Ринок квартир у Ессексі демонструє значний зсув у зв'язку з повідомленнями про результати кварталу 4 від житлових REITs

Сектор інвестиційних трастів житлової нерухомості входить у критичний період, оскільки основні оператори готуються оприлюднити свої квартальні результати. Серед ключових гравців Essex опиняється на перетині ринкових викликів і можливостей, позиціонуючи ландшафт апартаментів Essex як мікрокосм ширших галузевих динамік, що наближаються до 2026 року.

Американський сектор апартаментів зазнає значної трансформації ринку

Ринок апартаментів у США зазнав фундаментальних змін у останньому кварталі 2025 року, що ознаменувало відхід від виняткового зростання, характерного для постпандемічних років. За даними галузі від RealPage, ринок помітно повернувся до нормалізації, з відновленням сезонних патернів після майже трьох років порушень.

Вперше з 2022 року чисті втрати житлових одиниць у сезонному четвертому кварталі склали приблизно 40 400 одиниць, що свідчить про повернення до типових річних міграційних моделей. Загальне поглинання за рік склало 365 900 одиниць, що є найнижчим показником з середини 2024 року і наближається до довгострокових історичних середніх значень, а не до завищених цифр останніх років.

Динаміка пропозиції продовжувала поступово зменшуватися. Протягом 2025 року було введено в експлуатацію приблизно 409 500 нових одиниць, з яких близько 89 400 — лише у четвертому кварталі, що є четвертим поспіль кварталом із уповільненням нових поставок. Незважаючи на цю затримку, обсяги здачі залишалися значно вище традиційних історичних норм, продовжуючи чинити тиск на фізичну заповнюваність і цінову політику оренди.

До кінця року загальна заповнюваність знизилася до 94,8%, а ефективні запитувані орендні ставки знизилися на 1,7% у четвертому кварталі і на 0,6% за весь рік — найрізкіше річне скорочення з початку 2021 року. Орендарі все частіше отримували знижки, понад 23% одиниць пропонували стимули в середньому 7%, що свідчить про фундаментальний зсув у балансі сил від операторів до орендарів.

Географічний розподіл створює переможців і програшних у світі апарт-інвестиційних трастів

Ринкова динаміка ставала дедалі більш фрагментованою за географічною ознакою, створюючи різні перспективи для стратегій операторів. Міста Сонячного поясу, що переживають сильне зростання пропозиції — такі як Остін, Фенікс, Денвер і Сан-Антоніо — зазнали найбільшого зниження орендних ставок, створюючи перешкоди для REITів із концентрацією у цих швидкозростаючих мегаполісах.

Навпаки, ринки з обмеженою пропозицією на узбережжі та у технологічних центрах, такі як Нью-Йорк, Сан-Франциско і Сан-Хосе, демонстрували стійкість, з помірним зростанням орендних ставок. Ці географічні розбіжності суттєво змінили конкурентне середовище, вигідно для операторів із географічно диверсифікованими портфелями або з концентрацією на Західному узбережжі — особливо таких, як Essex, з істотним впливом на ринки високорозвинених орендарів і технологічних секторів.

Для апарт-компаній Essex позиціонування на Західному узбережжі має захисні якості. Високі ціни на житло в регіоні продовжують збільшувати тривалість перебування мешканців, тоді як сильне зростання робочих місць у технологічних компаніях підтримує попит з боку орендарів з високими доходами — динаміка, що сприяє кращим показникам у порівнянні з ринками Сонячного поясу з обмеженою пропозицією.

Прибутки на рівні об’єктів нерухомості зазнають тиску до початку 2026 року

Комбінація цих ринкових сил, ймовірно, призведе до зменшення показників прибутковості на рівні об’єктів у короткостроковій перспективі. Зростання чистого операційного доходу в тих самих об’єктах, ймовірно, зупиниться або знизиться помірно, а показники доходів зазнають тиску через проблеми із заповнюваністю та обмежену цінову політику.

Це створює передумови для оголошень про результати п’яти великих житлових REITів, запланованих на початок лютого.

П’ять основних житлових REITів йдуть різними шляхами

AvalonBay Communities нещодавно оприлюднили результати за четвертий квартал, зі скромними короткостроковими перспективами. Оператор прогнозує доходи за квартал близько 768 мільйонів доларів, що свідчить про зростання на 3,75% у річному вимірі, а базові кошти від операцій на акцію — близько 2,84 долара, що дає приблизно 1,43% річного зростання. З міцним балансом і обмеженою новою пропозицією у ключових ринках компанія налаштована на довгострокову стабілізацію після пом’якшення тиску на заповнюваність.

Essex Property Trust також стикнулися з важким періодом звітності. Оператор має значну концентрацію на Західному узбережжі, де високі доходи домогосподарств, сприятливий демографічний профіль орендарів і високі ціни на житло підтримують фундаментальний попит. Прогнозовані доходи за четвертий квартал близько 477 мільйонів доларів із зростанням на 4,86% у річному вимірі, а керівництво прогнозує базові кошти від операцій у діапазоні 3,93–4,03 долара на акцію, при цьому ринковий консенсус становить 4,00 долара, що приблизно відповідає 2% річного зростання. Деякі поставки у четвертому кварталі тиснули на заповнюваність і ціноутворення, але якість орендарів у портфелі Essex і обмежена пропозиція у прибережних ринках мають забезпечити відносну підтримку.

Mid-America Apartment Communities представили свої прогнози за четвертий квартал із фокусом на регіони Сонячного поясу, що виявилися складними. Оператор прогнозує квартальні доходи близько 558 мільйонів доларів, зростання на 1,45% у річному вимірі. Гід для базових коштів від операцій — 2,23 долара на акцію, при цьому консенсус оцінює 2,22 долара — майже без змін порівняно з минулим роком. Висока пропозиція у регіоні обмежувала цінову політику, незважаючи на перші ознаки стабілізації рівнів оновлення.

Equity Residential оприлюднили результати за четвертий квартал із очікуваннями помірного зростання. Оператор прогнозує доходи близько 789 мільйонів доларів, що на 2,94% більше, ніж у попередньому році. Нормалізовані кошти від операцій — 1,04 долара на акцію, що дає приблизно 4% річного зростання. Диверсифікація між міськими та передміськими районами і орендарі з високими доходами підтримують ситуацію, незважаючи на сезонне зниження цін у четвертому кварталі і тиск пропозиції у окремих ринках.

Camden Property Trust стикається з динамікою четвертого кварталу із частковим компенсуванням за рахунок високорозвинених ринків. Очікувані доходи за квартал — близько 395 мільйонів доларів, зростання на 2,15% у річному вимірі. Гід для базових коштів — 1,73 долара на акцію, що майже не змінюється порівняно з минулим роком. Баланс у географічному розподілі і якість мешканців підтримують короткострокову стабільність, незважаючи на посилення конкуренції через пропозицію.

Перспективи: нормалізація ринку триває

Перехід сектору апартаментів до нормалізованих умов є багаторічним процесом, а не тимчасовою циклічною коливанням. Оператори із географічною диверсифікацією, фокусом на якість мешканців і міцністю балансу — зокрема провідні апарт-компанії Essex — виглядають краще підготовленими до навігації у змінюваному середовищі, ніж конкуренти з високою концентрацією у перенаселених ринках.

Сезон звітності дає інвесторам уявлення про те, як основні оператори справляються з цим перехідом, і, ймовірно, підтвердить очікування аналітиків щодо помірного зростання і операційного тиску у короткостроковій перспективі.