Các REIT văn phòng điều hướng sự co lại của nguồn cung: Điểm ngoặt thị trường năm 2026

Ngành bất động sản văn phòng đang đứng trước một điểm biến đổi quan trọng khi động lực nhu cầu thay đổi quyết đoán. Sau nhiều năm gặp phải các khó khăn cấu trúc—đặc trưng bởi dư thừa nguồn cung và hoạt động cho thuê ảm đạm—đà thị trường đã đảo chiều mạnh mẽ vào năm 2025. Việc tăng cường tuyển dụng trong lĩnh vực văn phòng, các yêu cầu của doanh nghiệp về trở lại văn phòng, và nhu cầu tập trung vào các không gian cao cấp đã thay đổi căn bản quỹ đạo này. Với việc lãi suất ổn định và chi phí xây dựng giảm nhẹ tạo ra các yếu tố hỗ trợ cấu trúc, các REIT văn phòng đang chuẩn bị hưởng lợi từ môi trường này. Tuy nhiên, sự phân hóa theo vùng miền và biến động của thị trường vốn vẫn là các yếu tố sẽ giữ cho nhà đầu tư tập trung cao độ vào các báo cáo lợi nhuận và hướng dẫn dự báo trong những tuần tới.

Thay đổi các yếu tố cơ bản của thị trường: Xu hướng thu hẹp nguồn cung nổi bật

Phân tích quý của Cushman & Wakefield mới nhất cho thấy thị trường đang chuyển đổi. Trong nửa cuối năm 2025, lượng hấp thụ ròng quốc gia cuối cùng đã chuyển sang tích cực—mốc quan trọng đã vắng bóng trong nhiều năm—với các tài sản hạng A chiếm phần lớn nhu cầu. Tỷ lệ trống gần 20,5%, tăng nhẹ 30 điểm cơ bản hàng năm, là mức tăng nhỏ nhất kể từ năm 2020. Trong khi đó, giá thuê yêu cầu đã tăng lên khoảng 38,37 USD mỗi foot vuông, phản ánh sức mạnh định giá trở lại với chủ sở hữu.

Phát triển đáng chú ý nhất là việc thu hẹp tồn kho. Không gian cho thuê lại trên thị trường đã giảm đáng kể, làm giảm nguồn cung sẵn có tại các trung tâm đô thị lớn. Các dự án bắt đầu xây dựng mới vẫn còn hạn chế, với chưa đến 20 triệu foot vuông trong pipeline—giảm 35% so với cùng kỳ năm ngoái. Đồng thời, các hoạt động phá dỡ và chuyển đổi sử dụng nhằm loại bỏ vĩnh viễn các tòa nhà văn phòng cũ, chất lượng thấp. Cơ chế thu hẹp nguồn cung này—ít dự án mới hoàn thành hơn cộng với việc loại bỏ tồn kho tích cực—đang tạo ra một sự điều chỉnh căn bản cho thị trường văn phòng.

Hiệu ứng thu hẹp này hoạt động ở hai cấp độ: ở cấp vĩ mô, nó hỗ trợ đà cho thuê mạnh mẽ hơn; còn ở cấp vi mô, nó tập trung cạnh tranh của người thuê vào các tài sản cao cấp. Các thị trường trung tâm và các tuyến phát triển của Sun Belt hưởng lợi nhiều hơn, khi vốn tìm kiếm chất lượng trong bối cảnh nguồn cung ngày càng hạn chế. Nhìn về phía trước, các chỉ số thị trường cho thấy tỷ lệ trống có thể tiếp cận đỉnh điểm khi sở hữu ưu tiên chuyển hướng mạnh về các bất động sản cao cấp, và quá trình bình thường hóa cho thuê lại tiếp tục diễn ra. Thị trường nợ đang ấm lên và dòng vốn đang giảm áp lực tái cấp vốn, mặc dù bất ổn chính sách và các chuyển đổi sử dụng xây dựng theo nhu cầu chọn lọc dự báo nguồn cung văn phòng sẽ tiếp tục co hẹp.

Vị thế của REIT: Phân hóa theo tiếp xúc địa lý trong thị trường thu hẹp

Khi thị trường văn phòng trải qua quá trình chuyển đổi cấu trúc này, vị thế của từng REIT cá nhân trở nên vô cùng quan trọng. Bốn ông lớn—mỗi cái có tiếp xúc địa lý và chất lượng tài sản riêng biệt—sẽ cung cấp các manh mối quan trọng qua các báo cáo lợi nhuận năm 2026 của họ.

