Щойно натрапив на цікаву ринкову оцінку кілька років тому, яку варто переглянути. Аналитик Desjardins Securities був досить оптимістичним щодо канадських роздрібних REITів, зокрема тих, що орієнтовані на продуктові мережі. Навіть із нависаючими рецесійними ризиками він вважав ці продуктові REITи захисними інвестиціями — міцний склад орендарів у головних ринках Канади.

Час був особливим, оскільки канадці спостерігали за трьохкратним зростанням інфляції з початку 2020 до середини 2022 року, і всі звинувачували продуктові мережі. Три великі — Loblaw, Empire (Sobeys) і Metro — були викликані до парламенту, щоб пояснити свою ситуацію. Їхня історія була послідовною: зростання цін на продукти зжирало їхні маржі, але вони компенсували це за рахунок непродуктових товарів. Walmart Canada підтвердив те саме.

Однак, що зробило ці продуктові REITи цікавими — вони отримують орендну плату незалежно від ситуації. Choice Properties і Crombie REIT обидва отримали підвищення до рекомендації купувати, що означало, що інвестори могли скористатися стабільністю продуктового якоря без страху щодо тиску на маржу або інфляції, що впливає на їхні доходи.

Choice Properties — величезна компанія. Понад 700 об’єктів, майже 64 мільйони квадратних футів. Loblaw становить майже половину їхнього орендного доходу, що здається концентрованим, поки не зрозумієш, що це — їхня сильна сторона — Loblaw не зникне. Компанія була виділена з Loblaw у 2018 році, з Джорджем Вестоном, що тримав контрольний пакет. Аналитик підвищив цільову ціну до $16, що приблизно на 10% вище за поточну ціну. Його теза була простою: стабільне зростання доходів, міцна дивідендна дохідність близько 5,3%, і портфель, добре захищений від економічних сповільнень завдяки масштабам і якості орендарів.

Crombie REIT підійшов інакше. Близько 300 об’єктів із більш агресивним планом розвитку — 27 проектів вартістю понад $6,5 мільярда. Близько 58% їхнього доходу від оренди надходить від Empire та його різних брендів. Їхній рівень заповненості був майже ідентичним Choice, але профіль ризику був вищим. Вони мали 18 активних проектів у розробці та ще 24 у середньо- і довгостроковому плануванні. Аналитик дав цільову ціну, приблизно на 20% вище за поточну, але зазначив, що це більш обережна ставка на виконання плану розвитку.

Отже, якщо порівнювати ці два продуктові REITи, все зводилося до рівня ризикованості. Choice пропонував стабільність — маяк послідовності в часи невизначеності, як сказав аналітик. Ви отримуєте стабільний, передбачуваний дохід із величезного портфеля, закріпленого найбільшим продуктовим мережевим гравцем Канади. Crombie пропонував більший потенціал зростання, якщо їхній план розвитку спрацює, але ви брали на себе ризик виконання. Вісімнадцять їхніх проектів були б закріплені брендами Empire, що добре, але все ж вимагає успішної реалізації стратегії розвитку.

Обидва вважалися чудовими продуктовими REITами того часу, просто для різних профілів інвесторів. Якщо ви могли витримати волатильність і вірили в їхню історію розвитку, Crombie мав більший потенціал зростання. Якщо ж ви хотіли захищеного активу з стабільним грошовим потоком, Choice був більш чистим варіантом. Загальна ідея, яку висловлював аналітик — що роздрібні REITи стали безпечним притулком у секторі нерухомості — досі актуальна. Коли все інше здається ризикованим, володіння продуктовими REITами дає вам щось tangible: фізичні активи у густонаселених міських ринках із орендарями, на яких люди покладаються незалежно від економічних умов. Це і є привабливість нерухомості, закріпленої на продуктових орендах.