Các khoản vay thế chấp vào năm 2026: Các đề xuất của Trump đang định hình lại bức tranh về lãi suất ngày nay

Điều gì đang xảy ra trên thị trường thế chấp

Bối cảnh tài chính nhà ở đang trải qua một sự chuyển đổi đáng kể. Dữ liệu hiện tại chỉ ra rằng lãi suất hiện đang ở trong vùng thuận lợi, với khoản thế chấp lãi suất cố định ba mươi năm giảm xuống 5,91%theo Zillow, trong khi nhiệm kỳ mười lăm năm được định vị ở5,36%. Động thái giảm này có liên quan trực tiếp đến các sáng kiến do Tổng thống Trump đưa ra, người đã đưa ra hai chiến lược có mục tiêu: một nhằm hạn chế việc mua bất động sản dành cho một gia đình bằng các quỹ tổ chức, trong khi chiến lược còn lại liên quan đến việc Fannie Mae và Freddie Mac đẩy mạnh việc mua lại chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp. Những biện pháp này đã giúp tạo ra các điều kiện mà chúng ta đang thấy trên thị trường hiện nay.

Tình hình lãi suất hiện nay

Theo dữ liệu gần đây nhất có sẵn trên thị trường Zillow, đây là cách lãi suất hiện tại được phân phối ngày nay cho các danh mục khác nhau:

Thế chấp thông thường:

• Lãi suất cố định 30 năm: 5,91%
• Lãi suất cố định 20 năm: 5,83%
• Lãi suất cố định 15 năm: 5,36%
• CÁNH TAY 5/1: 6,17%
• ARM 7/1: 6,36%

Thế chấp cựu chiến binh (VA):

• VA 30 năm: 5,57%
• VA 15 năm: 5,21%
• VA 5/1: 5,36%

Những giá trị này đại diện cho mức trung bình quốc gia và cung cấp điểm khởi đầu tốt để hiểu bối cảnh hiện tại.

Lãi suất tái cấp vốn: một bối cảnh hơi khác

Lãi suất tái cấp vốn có xu hướng cao hơn so với các khoản thế chấp được mua, mặc dù không phải lúc nào cũng vậy. Hiện tại, việc tái cấp vốn trông như thế này:

• Cố định 30 năm: 5,99%
• Cố định 20 năm: 5,75%
• Cố định 15 năm: 5,43%
• CÁNH TAY 5/1: 6,39%
• ARM 7/1: 6,49%
• VA 30 năm: 5,46%
• VA 15 năm: 5,13%
• VA 5/1: 5,44%

Thế chấp lãi suất cố định: Ba mươi năm so với mười lăm năm

Sự lựa chọn của trái phiếu ba mươi năm: khả năng tiếp cận so với tổng chi phí

Khoản thế chấp ba mươi năm mang lại hai lợi thế rõ ràng: các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn đáng kể và không đổi theo thời gian. Bất lợi đáng kể liên quan đến tổng số tiền lãi phải trả. Bởi vì tiền gốc được trải rộng trong ba thập kỷ, lãi suất được tính thường cao hơn các kỳ hạn ngắn hơn và chi phí tài chính tổng thể tăng lên đáng kể khi thời gian trả nợ kéo dài được cộng lại với nhau.

Sự lựa chọn của Kỷ niệm mười lăm: Tích lũy vốn chủ sở hữu nhanh chóng

Khoản thế chấp mười lăm năm thể hiện sự ngược lại với chiến lược trước đó. Mặc dù các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn đáng kể, nhưng người vay được hưởng lợi từ lãi suất thấp hơn đáng kể và xây dựng vốn chủ sở hữu bất động sản trong một nửa thời gian. Trong suốt thời hạn của khoản vay, khoản tiết kiệm tổng thể về lãi suất có thể là đáng kể.

