REIT dành cho nhà đầu tư: Hiểu rõ công cụ đầu tư tiềm năng

Khi nói đến đầu tư để tạo thêm thu nhập, nhà đầu tư thường hướng tới các lựa chọn truyền thống như cổ phiếu hoặc trái phiếu nhưng còn có một công cụ tài chính khác đáng chú ý đó là REIT (Real Estate Investment Trust) hoặc Quỹ đầu tư bất động sản. Từ khi tham gia thị trường chứng khoán Thái Lan vào năm 2018, REIT đã trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư tìm kiếm sự ổn định về lợi nhuận. Tuy nhiên, hiệu suất của REIT có những giai đoạn rất tốt và cũng có những thời điểm thử thách, do đó cần nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi quyết định.

Cấu trúc và đặc điểm của REIT

REIT là quỹ tài sản do các nhà quản lý đầu tư thành lập để huy động vốn từ các nhà đầu tư khác nhau, có thể huy động vốn bằng cách phát hành đơn vị quỹ ra công chúng. Các tài sản mà REIT sở hữu có đặc điểm quan trọng là có thể tạo ra thu nhập đều đặn, như các loại bất động sản khác nhau, mạng lưới truyền thông, và các công trình có người thuê.

Thu nhập mà REIT thu được đến từ việc cho thuê hoặc nhận thanh toán từ các tài sản, sau đó phân phối cho các nhà đầu tư dưới dạng cổ tức. Thông thường, cổ tức này khá đều đặn và dự đoán được, khiến REIT trở thành lựa chọn tốt cho những ai cần dòng tiền thường xuyên.

Động lực lựa chọn REIT

Lợi ích cho chủ sở hữu tài sản

Chủ sở hữu bất động sản có thể tận dụng cấu trúc REIT bằng cách đưa các tài sản hiện có như căn hộ, kho bãi hoặc khách sạn vào quỹ để huy động vốn phát triển các dự án mới, bằng cách bán đơn vị quỹ cho nhà đầu tư.

Lợi ích cho nhà đầu tư

Nhà đầu tư không cần phải có số vốn lớn để tự đầu tư vào bất động sản, mà có thể sở hữu đơn vị quỹ REIT với mức giá phù hợp hơn. Ngoài ra, còn có đội ngũ quản lý chuyên nghiệp chăm sóc và phân phối lợi nhuận, dưới sự giám sát của các cơ quan liên quan, đảm bảo tính minh bạch và độ tin cậy.

Sự khác biệt giữa REIT và Quỹ bất động sản (Property Fund)

Mặc dù REIT và Quỹ bất động sản có vẻ giống nhau, nhưng thực tế có nhiều điểm khác biệt quan trọng:

Cấu trúc và quản lý

Quỹ bất động sản là dạng quỹ đầu tư tập thể truyền thống, trong khi REIT là quỹ trật tự (trust) dưới sự quản lý của Ủy ban Quản lý Quỹ và phải được phê duyệt bởi Sở Giao dịch Chứng khoán.

Phạm vi đầu tư

Quỹ bất động sản giới hạn đầu tư vào các tài sản nằm trong danh mục được phép của Ủy ban Quản lý Quỹ và không thể đầu tư ra nước ngoài. Trong khi đó, REIT linh hoạt hơn, có thể đầu tư vào các tài sản quốc tế và phát triển bất động sản ngoài nước, không quá 10% tổng tài sản.

Phân phối và quản lý đơn vị quỹ

Quỹ bất động sản định giá và phân phối đơn vị quỹ như các quỹ đầu tư chung khác, không bắt buộc có cổ đông nhỏ lẻ. Trong khi đó, REIT yêu cầu ít nhất 15% cổ phần của nhà đầu tư nhỏ lẻ và phải tổ chức họp cổ đông hàng năm, giống như các công ty niêm yết.

Hiện tại, Thái Lan không phát hành Quỹ bất động sản mới nữa vì đã quy định sử dụng dạng REIT thay thế. Ngoài ra, REIT còn có thể bao gồm Quỹ hạ tầng (Infrastructure Fund).

Phân loại REIT theo đặc điểm quyền sở hữu tài sản

Phân theo quyền sở hữu tài sản

REIT loại quyền sở hữu (Freehold) là quỹ sở hữu hoàn toàn bất động sản, có thể thu nhập từ cho thuê và các nguồn khác từ tài sản đó. Giá trị đơn vị quỹ còn có thể tăng theo giá trị của tài sản, ví dụ như xây dựng thêm các công trình mới.

REIT loại quyền thuê (Leasehold) là quỹ không sở hữu tài sản, nhưng có quyền nhận thu nhập từ thuê dài hạn. Khi hết hợp đồng thuê, không còn tài sản, do đó giá trị đơn vị của loại này sẽ giảm dần khi gần đến ngày kết thúc hợp đồng.

Phân theo hình thức đầu tư

REIT đầu tư trực tiếp là loại có quyền sở hữu hoặc quyền trong bất động sản trực tiếp và thu nhập từ đó.

