Чи можна купити нерухомість за Bitcoin? Фредді Мак і Coinbase запускають криптовалютний іпотечний кредит

Заголовок: Fannie Mae співпрацює з Coinbase, щоб дозволити крипто- та стейблкойн платежі за іпотечними кредитами

Автор: The Winepress Перекладач: Peggy, BlockBeats

Автор:律动BlockBeats

Джерело:

Перепублікація: 火星财经

Примітка редактора: Які наслідки можуть виникнути, коли «купівля житла за криптоактивами» перетворюється з гасла на фінансову структуру, яку підтримує Fannie Mae?

Протягом тривалого часу основна суперечність на ринку житла в США не змінилася: зростання цін на нерухомість, затримка доходів, молодь систематично залишається за межами можливості внести первісний внесок. Традиційні шляхи покладаються на заощадження та кредит, тоді як власники криптоактивів опинилися в стані «маю активи, але без ліквідності». Співпраця Coinbase з Fannie Mae, по суті, відкриває шлях - перетворюючи багатство з блокчейну на можливість придбати житло в реальному житті.

Але ключовий момент цієї механіки полягає не в тому, «чи можемо ми купити житло», а в тому, «яким чином і за яку ціну ми купуємо житло». По суті, це використання застави замість заощаджень, використання важелів замість часу: первісний внесок більше не походить з накопичень, а з іншого кредиту; активи більше не реалізуються, а повторно заставляються. Коли бар’єри знижуються, важелі загалом підвищуються.

Коли криптоактиви потрапляють до регульованої, з урядовою підтримкою системи житлового фінансування, це приносить не лише можливості, але й може призвести до перенесення ризиків - від проблем ліквідності до довгострокового тиску процентних ставок і важелів.

З більш макроекономічної точки зору, це може бути початком токенізації нерухомості. Стейблкойни, кредит на блокчейні та застави активів поступово інтегруються в традиційну фінансову систему. А житло стає точкою реалізації цього процесу, що не є несподіванкою.

Варто бути обережними: це дійсно відкриває новий вхід для молоді, чи просто вводить їх у більш складну фінансову систему з високими важелями? Відповідь ще потрібно перевірити часом.

Ось оригінал:

На початку цього тижня, державна іпотечна установа Fannie Mae оголосила про встановлення партнерства з криптобіржею Coinbase, що дозволяє використовувати криптовалюту та стейблкойни як основу для надання житлових кредитів та іпотек.

У прес-релізі, опублікованому 26 березня, Coinbase назвала цю ініціативу «новим шляхом до володіння житлом».

Покоління, яке було витиснуте з ринку, та «новий шлях»

«Мільйони американців тепер мають новий шлях до купівлі житла. У новій моделі іпотеки на базі криптовалюти, підтримуваної Coinbase для Better, потенційні покупці незабаром зможуть використовувати біткойни або USDC зі свого рахунку Coinbase для внесення первісного внеску. Ці кредити будуть надані та обслуговуватимуться компанією Better і, як і інші відповідні іпотеки, отримають підтримку Fannie Mae.

Для десятків мільйонів американців, які володіють цифровими активами, криптоіпотека забезпечує новий вибір для отримання житла на дедалі більш обмеженому ринку».

Coinbase вважає, що в умовах, коли багато американців виключені з житлового ринку, токенізація нерухомості має потенціал для вирішення цієї структурної проблеми.

«Володіння житлом є одним з найважливіших двигунів накопичення міжпоколінь, але отримати цю можливість стає дедалі складніше. Традиційна житлова система більше вигідна старшому поколінню, яке виграло від складного зростання чистої вартості нерухомості протягом десятиліть, що постійно розширює прірву між цінами на нерухомість та доходами».

Раніше The WinePress також зазначала, що велика кількість американців фактично була «викинута» з житлового ринку, і ця тенденція є стійкою; якщо політика не буде змінена, ситуація лише погіршиться.

У січні цього року Дональд Трамп під час засідання кабінету висловив, що не бажає падіння цін на житло, а навпаки, сподівається на їх подальше зростання для захисту багатства вже існуючих власників, одночасно пропонуючи молодим людям інші шляхи - наприклад, його пропозицію про 50-річну іпотеку.

Інновація структури двох кредитів: використання криптоактивів для «вибивання» первісного внеску

Coinbase потім пояснила основну логіку та переваги цієї механіки, яка полягає в розв’язанні ключової проблеми «ліквідності».

У цій моделі власники криптоактивів не повинні вносити всю суму готівкою одразу і не повинні продавати активи, щоб отримати житловий кредит. Залучаючи цифрові активи до процесу підписання як заставу, багатство на блокчейні може бути перетворене на купівельну спроможність у реальному світі - це розширює шлях до покупки житла та зберігає довгострокову інвестиційну позицію.

