Tại sao sự tăng trưởng cổ tức mới nhất của Realty Income lại quan trọng đối với nhà đầu tư cổ phiếu O

Realty Income (O) đã thu hút sự quan tâm trở lại của các nhà đầu tư khi cổ phiếu tăng 7.8% trong tháng qua, đánh dấu đà tăng vững chắc cho một công ty nổi tiếng với khả năng tạo thu nhập ổn định hơn là biến động giá mạnh. Đà tăng này đã vượt xa các REIT độc lập tương tự như Agree Realty Corporation và Essential Properties Realty Trust, đồng thời cũng vượt qua các chỉ số chuẩn rộng hơn như chỉ số ngành retail REIT và S&P 500. Đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập đang đánh giá xem đà tăng này có phải là xu hướng bền vững hay chỉ là một đợt tăng tạm thời, các yếu tố cơ bản nền tảng cần được xem xét kỹ hơn. Câu chuyện về cổ tức ổn định của công ty, được củng cố bởi các hợp đồng thuê dài hạn, cơ sở khách thuê đa dạng và chiến lược phân bổ vốn, cung cấp nền tảng thuyết phục cho vị thế dài hạn của danh mục đầu tư.

Xây dựng nền tảng vững chắc hơn qua các bước đi chiến lược về vốn

Hiệu suất gần đây của Realty Income phản ánh việc thực hiện kỷ luật trên nhiều mặt trận. Một hợp tác quan trọng với GIC, quỹ tài sản quốc gia của Singapore, đã mở rộng đáng kể khả năng tiếp cận vốn ổn định, dài hạn của công ty. Sự hợp tác này huy động hơn 1,5 tỷ USD trong các cam kết chung nhằm mục tiêu phát triển các bất động sản logistics xây dựng theo yêu cầu, cho thuê cho các khách thuê có xếp hạng đầu tư tương đương—mô hình giảm phụ thuộc vào phát hành cổ phiếu công khai trong môi trường lãi suất hiện tại.

Chiến lược đa dạng hóa địa lý của công ty cũng đã định hình tâm lý thị trường. Vị trí cổ phần ưu đãi 800 triệu USD trong các tài sản bất động sản CityCenter Las Vegas thể hiện việc phân bổ vốn vào các bất động sản chất lượng cao trong khi vẫn duy trì các biện pháp bảo vệ rủi ro giảm thiểu rủi ro xuống mức thấp thông qua các biện pháp cấu trúc. Thêm vào đó, bước đi đầu tiên của Realty Income tại Mexico—một danh mục công nghiệp trị giá 200 triệu USD trải dài tại Mexico City và Guadalajara, đã được thuê trước cho các tập đoàn trong danh sách Fortune 100 toàn cầu—cho thấy sẵn sàng khai thác các thị trường mới nổi có tiềm năng tăng trưởng lớn.

Tốc độ đầu tư vẫn rất nhanh. Trong quý 3 năm 2025, công ty đã phân bổ 1,4 tỷ USD toàn cầu với lợi suất ban đầu trung bình có trọng số là 7,7%, tương đương khoảng 220 điểm cơ bản trên chi phí vay ngắn hạn. Châu Âu nổi lên là khu vực chiếm ưu thế, chiếm khoảng 1 tỷ USD hoặc 72% tổng volume quý, với lợi suất trung bình quanh mức 8%. Ban quản lý nhấn mạnh tính hấp dẫn về cấu trúc của châu Âu: giá cả cạnh tranh hơn, cạnh tranh giảm, và chi phí vay bằng euro thấp hơn so với các lựa chọn trong nước.

Chất lượng danh mục đầu tư là nền tảng cho câu chuyện cổ tức

Cơ cấu danh mục phản ánh sự xuất sắc trong vận hành. Realty Income quản lý hơn 15.500 bất động sản thuộc 92 ngành khác nhau, phục vụ hơn 1.600 khách hàng với tỷ lệ lấp đầy danh mục đạt 98,7%. Trong các kỳ gia hạn hợp đồng, công ty đã thu hồi lại 103,5% tiền thuê, tạo ra 71 triệu USD tiền thuê bổ sung, chứng tỏ khả năng giữ chân khách thuê và sức mạnh về giá cả.