Thế chấp lãi suất thay đổi: Cơ hội và rủi ro

Các khoản thế chấp lãi suất thay đổi (ARM) hoạt động theo một cơ chế khác với các sản phẩm lãi suất cố định. Ban đầu, họ cung cấp lãi suất cố định trong một khoảng thời gian xác định — ví dụ: ARM 5/1 duy trì cùng một tỷ lệ trong năm năm, sau đó nó được điều chỉnh lại hàng năm. Điểm thu hút chính là tỷ lệ giới thiệu thuận lợi, cho phép các khoản thanh toán ban đầu thấp hơn. Tuy nhiên, lợi ích này có một nhược điểm: sau khi thời gian được bảo vệ kết thúc, tỷ lệ có thể tăng lên đáng kể, khiến các khoản thanh toán trong tương lai không thể đoán trước và có khả năng gây gánh nặng. Cấu trúc này có lợi nếu bạn định di chuyển trước khi bắt đầu giai đoạn điều chỉnh.

Môi trường kinh tế vĩ mô: khi nào nên mua

So với chu kỳ bất động sản trước, thời điểm hiện tại thể hiện những đặc điểm hấp dẫn đối với người mua. Sự tăng tốc của giá đặc trưng trong giai đoạn đại dịch đã ổn định, tạo ra một thị trường cân bằng hơn. Điều kiện tương đối thuận lợi cho những người có kế hoạch thay đổi nơi cư trú trong ngắn hạn. Tuy nhiên, quyết định mua vẫn mang tính cá nhân sâu sắc và phụ thuộc vào hoàn cảnh cá nhân. Cố gắng đồng bộ hóa việc mua với thời điểm “hoàn hảo” của thị trường bất động sản cũng là một bài tập vô ích như dự đoán thị trường chứng khoán.

Dự báo lãi suất hôm nay và trong tương lai gần

Triển vọng không cho thấy sự sụt giảm đáng kể sắp xảy ra. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp dự kiến lãi suất 30 năm sẽ duy trì khoảng 6,4% trong năm 2026. Fannie Mae ước tính rằng lãi suất sẽ duy trì trên 6% trong suốt năm tới, với khả năng giảm xuống 5,9% vào quý IV năm 2026. Kể từ tháng 5 trước đó, lãi suất đã bắt đầu giảm dần từ mức đỉnh trên 7% được ghi nhận vào tháng 1, giảm dần xuống còn 6,89% vào cuối tháng 5.

Chiến lược để có được các điều kiện tốt hơn trong tái cấp vốn

Cách tiếp cận để tiếp cận các điều khoản thuận lợi trong tái cấp vốn phản ánh các bước cần thiết để mua hàng: cải thiện điểm tín dụng, giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) và xem xét thời hạn cho vay ngắn hơn. Mặc dù các khoản thanh toán hàng tháng tăng với thời hạn ngắn hơn, nhưng lãi suất tính thường giảm.

Những câu hỏi thường gặp về lãi suất hiện nay

Mức trung bình quốc gia cho một khoản thế chấp ba mươi năm là bao nhiêu?

Zillow báo cáo mức trung bình toàn quốc là 5,91%. Sự khác biệt giữa các nguồn đến từ các phương pháp thu thập dữ liệu khác nhau — Zillow sử dụng thị trường cho vay của riêng mình, trong khi Freddie Mac dựa vào dữ liệu đăng ký khoản vay thực tế. Tỷ lệ cũng khác nhau tùy theo tiểu bang, mã zip, người cho vay cụ thể và đặc điểm khoản vay.

Lãi suất sẽ tiếp tục giảm đáng kể?

Theo dự báo hợp nhất của ngành, dự kiến sẽ không giảm đáng kể. Các dự báo hiện tại cho thấy sự ổn định ở mức khoảng 6,4% vào năm 2026, với mức giảm vừa phải chỉ trong quý IV.

Xu hướng gần đây là gì?

Kể từ cuối tháng 5, lãi suất hôm nay đã có xu hướng giảm so với mức đỉnh trên 7% đạt được vào tháng Giêng, với sự di chuyển dần dần về phía 6,89%.