REIT для інвесторів: розуміння інвестиційних інструментів з потенціалом

Коли мова йде про інвестиції для додаткового доходу, інвестори зазвичай звертають увагу на традиційні варіанти, такі як акції або облігації. Однак існує ще один фінансовий інструмент, який варто врахувати — REIT (Real Estate Investment Trust) або Траст для інвестицій у нерухомість. З моменту виходу на тайський фондовий ринок у 2018 році REIT став популярним вибором для інвесторів, які шукають стабільний дохід. Однак результати REIT мають періоди високої прибутковості та часом викликають виклики, тому важливо вивчити їх ретельно перед прийняттям рішення.

Структура та характеристики REIT

REIT — це фонд нерухомості, створений керівниками для залучення капіталу від різних інвесторів, який може залучати кошти шляхом розповсюдження одиниць серед громадськості. Власність, якою володіє REIT, має важливі характеристики: вона може стабільно генерувати доходи, наприклад, через різні типи нерухомості, мережі зв’язку та будівлі з орендою.

Дохід, який збирає REIT, походить від орендних платежів або інших доходів від активів, і виплачується інвесторам у вигляді дивідендів. Зазвичай ці виплати є стабільними та передбачуваними, що робить REIT привабливим для тих, хто шукає регулярний грошовий потік.

Мотивація для вибору REIT

Переваги для власників активів

Власники нерухомості, які здатні генерувати доходи, можуть використовувати структуру REIT, щоб перетворити існуючі активи, наприклад, квартири, склади або готелі, у капітал для розвитку нових проектів, продаючи одиниці інвесторам.

Переваги для інвесторів

Інвестори не обов’язково мають великі суми для самостійного інвестування у нерухомість, а можуть володіти одиницями REIT за доступною ціною. Крім того, існує команда професійних менеджерів, яка контролює та розподіляє прибутки, під наглядом відповідних органів, що гарантує довіру.

Відмінності між REIT та Property Fund

Хоча REIT і Property Fund здаються схожими, між ними є важливі відмінності:

Структура та регулювання

Property Fund — це традиційний пайовий фонд, тоді як REIT — це траст, який регулюється Комісією цінних паперів і бірж та повинен отримати схвалення від фондової біржі.

Область інвестицій

Property Fund обмежений інвестиціями лише у активи, схвалені Комісією цінних паперів і бірж, і не може інвестувати за кордон. У той час як REIT має більшу гнучкість і може інвестувати у закордонні активи та розвивати нерухомість за межами країни, не більше ніж на 10% від загальної вартості активів.

Продаж та управління одиницями

Property Fund оцінює та розповсюджує одиниці так само, як і звичайні пайові фонди, без обов’язкової участі роздрібних акціонерів. У той час як REIT має щонайменше 15% роздрібних інвесторів і повинен щороку проводити збори акціонерів, подібно до публічних компаній.

На сьогодні в Таїланді нові Property Fund не випускаються, оскільки замість них застосовують формат REIT. Крім того, REIT може включати інфраструктурні фонди.

Класифікація REIT

За характером прав на активи

REIT типу право власності (Freehold) — це траст, який повністю володіє нерухомістю, здатний отримувати доходи від оренди та інших джерел. Вартість одиниць може зростати відповідно до зростання вартості активів, наприклад, при додаванні нових будівель.

REIT типу орендних прав (Leasehold) — це траст, який не володіє активами, але має право отримувати доходи від довгострокової оренди. Після закінчення орендної угоди активи зникають, тому вартість одиниць цього REIT зменшується з наближенням кінця терміну оренди.

За характером інвестицій

Прямий REIT — це REIT, який має безпосередні права або власність на нерухомість і отримує доходи безпосередньо з неї.

Косвений REIT — це REIT, який володіє акціями інших компаній, що інвестують у нерухомість, яка генерує доходи.

За типом нерухомості

Retail REIT — інвестує у торгові центри, універмаги та роздрібні об’єкти.