Đặc biệt, công ty đã đạt mốc tăng cổ tức tháng thứ 133 liên tiếp, một cột mốc thể hiện cam kết của công ty đối với các cổ đông mong đợi dòng thu nhập ổn định. Để hỗ trợ cho đà tăng này, bảng cân đối kế toán vẫn vững chắc: tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA khoảng 5,4 lần, khả năng chi trả chi phí cố định đạt 4,6 lần, và thanh khoản sẵn có lên tới 3,5 tỷ USD, cung cấp đệm lớn cho các sáng kiến tăng trưởng cũng như nghĩa vụ cổ tức liên tục.

Thách thức và các yếu tố định giá

Dù có những điểm mạnh này, bất ổn kinh tế vĩ mô vẫn đặt ra những hạn chế đáng kể. Suy thoái kinh tế và chi tiêu tiêu dùng không đều có thể gây áp lực lên hiệu suất của khách thuê, đặc biệt trong các lĩnh vực bán lẻ thiết yếu. Trong khi danh mục của Realty Income nghiêng về các dịch vụ thiết yếu và bán lẻ dựa trên nhu cầu, sự chần chừ trong tăng trưởng chung vẫn làm giảm kỳ vọng về việc tăng giá thuê và thời điểm phân bổ vốn tối ưu.

Áp lực chi phí do thuế quan gây ra là một thách thức mới nổi. Lạm phát từ các khoản thuế nhập khẩu cao có thể làm giảm biên lợi nhuận hoạt động của một số khách thuê theo thời gian. Mặc dù các chỉ số về chất lượng tín dụng vẫn khả quan—danh sách theo dõi chỉ chiếm 4,6% tổng tiền thuê hàng năm—việc kéo dài các áp lực chi phí có thể thử thách khả năng chống chịu của khách thuê và các động thái gia hạn hợp đồng nếu đà tăng trưởng kinh tế tiếp tục chậm lại.

Về mặt định giá, cổ phiếu O đang giao dịch với hệ số P/FFO dự phóng 12 tháng là 13.71x, thấp hơn một chút so với trung vị ngành retail REIT là 14.83x nhưng cao hơn trung bình 3 năm của chính nó. Vị trí này so sánh tích cực hơn các đối thủ như Agree Realty ở mức 15.83x và Essential Properties ở mức 14.67x. Tuy nhiên, điểm số Giá trị (Value Score) là D cho thấy cổ phiếu chưa đủ hấp dẫn ở mức giá hiện tại. Định giá vẫn hợp lý cho các nhà đầu tư dài hạn tìm kiếm cổ tức, nhưng chưa đủ an toàn để thúc đẩy mua vào mạnh mẽ.

Quan điểm đầu tư: Giữ cổ để nhận thu nhập, chờ điểm vào tốt hơn

Đà tăng gần đây của Realty Income phản ánh việc thực hiện có tính toán, phân bổ lại vốn có kỷ luật vào các khu vực địa lý và loại tài sản hấp dẫn, cùng với niềm tin ngày càng tăng vào mô hình kinh doanh tập trung vào thu nhập. Các sáng kiến chiến lược—bao gồm hợp tác với GIC, đầu tư cổ phần tại CityCenter, và mở rộng ra châu Âu—hỗ trợ sự ổn định lâu dài của danh mục và tính bền vững của cổ tức. Tuy nhiên, bất ổn kinh tế vĩ mô, áp lực biên lợi nhuận từ thuế quan, các yếu tố định giá, và triển vọng tăng trưởng hữu cơ vừa phải khiến cổ phiếu chưa phải là cơ hội mua hấp dẫn ở mức hiện tại.

Sự kết hợp giữa ổn định và tiềm năng tăng trưởng hạn chế hỗ trợ thái độ thận trọng. Realty Income vẫn là một phương tiện tạo thu nhập vững chắc cho các danh mục ưu tiên độ tin cậy của cổ tức hàng tháng và đặc tính phòng thủ, nhưng điều kiện hiện tại cho thấy rủi ro và lợi ích cân bằng nghiêng về việc tích trữ kiên nhẫn hơn là cam kết ngay lập tức. Các nhà đầu tư đã nắm giữ cổ phiếu nên duy trì vị thế và tiếp tục nhận cổ tức. Những người đang xem xét điểm vào có thể thận trọng chờ đợi một mức định giá hấp dẫn hơn, vì các yếu tố thúc đẩy ngắn hạn hiện tại chưa đủ để bù đắp các rủi ro. Hiện tại, Realty Income được xếp hạng Zacks Rank #3 (Giữ), phản ánh đúng vị thế thận trọng này.