Xây dựng sự giàu có bền vững thông qua thu nhập thụ động: Tại sao REITs vẫn là lựa chọn hàng đầu

Nền tảng của Dòng tiền hàng tháng

Nhiều nhà đầu tư bỏ qua một con đường đơn giản để xây dựng sự giàu có: đầu tư vào các tài sản liên tục tạo ra lợi nhuận tiền mặt. Trong số các chiến lược khác nhau, Quỹ đầu tư Bất động sản (REITs) đã nổi lên như những phương tiện đặc biệt hiệu quả để tạo ra dòng thu nhập thụ động ổn định. Realty Income (NYSE: O) nổi bật như một ví dụ thuyết phục về cách mô hình này hoạt động trong thực tế.

Về cơ bản, Realty Income vận hành một mô hình kinh doanh đơn giản: mua các bất động sản thương mại chất lượng cao và cho thuê chúng cho các doanh nghiệp đã thành lập theo các hợp đồng dài hạn. Quỹ hiện quản lý danh mục hơn 15.500 bất động sản trải dài các lĩnh vực bán lẻ, công nghiệp, giải trí, trung tâm dữ liệu và các ngành khác, phục vụ hơn 1.600 khách hàng trong 92 ngành công nghiệp khác nhau.

Điều làm cho phương pháp này đặc biệt hiệu quả là cấu trúc của các thỏa thuận này. Các hợp đồng thuê—được gọi là hợp đồng thuê ròng—đặt chi phí vận hành lên người thuê thay vì quỹ REIT. Điều này có nghĩa là quỹ tránh phải gánh các chi phí liên quan đến bảo trì, thuế tài sản và bảo hiểm. Do đó, dòng thu nhập cho thuê trở nên ổn định và dự đoán được một cách đáng kể.

Hiểu rõ sức mạnh của Thu nhập Thụ động

Thu nhập thụ động là lợi nhuận tiếp tục chảy về cho nhà đầu tư với nỗ lực tối thiểu—đúng như những gì nhà đầu tư thu nhập thụ động tìm kiếm. Đối với cổ đông của Realty Income, điều này thể hiện qua các khoản cổ tức hàng tháng đã tăng trưởng đều đặn theo thời gian.

Công ty duy trì tỷ lệ phân phối thận trọng, phân phối khoảng 75% (FFO) đã điều chỉnh của mình dưới dạng cổ tức trong khi giữ đủ vốn để tái đầu tư và linh hoạt tài chính. Cách tiếp cận này đã chứng minh tính bền vững: kể từ năm 1994, quỹ đã tăng cổ tức 132 lần, kéo dài chuỗi tăng trưởng quý liên tiếp lên 112 quý.

Cơ cấu danh mục đầu tư củng cố sự ổn định: hơn 90% doanh thu cho thuê đến từ các ngành chống suy thoái—như các nhà bán lẻ tạp hóa, trung tâm dịch vụ ô tô, cửa hàng cải tạo nhà cửa—hoặc các ngành được bảo vệ khỏi gián đoạn thương mại điện tử. Sự đa dạng này qua 92 ngành công nghiệp giúp bảo vệ khỏi các suy thoái theo ngành.

Từ Đầu tư ban đầu đến Tích lũy của cải

Hãy xem một ví dụ cụ thể: một nhà đầu tư mua 1.000 cổ phiếu vào cuối năm 2014 với giá 47.710 đô la sẽ nhận được khoảng 2.201 đô la thu nhập cổ tức hàng năm ban đầu (ở mức lợi suất 4,6% khi đó). Chỉ sau một thập kỷ, khoản đầu tư đó đã tăng giá trị lên 60.790 đô la vào tháng 9 năm 2024, trong khi tạo ra tổng cộng 31.772 đô la cổ tức đã phân phối.

Điều này mang lại lợi ích kép: khoản đầu tư ban đầu tăng 27%, trong khi các khoản cổ tức trả lại 67% vốn ban đầu. Đồng thời, dòng cổ tức hàng năm tăng lên 3.234 đô la—tăng 47%—đẩy lợi suất trên chi phí đầu tư ban đầu lên 6,8%.

Lợi suất hiện tại là 5,7%, phản ánh định giá hấp dẫn của REIT dành cho các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập.

Tăng trưởng lợi nhuận ổn định thúc đẩy lợi nhuận cổ đông

Công thức của Realty Income kết hợp khả năng tạo dòng tiền ổn định với lợi nhuận mở rộng. Quỹ đã tăng FFO đã điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu hơn 5% mỗi năm kể từ năm 1996, chỉ trải qua một năm suy giảm (2009) trong hơn hai thập kỷ. Tăng trưởng hữu cơ đến từ các điều khoản tăng giá thuê trong các hợp đồng thuê ròng—thường tăng giá thuê theo tỷ lệ thấp một chữ số hàng năm—bổ sung bằng các khoản mua lại chiến lược, giao dịch bán và thuê lại, và các dự án phát triển.

Sự mở rộng lợi nhuận này đã thúc đẩy tăng trưởng cổ tức trung bình hơn 4% mỗi năm kể từ khi công khai. Sự kết hợp này đã mang lại kết quả ấn tượng: kể từ năm 1994, cổ đông đã hưởng lợi từ khoảng 13,7% lợi nhuận tổng hàng năm.

Ngoài ra, Realty Income duy trì một trong những bảng cân đối kế toán mạnh nhất trong số các REIT lớn, củng cố tính bền vững của chính sách cổ tức và quỹ đạo tăng trưởng của mình.

Tại sao Đầu tư Thu nhập Thụ động dài hạn lại hiệu quả

Sự tinh tế của chiến lược này nằm ở khả năng cộng gộp: khi lợi nhuận tăng trưởng, cổ tức cũng tăng, nâng cao dòng tiền cho cổ đông mà không cần thêm vốn. Các nhà đầu tư có thể tiêu dùng dòng thu nhập thụ động này hoặc tái đầu tư nó, thúc đẩy nhanh quá trình tích lũy của cải.

Đối với những người xây dựng sự giàu có lâu dài, Realty Income chứng minh cách các dòng thu nhập thụ động có thể đồng thời cung cấp lợi nhuận tiền mặt ngay lập tức và tăng giá trị theo thời gian. Lịch sử 30 năm của quỹ về việc tái đầu tư có kỷ luật, cùng với cơ sở thuê nhà bền bỉ và các bất động sản chất lượng cao, tạo thành một động cơ đáng tin cậy để tạo ra lợi nhuận thụ động.

Lịch trình cổ tức hàng tháng—khác biệt so với các khoản phân phối hàng quý của hầu hết các đối thủ—phù hợp với mô hình dòng tiền của nhiều nhà đầu tư, mang lại sự tiện lợi thực tế cho lợi ích tài chính.

Con đường phía trước

Realty Income minh chứng tại sao các REIT xứng đáng được xem xét trong danh mục đa dạng nhằm xây dựng thu nhập thụ động. Sự kết hợp của quỹ là lợi suất cao hàng tháng, tăng trưởng lợi nhuận đã được chứng minh và cấu trúc tài chính cân đối tạo ra một nguồn thu nhập thụ động mạnh mẽ. Đối với các nhà đầu tư ưu tiên cả dòng tiền ngay lập tức và tăng trưởng vốn dài hạn, cách tiếp cận này cung cấp một khung phát triển của cải đã được kiểm chứng theo thời gian.