Residential REIT — інвестує у житлову нерухомість, таку як готелі, квартири, апартаменти та гуртожитки.

Healthcare REIT — інвестує у медичні заклади, такі як лікарні, центри охорони здоров’я та притулки для літніх.

Office REIT — інвестує у офісні приміщення.

Infrastructure REIT — інвестує у інфраструктуру, таку як мережі зв’язку та трубопроводи.

Фактори, що впливають на вартість та дохідність REIT

Вартість REIT визначається двома основними аспектами:

Вартість нерухомості

Зміни у вартості активів впливають на орендні ставки та доходи. Наприклад, у випадку REIT з орендними правами (Leasehold) — їхня вартість поступово зменшується через закінчення договорів. Також економічний стан, розвиток територій і додавання нових будівель сприяють зростанню вартості, що підвищує цінність одиниць REIT.

Очікуваний дохід

Дохід впливає на розмір дивідендів, які отримують інвестори. Важливі фактори — попит на оренду, туристична активність і загальний економічний стан. Наприклад, при зниженні рівня безробіття та зростанні зайнятості у секторі офісної нерухомості доходи зростають. Навпаки, у разі кризи та зменшення туристів — у секторі гостинності — доходи зменшуються.

Переваги та недоліки інвестування у REIT

Переваги REIT

Висока ліквідність — REIT легко купити або продати на фондовій біржі, що дозволяє швидко змінювати власників, на відміну від фізичної нерухомості, яка має більш складний процес.

Інструмент диверсифікації ризиків — REIT допомагає розподілити ризики портфеля, додаючи можливості інвестування у нерухомість без необхідності великих одноразових витрат.

Прозорість — REIT регулюється відповідними органами, а пропозиції, реєстрація та публікація фінансової інформації відповідають строгим стандартам.

Регулярний грошовий потік — REIT має тенденцію стабільно генерувати дивіденди, які можна прогнозувати.

Недоліки REIT

Податки на дивіденди — доходи у вигляді дивідендів з REIT підлягають оподаткуванню за ставкою 10% або можуть бути включені до щорічної податкової декларації, залежно від рішення інвестора.

Чутливість до змін ставок відсотка — REIT дуже реагує на зміну рівня відсоткових ставок. При їх підвищенні інвестори можуть переорієнтуватися на більш стабільні інструменти, що знижує ціну REIT.

Приклади REIT на тайському ринку

CPN Рітейл Гроут (CPNREIT) — це орендний REIT, який управляє торговими центрами Central, офісними будівлями та готелем Hilton Pattaya. Останні новини — CPNREIT має дивідендну ставку 8.35% річних при ціні 9.85 бат.

Імпакт Гроут (IMPACT) — це Freehold REIT, що володіє нерухомістю, включаючи землю, будівлі та конференц-центр Impact у місті Тхонг-Ла, з 4 об’єктами та інфраструктурою. Дивідендна ставка — 4.69% при ціні 12.80 бат.

WHA Premium Growth (WHART) — це REIT з обома типами прав — Freehold і Leasehold, що інвестує у склади для зберігання товарів. Дивідендна ставка — 7.63% при ціні 9.50 бат.

JASIF (JASIF) — це Freehold інфраструктурний фонд, який володіє волоконною оптикою довжиною 1,680,500 кілометрів і отримує доходи від оренди компанії TTTBB. Дивідендна ставка — 13.73% при ціні 6.70 бат.

Висновок: REIT для інвесторів, орієнтованих на доходи

REIT — це фінансовий інструмент, який підходить для інвесторів, що шукають додатковий дохід, окрім депозитів. Вони отримують дивіденди від управління доходами від оренди та інших переваг нерухомості, якою володіє REIT. Як і будь-який інший фінансовий інструмент, REIT має свої плюси та мінуси, тому важливо ретельно вивчити їх перед інвестуванням, щоб досягти цілей і відповідати своїм очікуванням.