REIT đầu tư gián tiếp là loại sở hữu cổ phần trong các công ty khác, trong đó công ty đó là nhà đầu tư vào các bất động sản tạo ra thu nhập.

Phân theo loại hình bất động sản

Retail REIT đầu tư vào trung tâm thương mại, siêu thị và các điểm bán lẻ.

Residential REIT đầu tư vào các tài sản liên quan đến nhà ở như khách sạn, căn hộ, chung cư và nhà trọ.

Healthcare REIT đầu tư vào các cơ sở y tế như bệnh viện, trung tâm chăm sóc sức khỏe và nơi cư trú cho người cao tuổi.

Office REIT đầu tư vào các văn phòng làm việc.

Infrastructure REIT đầu tư vào các hạ tầng như mạng truyền thông và đường ống dẫn năng lượng.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và lợi nhuận của REIT

Giá trị của REIT đến từ hai yếu tố chính:

Giá trị tài sản bất động sản

Biến động của tài sản ảnh hưởng đến giá thuê và thu nhập có thể thu được. Ví dụ, REIT loại quyền thuê (Leasehold) sẽ giảm dần giá trị khi hợp đồng gần hết hạn. Ngoài ra, tình hình kinh tế, phát triển khu vực và xây dựng mới cũng làm tăng giá trị, từ đó làm tăng giá trị đơn vị của REIT.

Dòng tiền dự kiến

Dòng tiền dự kiến ảnh hưởng đến cổ tức mà nhà đầu tư nhận được. Các yếu tố như nhu cầu thuê, tình hình du lịch và kinh tế chung đóng vai trò quan trọng. Ví dụ, khi tỷ lệ thất nghiệp giảm và doanh nghiệp tuyển dụng nhiều hơn, Office REIT sẽ có thu nhập cao hơn. Ngược lại, trong khủng hoảng, du khách giảm, Hospitality REIT sẽ bị ảnh hưởng.

Điểm mạnh và điểm yếu của đầu tư vào REIT

Ưu điểm của đầu tư vào REIT

Thanh khoản cao: REIT có thể dễ dàng mua bán trên thị trường chứng khoán, nhanh chóng chuyển nhượng, khác với đầu tư bất động sản thực tế mất nhiều thời gian hơn.

Công cụ phân tán rủi ro: Giúp nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục, tăng lựa chọn đầu tư vào bất động sản mà không cần bỏ ra số tiền lớn một lần.

Minh bạch: REIT chịu sự giám sát của các cơ quan liên quan, việc chào bán, niêm yết và công bố thông tin đều theo tiêu chuẩn nghiêm ngặt.

Dòng tiền đều đặn: REIT có xu hướng tạo ra cổ tức đều đặn và dự đoán được.

Hạn chế của đầu tư vào REIT

Thuế cổ tức: Thu nhập từ cổ tức của REIT phải chịu thuế 10% hoặc có thể được trừ vào thuế thu nhập cá nhân hàng năm, tùy theo quyết định của nhà đầu tư.

Nhạy cảm với lãi suất: REIT dễ bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất. Khi lãi suất tăng, nhà đầu tư có xu hướng chọn các lựa chọn cho lợi nhuận cố định cao hơn, làm giảm giá REIT.

Ví dụ về REIT đang có trên thị trường Thái Lan

CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) là REIT loại thuê dài (Leasehold), quản lý trung tâm thương mại Central các chi nhánh, tòa nhà văn phòng và khách sạn Hilton Pattaya. Tin tức mới nhất cho thấy CPNREIT có tỷ suất cổ tức 8.35% mỗi năm dựa trên giá hiện tại 9.85 บาท.

อิมแพ็คโกรท (IMPACT) là REIT loại quyền sở hữu tự do (Freehold), sở hữu đất đai, tòa nhà và trung tâm hội nghị IMPACT ởเมือง Thái Lan, gồm 4 đơn vị cùng tiện ích công cộng. Tỷ lệ cổ tức 4.69% mỗi năm, giá 12.80 บาท.

ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) là REIT có cả Freehold và Leasehold, đầu tư vào kho chứa hàng. Tỷ suất cổ tức 7.63% mỗi năm, giá 9.50 บาท.

จัสมิน (JASIF) là Quỹ hạ tầng (Infrastructure Fund) sở hữu sợi quang 1,680,500 km, thu nhập từ hợp đồng cho thuê của TTTBB. Tỷ lệ cổ tức cao tới 13.73% mỗi năm, giá 6.70 บาท.

Tóm tắt: REIT dành cho nhà đầu tư chú trọng vào thu nhập

REIT là công cụ tài chính phù hợp cho nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập bổ sung ngoài lãi gửi tiết kiệm, qua cổ tức từ hoạt động cho thuê và lợi ích từ bất động sản mà REIT sở hữu. Giống như các công cụ tài chính khác, REIT có điểm mạnh và điểm yếu, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi quyết định để đạt được lợi nhuận đúng mục tiêu và điều kiện đề ra.