Boston Properties: Thuần túy thị trường trung tâm

BXP Inc. là REIT văn phòng tập trung vào các trung tâm trung tâm lớn nhất quốc gia, vận hành tại sáu thị trường đô thị chính với chiến lược tài sản chất lượng cao, kỷ luật. Danh mục của họ gồm 187 bất động sản, tổng diện tích 54,6 triệu foot vuông tính đến giữa 2025, được hỗ trợ bởi pipeline phát triển và tái phát triển tích hợp. Sự tập trung địa lý này tại các thị trường trung tâm hạn chế nguồn cung giúp BXP tận dụng hiệu quả hiện tượng “chạy về chất lượng”.

Công ty đã thực hiện chiến lược tái cơ cấu vốn một cách quyết đoán. Các khoản bán tài sản đã vượt quá 1 tỷ USD đến giữa tháng 1 năm 2026, đưa công ty vào đúng hướng đạt mục tiêu bán hàng nhiều năm là 1,9 tỷ USD. Bằng cách chuyển vốn từ các tài sản sinh lợi thấp sang các bất động sản trung tâm chủ chốt, BXP đang tăng cường tập trung đúng thời điểm thị trường ưu tiên hợp nhất như vậy.

BXP công bố lợi nhuận quý 4 năm 2025 vào cuối tháng 1, với dự báo doanh thu khoảng 814,66 triệu USD (tăng 2,06% so với cùng kỳ) và FFO cốt lõi hàng quý trên mỗi cổ phiếu là 1,80 USD (tăng 0,6% so với cùng kỳ). Mặc dù tăng trưởng doanh thu còn khiêm tốn, chiến lược thoái vốn cho thấy sự tự tin vào độ bền của danh mục cốt lõi trong bối cảnh nguồn cung thu hẹp.

Cousins Properties: Chiến lược tận dụng đà tăng của Sun Belt

Cousins Properties theo đuổi chiến lược khác biệt bằng cách tập trung các tài sản văn phòng hạng A tại các thị trường tăng trưởng cao của Sun Belt—nơi xu hướng di chuyển của doanh nghiệp và các yếu tố dân số có ảnh hưởng rõ nét nhất. Danh mục của họ thể hiện rõ lợi ích của chiến lược vùng miền này, với sở thích của người thuê về các môi trường văn phòng hiện đại, nhiều tiện ích thúc đẩy hoạt động cho thuê tăng mạnh.

Pipeline phát triển của Cousins hưởng lợi từ cơ chế thu hẹp nguồn cung: các dự án mới bắt đầu xây dựng còn hạn chế, tạo ra các rào cản tự nhiên đối với các nguồn cung cạnh tranh. Đa dạng hóa khách thuê giúp duy trì dòng tiền ổn định ngay cả khi các thị trường riêng lẻ có chu kỳ khác nhau. Các sáng kiến tái cơ cấu vốn đang tạo đà mạnh, và bảng cân đối tài chính linh hoạt để tận dụng các cơ hội.

Cousins Properties công bố lợi nhuận quý 4 năm 2025 vào đầu tháng 2, với dự báo doanh thu 248,65 triệu USD (tăng 12,91% so với cùng kỳ) và FFO trên mỗi cổ phiếu là 0,71 USD (tăng 2,9%). Tốc độ tăng doanh thu gấp đôi BXP phản ánh sức mạnh của nhu cầu tại Sun Belt và kỷ luật định giá trong các thị trường tăng trưởng. Mặc dù tăng trưởng FFO còn khiêm tốn về tỷ lệ phần trăm, nhưng cho thấy khả năng duy trì chênh lệch thuê và thực thi vận hành tốt.

SL Green: Tập trung cao cấp tại Manhattan

SL Green là REIT văn phòng lớn nhất Manhattan, có mức độ tập trung cao nhất vào thị trường văn phòng New York City. Công ty vận hành một nền tảng tích hợp quản lý khoảng 30,7 triệu foot vuông qua 53 tòa nhà tính đến giữa 2025, với các khoản đầu tư gồm bất động sản sở hữu, trái phiếu nợ và cổ phần ưu đãi. Danh mục tập trung này trong thị trường có nguồn cung hạn chế nhất cả nước dự kiến sẽ giúp SL Green hưởng lợi đáng kể từ phục hồi thị trường.

Tuy nhiên, các đặc điểm riêng của Manhattan—áp lực cạnh tranh khốc liệt và sự chọn lọc của người thuê—đã buộc công ty phải đưa ra các chính sách ưu đãi thuê để thu hút và giữ chân khách thuê. Các chính sách này tạm thời gây áp lực lên tăng trưởng doanh thu trong khi công ty tái tạo tỷ lệ lấp đầy. SL Green công bố kết quả Q4 2025 vào cuối tháng 1, với dự báo doanh thu 147,03 triệu USD (tăng 5,32% so với cùng kỳ) nhưng FFO trên mỗi cổ phiếu là 1,10 USD—giảm 24,14% so với cùng kỳ. Sự co hẹp lợi nhuận phản ánh tác động của các chính sách ưu đãi thuê, mặc dù các chiến lược này nhằm định vị lại danh mục để tạo ra giá trị dài hạn.

