Оптовий нерухомості: ваш план дій для початку

Що таке оптовий продаж у нерухомості? Це стратегія, коли ви знаходите об’єкти за ціною нижче ринкової, укладаєте з ними контракт, а потім передаєте цей контракт грошовому покупцю — отримуючи різницю. На відміну від традиційних агентів з нерухомості, які виставляють об’єкти через багатоквартирні служби, оптовики працюють поза ринком і швидко рухаються.

Як насправді працюють цифри

Ось як виглядає реальна угода оптового продажу на практиці:

Оптовик знаходить проблемний об’єкт і укладає угоду купівлі за $200,000. Через кілька днів він знаходить грошового покупця, готового заплатити $215,000. Контракт передається, і оптовик заробляє $15,000 за сприяння у з’єднанні.

За даними галузі, оптовики зазвичай заробляють від $3,000 до $20,000 за угоду — хоча існують і більші угоди. Важлива і швидкість. Оскільки грошові покупці закривають угоди швидко, весь процес відбувається швидше за традиційні продажі.

Реальна робота за оптовим продажем

Люди часто запитують, чому і продавці, і покупці просто не зв’язуються безпосередньо. Відповідь: оптовики беруть на себе важку роботу.

Вони шукають проблемні та позаринкові об’єкти через рекламу в соцмережах, знаки на окрузі та прямий контакт з власниками. Як тільки вони знаходять угоду, оцінюють її, ведуть агресивні переговори і мають обмежений час для пошуку грошового покупця. Саме тому успішні оптовики мають попередньо сформовані списки покупців перед підписанням будь-якого контракту.

Що вам потрібно для початку

На відміну від інших підходів до інвестування в нерухомість, оптовий продаж вимагає мінімальних початкових капіталовкладень. Однак кілька важливих аспектів мають значення:

Правова база
Більшість штатів не вимагає ліцензії оптовика, але вимоги різняться. Відведіть до $1,000 на послуги досвідченого юриста з нерухомості для складання вашого договору купівлі-продажу та підготовки документації. Правильне оформлення допомагає уникнути дорогих помилок.

Застава (Earnest Money)
Підписуючи договір купівлі, можливо, потрібно внести заставу — від кількох сотень до кількох тисяч доларів, щоб показати свою серйозність. Важливо: якщо умови контракту несприятливі, ви можете втратити цю суму, якщо не зможете знайти покупця.

Мережа покупців і маркетинг
Це обов’язково. Вам потрібен постійний маркетинг — онлайн-реклама, прямі поштові розсилки, холодні дзвінки — що коштує кілька тисяч доларів щомісяця. Одночасно налагоджуйте стосунки з активними грошовими покупцями та інвесторами. Знайти правильний об’єкт — це одне, але без покупців, готових діяти, це безглуздо.

Програмне забезпечення та інструменти
Облікові платформи, CRM-системи та програмне забезпечення для управління контрактами коштують $100-$200 на місяць. Вони допомагають організувати ліди та ефективно відслідковувати угоди.

Наставництво
Зв’яжіться з місцевими групами інвесторів у нерухомість. Спостереження за досвідченим оптовиком під час кількох угод значно прискорить ваше навчання.

Оптовий продаж проти перепродажу будинків: у чому різниця

Оптовики ніколи не беруть у власність — вони чисті посередники. Перепродавці, навпаки, купують об’єкти, ремонтують їх і перепродають з прибутком. Багато перепродавців співпрацюють з оптовиками, щоб уникнути нудної фази пошуку та придбання. Розуміння цієї різниці допомагає зрозуміти вашу роль.

Чесні переваги та обмеження

Плюси

• Низькі вимоги до капіталу порівняно з іншими стратегічними підходами
• Не потрібні кредитні перевірки
• Можна працювати частково, поряд із іншими зобов’язаннями
• Мінімальний фінансовий ризик на угоду

Недоліки

• Застава може зникнути, якщо не знайдете покупця
• Пошук угод і побудова стосунків з покупцями вимагає серйозних часових вкладень
• Регуляції штату значно різняться — у деяких юрисдикціях оптовий продаж суворо обмежений
• Потенціал доходу поступається іншим стратегічним підходам, наприклад довгостроковій оренді

Чи підходить вам оптовий продаж у нерухомості?

Не всі досягають успіху в оптовому продажі. Успіх вимагає рішучості, наполегливості та комфорту у постійному налагодженні стосунків. Ви фактично — переговорник і зв’язуючий, а це не для всіх.

Найрозумніший перший крок? Знайдіть місцевого оптовика, який дозволить вам спостерігати за реальними угодами. Ви швидко визначите, чи підходить вам стиль роботи та цілі. Якщо так, то низький бар’єр входу дозволяє протестувати воду без великих фінансових ризиків.