取決於個人風險承受能力和財務目標。28/36法則提供了一個可靠的起點，幫助你自信且現實地做出這個關鍵決策，並在房貸核准過程中保持清楚的預期。