## Thị trường thế chấp Mỹ trải qua mức giảm lịch sử lãi suất xuống dưới 6%

Vào sáng thứ Sáu, thị trường bất động sản tại Hoa Kỳ đã chứng kiến một bước chuyển biến đáng kể — lãi suất vay thế chấp đã giảm xuống dưới mức 6% lần đầu tiên sau nhiều năm. Sự kiện này đã thu hút sự chú ý của cả các nhà phân tích thị trường lẫn chủ sở hữu bất động sản, những người đang theo dõi sự biến động của giá vốn vay.

### Các thay đổi cụ thể trên thị trường là gì?

Mức trung bình cho khoản vay thế chấp 30 năm đã giảm đáng kể trong vòng mười hai tháng qua — hơn một điểm phần trăm. Đồng thời, điều kiện cho các khoản vay 15 năm cũng đã được cải thiện, với mức lãi suất hiện tại là 5,55%. Tốc độ thay đổi trong lĩnh vực vay thế chấp này là rất đặc biệt — thường thì các biến động diễn ra từ từ, gây ra các dao động chỉ trong phạm vi phần trăm nhỏ mỗi ngày. Sự giảm mạnh gần đây cho thấy điều kiện thị trường đang diễn ra cực kỳ bất thường.

### Điều gì đã thúc đẩy sự thay đổi đột ngột về lãi suất tại Mỹ?

Thời điểm đột phá bắt nguồn từ thông báo về kế hoạch mua trái phiếu đảm bảo bằng thế chấp. Chính quyền đã công bố ý định mua các chứng khoán có tổng giá trị 200 tỷ đô la, nhằm tăng cường khả năng tiếp cận các khoản vay mua nhà cho người Mỹ. Bill Pulte từ Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (Federal Housing Finance Authority) đã tiết lộ với truyền thông rằng việc triển khai chương trình đã bắt đầu — trong giai đoạn đầu, đã mua trái phiếu trị giá 3 tỷ đô la.

Fannie Mae và Freddie Mac, các tổ chức chính phủ chủ chốt hỗ trợ thị trường vay thế chấp, đã nhận nhiệm vụ thực hiện các khoản mua này. Các tổ chức này hiện đang sở hữu danh mục trái phiếu thế chấp vượt quá 230 tỷ đô la. Các khoản đầu tư bổ sung đề xuất gần như sẽ gấp đôi mức cam kết hiện tại của họ.

### Cơ chế mua trái phiếu ảnh hưởng như thế nào đến lãi suất?

Khi các tổ chức như Fannie Mae và Freddie Mac mua trái phiếu thế chấp từ các trung gian cho vay, họ giải phóng vốn để phát hành các khoản vay mới. Lượng thanh khoản bổ sung này, kết hợp với nhu cầu duy trì trên thị trường, tự nhiên sẽ giảm chi phí tài chính cho người vay. Sự gia tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn này dẫn đến cạnh tranh giữa các nhà cho vay và giảm biên lợi nhuận, từ đó kéo giảm lãi suất tại Mỹ cho người mua bất động sản.

### Các dự đoán của các chuyên gia là gì?

Các nhà phân tích của UBS đã chỉ ra trong báo cáo của họ rằng chiến lược này có thể giảm lãi suất của các khoản vay thế chấp 30 năm hơn 0,2 điểm phần trăm. Việc giảm này có thể thúc đẩy cả lĩnh vực đầu tư xây dựng mới lẫn hoạt động mua bán bất động sản hiện có, mở ra các cơ hội mới cho các thành viên thị trường.

Tuy nhiên, các công ty phân tích khác lại tỏ ra hoài nghi. Các chuyên gia của JPMorgan Chase nhận thấy rằng số tiền 200 tỷ đô la chỉ chiếm khoảng 1,4% tổng thị trường vay thế chấp dự kiến của Mỹ, vốn ước tính là 14,5 nghìn tỷ đô la. Họ cũng nhấn mạnh rằng lãi suất trung bình của các khoản vay hiện tại là 4,4% — thấp hơn nhiều so với các mức hiện tại của các hợp đồng mới — điều này có thể hạn chế mong muốn bán nhà của chủ sở hữu và cuối cùng làm giảm tác động của chương trình.

### Chiến lược rộng hơn về chi phí sinh hoạt

Sáng kiến về trái phiếu thế chấp này nằm trong chiến lược tổng thể nhằm giảm áp lực lên ngân sách hộ gia đình. Các biện pháp đồng thời được triển khai bao gồm điều chỉnh thuế quan và thay đổi quy định về hiệu quả nhiên liệu của phương tiện — tất cả nhằm giảm chi tiêu hiện tại của người tiêu dùng. Phương pháp đa chiều này cho thấy ưu tiên cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản và ổn định chi phí sinh hoạt cho người dân.