Highwoods Properties: Đa dạng vùng miền trong các thị trường tăng trưởng

Highwoods Properties theo đuổi chiến lược đa dạng vùng miền, tập trung vào các thị trường mở rộng của Sun Belt—Atlanta, Charlotte, Dallas, Nashville, Raleigh, Tampa. Phân bổ này giúp nắm bắt các xu hướng dân số và kinh tế dài hạn mà không quá tập trung vào một đô thị nào. Danh mục các bất động sản văn phòng hiện đại, nhiều tiện ích phù hợp với sở thích của người thuê trong môi trường hiện tại.

Giống như Cousins, Highwoods hưởng lợi từ các hạn chế nguồn cung của Sun Belt và các yếu tố dân số tích cực. Tuy nhiên, cạnh tranh ngày càng gay gắt từ các nhà vận hành khu vực khác có thể hạn chế khả năng định giá và làm giảm lợi nhuận biên. Highwoods công bố lợi nhuận quý 4 2025 giữa tháng 2, với dự báo doanh thu 208,23 triệu USD (tăng 1,31% so với cùng kỳ) và FFO trên mỗi cổ phiếu giữ ổn định ở mức 0,85 USD. Kết quả cho thấy khả năng vận hành ổn định trong bối cảnh cạnh tranh, mặc dù biên lợi nhuận còn bị hạn chế bởi các yếu tố thị trường.

Điểm biến đổi thu hẹp nguồn cung: Đọc hiểu sự phân hóa của các REIT

Lợi nhuận năm 2026 của bốn REIT cung cấp một góc nhìn quan trọng về cách thu hẹp nguồn cung định hình lại kinh tế thị trường văn phòng. Tăng trưởng nhẹ của BXP phản ánh sự bão hòa của thị trường trung tâm và chiến lược thoái vốn tập trung. Tăng trưởng doanh thu mạnh hơn của Cousins thể hiện đà tăng của Sun Belt, nơi các yếu tố dân số và thiếu hụt nguồn cung tạo ra sức mạnh định giá. Sự co hẹp lợi nhuận của SL Green phản ánh chi phí cạnh tranh trong thị trường Manhattan khốc liệt. Lợi nhuận ổn định của Highwoods cho thấy sự cân bằng giữa tiếp xúc thị trường tăng trưởng và áp lực cạnh tranh ngày càng lớn.

Đối với nhà đầu tư, các câu hỏi then chốt là: Tài sản và vị trí của REIT nào phù hợp nhất với môi trường nguồn cung ngày càng thu hẹp? Đội ngũ quản lý nào thực hiện hiệu quả nhất trong phân bổ vốn? Công ty nào có thể duy trì tỷ lệ lấp đầy trong khi bảo vệ sức mạnh định giá? Những câu trả lời này sẽ phân định các nhà thắng thị trường khỏi các nhà chậm chân khi cơ chế thu hẹp nguồn cung diễn ra trong 12-24 tháng tới.

Các yếu tố đầu tư: Chất lượng, linh hoạt vốn và thực thi

Thị trường REIT văn phòng năm 2026 sẽ thưởng cho ba năng lực cốt lõi: chất lượng tài sản cao cấp (tập trung nhu cầu của người thuê), linh hoạt tài chính (cho phép tận dụng cơ hội và bảo vệ vốn), và thực thi vận hành (biến các yếu tố thuận lợi của thị trường thành tăng trưởng lợi nhuận).

Các REIT tập trung vào trung tâm như BXP hưởng lợi từ hạn chế nguồn cung cấu trúc và cầu tập trung của các nhà đầu tư tổ chức, nhưng phải đối mặt với tỷ lệ trống thấp hơn và tốc độ tăng trưởng khiêm tốn. Các REIT tập trung vào Sun Belt như Cousins và Highwoods nắm bắt đà tăng trưởng kinh tế vùng miền và thiếu hụt nguồn cung, nhưng phải đối mặt với cạnh tranh ngày càng gay gắt. Các REIT tập trung vào thị trường có nguồn cung hạn chế như SL Green có thể tiếp cận các khu vực thiếu hụt nguồn cung, nhưng cần quản lý cạnh tranh khốc liệt và sự chọn lọc của người thuê.

Quá trình thu hẹp nguồn cung liên tục—ít dự án mới, phá dỡ và bình thường hóa cho thuê lại—đang tạo ra một sự điều chỉnh căn bản của thị trường. Các REIT đã được xây dựng cho môi trường dư thừa nguồn cung sẽ phải thích nghi. Những công ty sở hữu danh mục tài sản chiến lược, có khả năng linh hoạt về tài chính và phân bổ vốn có kỷ luật sẽ có lợi thế để phát triển trong chế độ nguồn cung hạn chế mới này.