Ưu thế của các đề nghị tiền mặt trong thị trường bất động sản ngày nay: Tại sao người bán vẫn chọn sự chắc chắn hơn là các đề nghị cao hơn

Khi nói đến bán nhà, các người bán có thích các đề nghị bằng tiền mặt không? Câu trả lời ngày càng đúng—và dữ liệu cho thấy rõ ràng. Giao dịch tiền mặt hiện chiếm hơn 25% tổng số bán nhà, tăng 25% kể từ năm 2019. Đặc biệt hơn, theo phân tích của Redfin, đề nghị bằng tiền mặt có khả năng thắng trong các cuộc đấu giá gấp bốn lần so với đề nghị vay vốn. Tuy nhiên, điều đáng chú ý nhất là nhiều đề nghị bằng tiền mặt thực tế lại thấp hơn một số đề nghị cạnh tranh. Vậy điều gì khiến người bán chọn đề nghị bằng tiền mặt, ngay cả khi các con số tài chính không nhất thiết ủng hộ họ?

Yếu tố Rủi ro: Tại sao Sự chắc chắn lại vượt trội so với Giá cả

Lý do chính khiến người bán ưu tiên đề nghị bằng tiền mặt liên quan đến sự chắc chắn trong giao dịch. Các giao dịch vay vốn vốn dĩ mang theo các điều kiện ràng buộc—người mua có thể rút lui nếu việc phê duyệt khoản vay gặp trục trặc. Trong quá trình phê duyệt vay thế chấp, nhiều yếu tố có thể làm gián đoạn giao dịch: mất việc, giảm điểm tín dụng, hoặc giảm giờ làm có thể khiến người mua không đủ điều kiện vay vốn. Khi điều này xảy ra, giao dịch đổ vỡ, buộc người bán phải bắt đầu lại từ đầu và có thể phải gánh hai khoản vay thế chấp cùng lúc.

Các chuyên gia bất động sản nhận định rằng người mua bằng tiền mặt loại bỏ hoàn toàn lớp rủi ro này. Vì họ đã thể hiện khả năng thanh khoản, giao dịch có khả năng thành công cao hơn nhiều. Như một đại lý tại Las Vegas giải thích, “Người bán có sự đảm bảo tốt hơn rằng giao dịch sẽ thực sự thành công.”

Tốc độ như một lợi thế chiến lược

Ngoài việc giảm thiểu rủi ro, các giao dịch bằng tiền mặt còn đóng nhanh hơn đáng kể. Trong khi việc phê duyệt vay thế chấp thông thường thường mất từ 30 đến 45 ngày, các giao dịch bằng tiền mặt có thể hoàn tất trong vòng một đến hai tuần—đôi khi chỉ vài ngày. Đối với người bán cần nhanh chóng tái phân bổ vốn hoặc chuyển chỗ ở, tốc độ này vô cùng quý giá. Các nhà đầu tư bất động sản đặc biệt thấy thời gian này hấp dẫn, thường chọn các đề nghị bằng tiền mặt để thúc đẩy chu kỳ đầu tư lại và tận dụng các cơ hội thị trường.

Loại bỏ các rắc rối về định giá

Một lợi thế quan trọng thứ ba là độc lập trong định giá. Các giao dịch dựa trên vay thế chấp yêu cầu các cuộc định giá chuyên nghiệp, và khi giá trị định giá thấp hơn giá đề nghị, sẽ phát sinh tranh chấp. Người mua phải tự bù đắp phần chênh lệch hoặc đàm phán lại. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, các vấn đề về định giá chiếm 12% tổng số hợp đồng bị hủy bỏ trong tháng 4 và góp phần vào 21% các giao dịch bị trì hoãn—tăng 16% so với mức trước đại dịch. Người mua bằng tiền mặt bỏ qua toàn bộ rào cản này, mang lại cho người bán các giao dịch suôn sẻ, dễ dự đoán hơn.

Thay đổi về Giá cả cạnh tranh

Thú vị là, các đề nghị bằng tiền mặt hiện nay đã không còn mang hình ảnh của các đề nghị thấp hơn nhiều so với giá trị thực. Các người mua bằng tiền mặt ngày nay—dù là thanh lý các căn nhà trước đó hoặc sử dụng các nền tảng mới như Ribbon hoặc Accept—thường đấu giá ở mức bằng, cao hơn hoặc vượt xa giá yêu cầu. Theo khảo sát thị trường, 75% người bán tin rằng các đề nghị vay vốn sẽ cần cao hơn khoảng 10% so với đề nghị bằng tiền mặt để cạnh tranh. Điều này tương đương khoảng 43.000 đô la trên mức trung bình giá nhà 428.700 đô la, một khoản phí chênh lệch đáng kể chỉ để cân bằng sân chơi.

Động thái thị trường và lãi suất tăng

Sự phổ biến của các đề nghị bằng tiền mặt đã gia tăng sau đại dịch và càng trở nên rõ ràng khi lãi suất vay thế chấp tăng. Chi phí vay cao hơn hoặc đẩy các người mua đủ điều kiện ra khỏi thị trường hoặc khiến việc vay vốn trở nên không khả thi về mặt kinh tế. Do đó, ngày càng nhiều người mua vay vốn dự định chuyển sang các giải pháp thay thế—hoặc thanh lý các tài sản trước đó hoặc sử dụng các chương trình vay vốn dưới dạng giao dịch tiền mặt với người bán.

Cấu hình thị trường này tạo lợi thế cấu trúc cho các người mua bằng tiền mặt. Các chuyên gia bất động sản đều thừa nhận rằng khi tất cả các yếu tố phù hợp—điều khoản giống nhau, các bất động sản tương tự—tiền mặt đơn giản là thắng. Sự kết hợp của sự chắc chắn, tốc độ và tính đơn giản khiến các đề nghị bằng tiền mặt gần như luôn luôn ưu tiên, bất kể chênh lệch số tiền đề nghị là bao nhiêu.