Цей продукт має ту ж юридичну структуру, що й традиційна іпотека, і надає таку ж правову захист. Але ключова різниця полягає в тому, що позичальник не повинен вносити грошовий первісний внесок, а отримує окремий кредит під заставу криптоактивів для покриття первісного внеску.

Конкретно, при покупці житла буде створена структура «двох кредитів»:

Перший - це стандартна іпотека Fannie Mae, що стосується самої нерухомості;

Другий - використовується для внесення грошового первісного внеску, за який гарантують ваші заставлені криптоактиви.

Ключовим дизайном компанії Better є те, що обидва кредити мають однакову процентну ставку та термін амортизації, позичальник повинен сплачувати лише одну об’єднану щомісячну плату, що на ринку є вперше.

Наприклад, якщо ви хочете купити нерухомість вартістю 500 000 доларів, ви можете заставити біткойни на 250 000 доларів, щоб отримати кредит на 100 000 доларів для внесення первісного внеску. Протягом терміну дії кредиту ваші криптоактиви будуть зберігатися на рахунку Coinbase Prime у Better, і будуть повернені після погашення кредиту. Крім того, коли позичальник обирає заставити біткойни, умови кредиту не змінюються внаслідок коливань ціни біткойна; навіть при ринкових коливаннях ваші умови іпотеки залишаються незмінними.

З більш макроекономічної точки зору, цей продукт вважається ключовою спробою введення криптоактивів у реальну фінансову систему. Стейблкойни вже широко використовуються в глобальних платежах і управлінні капіталом, токенізація поступово проникає в кредитування, суверенні боргові зобов’язання та ринки капіталу, тоді як житлове фінансування вважається наступною точкою входу.

Ці нові криптоіпотеки є першим кроком до інтеграції криптоактивів у основну інфраструктуру житлового фінансування США. Це є реальним втіленням бачення «все може бути обміняно» (Everything Exchange), що не лише передбачає торгівлю різними активами на блокчейні, але й можливість використовувати ці активи в реальному світі. Це доводить, що криптоактиви можуть взаємодіяти з регульованими, підтримуваними урядом системами, що приносить більшу економічну свободу та розширює шляхи до досягнення «американської мрії».

В інтерв’ю CNBC CEO компанії Better Вішал Гарк зазначив: «Ми нарешті побудували інфраструктуру, яка дозволяє заставляти будь-які токенізовані активи в США, щоб допомогти людям купити житло. Все починається з біткойнів, з USDC, але в майбутньому це може бути розширено до акцій Apple, акцій Amazon або будь-якого публічно торгованого фонду, облігаційного фонду, навіть активів, які ви маєте у своїх пенсійних рахунках (IRA) - все це може бути використане в заставу для підтримки вашої покупки житла».

Макс Бранцбург, керівник споживчих та бізнес-продуктів Coinbase, додав: «Іпотечні кредити під заставу токенів - це великий крок до відкриття можливості володіння житлом для молодого покоління, яке стикається з перешкодами у традиційних заощадженнях первісного внеску».

Витрати та ризики: вищі бар’єри чи інший важіль?

Але ця модель не безкоштовна.

CNBC зазначає, що позичальники повинні одночасно погашати два кредити, що значно підвищить загальні витрати.

The Wall Street Journal також пояснив це: новий тип іпотечного продукту працює так: покупець спочатку отримує традиційну 15- або 30-річну іпотеку, підтримувану Fannie Mae від Better; одночасно покупець не повинен вносити грошовий первісний внесок, а отримує окремий кредит під заставу біткойнів або USDC (основних стейблкойнів) для покриття первісного внеску.

Оскільки другий кредит замінює грошовий первісний внесок, позичальники повинні сплачувати відсотки по обох кредитах одночасно, що значно збільшить загальні витрати на купівлю житла. Процентні ставки за двома кредитами приблизно дорівнюють типічним іпотечним ставкам Fannie Mae або можуть бути вищими на 1,5 відсоткових пункти.

Іншими словами, ця схема по суті є заміною «зберігання» на «важіль».

Однак CEO Better Вішал Гарк зазначив, що процентні ставки, які пропонує їхня платформа, все ще нижчі, ніж у конкурентів, і процентні ставки та терміни обох кредитів залишаються однаковими. Він сказав: «Ви все ще зберігаєте потенціал зростання активів; у випадку з USDC, ви можете використовувати ваші активи та доходи від них для хеджування витрат на відсотки іпотеки».

The Wall Street Journal також наводить дані Redfin про опитування 2025 року, яке показало, що понад 10% міленіалів та покоління Z продавали криптоактиви для внесення первісного внеску за житло.

З більш макроекономічної точки зору, цю ініціативу розглядають як ключовий крок у процесі повної токенізації нерухомості.

Ріелтор, що спеціалізується на криптоактивній сфері, Тоні Джордано зазначив у подкасті Property Play: «Я не бачу можливості, що вся нерухомість у наступні 10 років не перейде на блокчейн».