Только что купили дом или думаете о рефинансировании? Вот кое-что, о чем большинство людей не догадывается — вы можете списать гораздо больше ваших затрат на закрытие сделки, чем думаете, особенно если это поднимает ваши общие детализированные вычеты выше порога стандартного вычета.

Сначала позвольте мне развеять большое заблуждение: не все затраты на закрытие сделки являются налоговыми вычетами. IRS довольно избирательно относится к тому, что считается вычетом. Обычно, если это налоговые или процентные расходы, у вас есть шанс списать их. Но есть некоторые расходы, которые IRS классифицирует как проценты, и о которых большинство из нас не подумало бы автоматически.

Давайте разберем, что из затрат на закрытие сделки можно списать при покупке. Налог на имущество можно списать в год его уплаты, но есть лимит — вы можете списать только до 10 000 долларов в совокупности по налогам на имущество, налогам с продаж и налогам на доходы штата/местные налоги. Если вы подаете отдельно, этот лимит снижается до 5 000 долларов.

Затем есть предоплаченные проценты. Когда вы закрываете сделку в середине месяца, вы должны кредитору проценты за те частичные дни до вашего первого официального платежа. Это списывается так же, как обычные ипотечные проценты. Говоря о ипотечных процентах, если ваш кредит обеспечен вашим домом и деньги пошли на покупку или улучшение вашего основного или второго жилья, вы можете их списать. Но есть лимит — только проценты по ипотеке на сумму до 750 000 долларов (или 375 000 долларов, если вы подаете отдельно).

Скидочные пункты — еще один пункт, который люди часто пропускают. Те пункты, которые вы платите, чтобы снизить ставку по кредиту? IRS рассматривает их как предоплаченные проценты, поэтому их обычно можно списать в год их оплаты. То же самое с комиссиями за оформление кредита — сборы за андеррайтинг и обработку, которые взимает ваш кредитор. Вы даже можете списать их, если продавец оплатил их за вас, при условии выполнения определенных условий.

Страховые взносы по ипотеке тоже можно списать — будь то PMI, сборы VA, гарантии USDA или страхование FHA. Просто знайте, что эта возможность вычета зависит от уровня дохода, поэтому перед заявлением проверьте текущие правила.

А что не подходит под вычет: оценки стоимости дома, инспекции, страхование титула, сборы за эскроу, гонорары адвокатов, взносы HOA, сборы за затопление, гарантии, кредитные отчеты, налоги на передачу и множество других расходов. Это разочаровывает, но только проценты по ипотеке и налог на имущество получают право на вычет.

Если вы продаете, ситуация немного меняется. Вы не сможете списывать затраты на закрытие так же, но можете добавить некоторые расходы к стоимости вашего дома — поиск титула, юридические услуги, сборы за регистрацию, расходы на опрос и налоги на передачу. Комиссии по недвижимости и другие расходы на продажу тоже учитываются. Добавление этих расходов к базе стоимости уменьшает налог на прирост капитала при продаже с прибылью.

Вывод: понимание того, какие затраты на закрытие сделки можно списать, может значительно повлиять на вашу налоговую ситуацию, особенно в год покупки или рефинансирования. Возможно, стоит детально расписать вычеты вместо стандартного, если ваши затраты на закрытие превышают этот порог. Обязательно посчитайте или проконсультируйтесь с налоговым специалистом о вашей конкретной ситуации.