長期抵押貸款可能困住買家：經濟模型揭示

讓房價飆升的負擔能力幻覺

當貸款機構將貸款期限從30年延長到50年，數學看起來很簡單：較低的每月還款意味著買家可以負擔更高的購房價格。但實際情況是——買家並沒有獲得更多的房產。根據抵押貸款行業分析，他們「為同一棟房子支付了溢價」。由於每月還款能力是大多數購房者的主要決策因素，延長貸款期限會引發可預測的結果：競爭性出價推高價格。市場並沒有創造新的存貨；它只是將購買力重新配置到更高的估值中。

財富積累放緩，債務卻拉長

延長抵押貸款到50年的根本問題在於資產淨值的累積。當本金還款跨越五十年而非三十年時，房主的財富積累速度會大大放慢。金融研究人員解釋說，持有延長期限債務的借款人會面臨較低的財務彈性——在緊急情況下無法動用有意義的房屋淨值，家庭在經濟衰退期間失去主要的緩衝。

這為借款人創造了一個危險的情境，他們可能會陷入貸款逆水。與傳統抵押貸款穩步建立淨值不同，延長貸款期限的借款人有風險欠款超過房產的市場價值，尤其容易受到市場修正的影響。

房市泡沫在經濟基本面缺失下擴大

當房價超過基本經濟數據所支持的範圍時，系統性風險就會倍增。抵押貸款專業人士指出，房主陷入水底（欠款超過房產市值）的可能性呈指數級增加。如果房市出現調整，這些借款人將面臨陷阱：他們無法以有利可圖的價格出售，但又必須繼續支付低於貸款餘額的房產。

這種情況在2008年金融危機期間部分出現，並且代表了與房產基本價值脫節的融資的核心危險。

市場尚未完全反映的因素

利率溢價不可避免

銀行不會免費承擔風險。延長貸款期限會使金融機構面臨較高的違約概率和更大的借款人破產風險。銀行最終會收取較高的利率來補償——這意味著較低每月還款的總體成本優勢在貸款期限內會大幅削弱。

通膨指標變得政治上有利

房市佔消費者物價指數（CPI）計算的25-30%，是通過租金等價物而非購買價格來衡量的。較低的每月還款可能暫時抑制租金指數，人工降低報告的通膨數字。這為政策制定者提供了政治誘因，支持延長抵押貸款期限——並非因為它解決了住房負擔能力問題，而是因為它在選舉前讓短期經濟數據看起來更有利。

50年房貸的真正成本

這個悖論十分明顯：買家感受到更強的購買力，但實際上他們以更高的價格購買了相同的房產，並承擔了長達半個世紀的債務。已經擁有房產的人立即受益於淨值上升。試圖進入市場的人則陷入不對稱——更高的價格、更低的淨值積累，以及如果市場修正時更大的逆向風險。

延長的抵押貸款結構並未解決住房負擔能力問題。它只是將負擔重新分配——從新買家轉向現有房主、金融機構，甚至可能轉向追求有利於通膨數據的政策制定者。