零售房地產投資信托的對決：這兩家分紅巨頭爲何在2025年獲勝

零售房地產投資信托基金（REITs）已經擺脫了多年的懷疑。曾經受到電子商務蠶食和利率上升的擔憂困擾，該行業已經實現了顯著恢復。根據全國房地產投資信托協會（Nareit）(的數據，2025年前九個月，零售爲主的REITs平均回報率爲6.9%。其中的佼佼者是兩個主要參與者：房地產收入 )NYSE: O( 和 NNN REIT )NYSE: NNN(。兩者都擁有數千個零售物業，並且在股東分紅方面有着良好的業績記錄。但它們在增長和多樣化方面採取了不同的方法。

理解REIT股息吸引力

在進行比較之前，值得注意的是，爲什麼REIT吸引了渴望紅利的投資者。稅收結構規定REIT必須將至少90%的應稅收入分配給股東。這使得它們自然適合收入策略。房地產收入和NNN REIT都體現了這一模型，盡管它們的執行方式有所不同。

NNN REIT：更小、更敏捷、更快速增長

NNN REIT 運營着一個更爲集中約3700個物業的投資組合。這種專注的方法——完全集中於美國零售——創造了一個優勢：新的投資可以顯著加快增長指標。該公司向多樣化的零售領域出租：便利店、汽車服務中心、餐廳和家庭娛樂場所。

NNN背後的數字

近期表現顯示出動能。在第三季度，NNN保持了97.5%的出租率，表明租戶留存健康。更令人印象深刻的是，季度調整後的運營資金)AFFO(每股從0.84美元上升到0.86美元——這一指標直接反映了可用於分配的現金。

分紅記錄相當可觀。NNN連續36年提高分配。8月的增幅到每股0.60美元，代表了3.4%的增長。管理層預計每股年化AFFO在3.41美元到3.45美元之間，目前的支付非常充足。該股票目前的收益率爲5.9%。

較小的資產基礎意味着NNN仍然可以識別和收購高回報的物業。對於尋求資本增值和收入的投資者來說，這非常重要。

房地產收入：多元化、成熟、穩定

Realty Income的運營規模完全不同：超過15,540個物業，約80%的年度租金來自零售業務。雜貨店)佔投資組合的11%，便利店(佔10%，還有像家得寶和沃爾瑪這樣的其他零售商爲其組合提供支撐。工業物業貢獻15%，遊戲和其他領域則填補了剩餘部分。

性能與穩定性

房地產收入的入住率達到98.7%——異常高。該公司以平均3.5%的增幅續籤租約，顯示出在競爭激烈的環境下的定價能力。每股調整後的AFFO達到1.09美元，同比增長2.9%。

在分紅方面，房地產收入公司自1994年首次公開募股以來，每季度增加派息已超過三十年。這些不是年度增加——該公司每年多次提高每股的每月分配。最近一次漲發生在十月，將每月派息從$0.269增加到$0.2695。預計每年的AFFO爲每股$4.25至$4.27，每年的股息爲每股$3.23，覆蓋率非常強勁。收益率爲5.7%。

權衡：增長與穩定

通過這個視角，核心區別變得清晰：房地產收入是一個龐大、成熟的實體，新的物業收購必須非常龐大才能明顯影響增長率。手中已有15,000多個物業，增量交易會產生增量回報。對於一些投資者來說，這種可預測性就是全部吸引力——緩慢、可靠、多元化的收入。

相比之下，NNN REIT 保持靈活。其較小的規模意味着新的資本部署可以更顯著地推動增長。其權衡是多樣性較低——它僅涉及美國零售，沒有工業曝光。

爲什麼零售房地產投資信托存活並蓬勃發展

這兩家公司證明了管理良好的零售REIT能夠經受風暴。它們投資於租賃給相對不受經濟波動影響的企業的物業：雜貨店、藥店、服務站、快餐店。當電子商務在疫情初期威脅零售時，這些租戶仍然是必不可少的。當2022-2023年利率飆升時，這兩家公司通過定價能力和租戶質量展現了韌性。

投資決策

在它們之間選擇取決於你的優先事項。房地產收入吸引那些優先考慮穩定性、多樣化和擁有數十年管理業績的投資者。其5.7%的收益率提供了穩定的收入，波動性較小。

NNN REIT適合那些對美國零售市場有更集中投資的投資者，尋求從一個新興但強大的平台獲得更高的增長潛力。它的收益率爲5.9%，略高於市場水平，並且其較小的規模暗示如果執行力保持強勁，將有更大的上行空間。

兩者在租戶選擇和租約管理方面都表現出了卓越的紀律性。兩者都在超過30年的時間裏提高了分紅——這一成就反映了財務實力和戰略智慧。類似的收益率使得決策更少關乎收入水平，而更多地關乎增長軌跡和多樣化偏好。

對於優先考慮總回報潛力而非純粹穩定性的投資者來說，NNN REIT 的定位更佳。它專注於高質量的美國零售物業，並且有擴展投資組合的空間，這表明在提供穩定分紅的同時，資本增值的潛力也很大。房地產收入仍然是更安全的避風港——非常適合那些已經富有的人，他們更注重可靠性而非快速增長。