REIT для инвесторов: понимание инвестиционных инструментов с потенциалом

Когда речь заходит о вложениях для получения дополнительного дохода, инвесторы обычно обращают внимание на традиционные варианты, такие как акции или облигации. Но есть еще один финансовый инструмент, который стоит учитывать — REIT (Real Estate Investment Trust) или Траст для инвестиций в недвижимость. С момента выхода на тайский фондовый рынок в 2018 году REIT стал популярным выбором для инвесторов, ищущих стабильность дохода. Однако, ситуация с REIT может быть как очень благоприятной, так и достаточно сложной, поэтому важно тщательно изучить его перед принятием решения.

Структура и особенности REIT

REIT — это фонд недвижимости, созданный управляющей компанией для объединения инвестиций различных участников, который может привлекать средства через продажу инвестиционных единиц населению. Активы, находящиеся в собственности REIT, обладают важными характеристиками: они способны стабильно генерировать доход, например, различные виды недвижимости, коммуникационные сети и здания с арендой.

Доход, получаемый REIT, формируется за счет аренды или платежей по активам, который затем распределяется среди держателей единиц в виде дивидендов. Обычно выплаты достаточно регулярны и предсказуемы, что делает REIT привлекательным для тех, кто ищет стабильный поток наличных средств.

Мотивация выбора REIT

Польза для владельцев активов

Владельцы недвижимости, способные генерировать доход, могут использовать структуру REIT, чтобы перераспределить существующие активы, например, квартиры, склады или отели, превращая их в капитал для развития новых проектов, продавая инвестиционные единицы инвесторам.

Польза для инвесторов

Инвесторы не обязаны иметь крупные капиталы для самостоятельных вложений в недвижимость, они могут приобретать единицы REIT по доступной цене. Кроме того, есть профессиональные управляющие команды, которые заботятся о управлении и распределении прибыли, под контролем соответствующих регулирующих органов, что обеспечивает надежность.

Различия между REIT и Property Fund

Хотя REIT и Property Fund кажутся похожими, между ними есть важные отличия:

Структура и регулирование

Property Fund — это традиционный инвестиционный фонд, тогда как REIT — это траст, находящийся под контролем комиссии по ценным бумагам и биржам (สลว.) и требующий одобрения биржи.

Область инвестиций

Property Fund ограничен в инвестициях только активами, одобренными สลว., и не может инвестировать за границу. В то время как REIT обладает большей гибкостью: он может инвестировать в зарубежные активы и развивать недвижимость за пределами страны, не превышая 10% от общего активов.

Распространение и управление единицами

Property Fund оценивает и продает единицы так же, как и обычные инвестиционные фонды, без необходимости иметь миноритарных акционеров. В отличие от этого, REIT должен иметь не менее 15% миноритарных инвесторов и проводить собрания держателей единиц ежегодно, как обычная публичная компания.

В настоящее время в Таиланде не выпускается новых Property Fund, так как было принято решение использовать формат REIT вместо этого. Кроме того, REIT может включать инфраструктурные фонды.

Классификация REIT

По правам на активы

REIT типа право собственности (Freehold) — это траст, полностью владеющий недвижимостью, способный получать доход от аренды и других источников. Стоимость единиц может также расти в зависимости от увеличения стоимости активов, например, при строительстве новых сооружений.

REIT типа арендных прав (Leasehold) — это траст, не являющийся владельцем активов, но имеющий право получать доход от долгосрочной аренды. По окончании срока аренды активы исчезают, поэтому стоимость единиц этого REIT со временем снижается по мере приближения к дате окончания договора.

По способам инвестирования

Прямой REIT — это REIT, владеющий активами напрямую и получающий доход от них.

Косвенный REIT — это REIT, владеющий акциями других компаний, которые являются инвесторами в доходную недвижимость.

По типам недвижимости

Retail REIT — инвестирует в торговые центры, гипермаркеты и розничные точки.

Residential REIT — инвестирует в жилую недвижимость, такую как отели, квартиры, апартаменты и общежития.

Healthcare REIT — инвестирует в объекты здравоохранения, такие как больницы, медицинские центры и дома престарелых.

Office REIT — инвестирует в офисные помещения.

Infrastructure REIT — инвестирует в инфраструктуру, например, коммуникационные сети и трубопроводы.

Факторы, влияющие на стоимость и доходность REIT

Стоимость REIT определяется двумя основными аспектами:

Стоимость недвижимости

Изменения в стоимости активов влияют на арендные ставки и доходы. Например, у REIT типа арендных прав (Leasehold) стоимость постепенно снижается по мере приближения к окончанию договора. Также экономическая ситуация, развитие территории и строительство новых объектов увеличивают стоимость, что повышает стоимость единиц REIT.

Ожидаемый поток доходов

Поток доходов влияет на дивиденды, которые получают держатели единиц. На него влияют спрос на аренду, туристическая активность и общее состояние экономики. Например, при снижении уровня безработицы и увеличении занятости офисный REIT сможет получать больше дохода. В случае кризиса, снижение туристов скажется на доходах Hospitality REIT.

Преимущества и недостатки инвестирования в REIT

Преимущества REIT

Высокая ликвидность — REIT легко покупаются и продаются на бирже, что позволяет быстро менять позиции, в отличие от физических объектов недвижимости, процесс с которыми более длительный.

Инструмент диверсификации — REIT помогает снизить риски портфеля, расширяя инвестиционные возможности в недвижимость без необходимости крупного единовременного вложения.

Прозрачность — REIT регулируется соответствующими органами, все предложения, регистрация и раскрытие информации соответствуют строгим стандартам.

Регулярный денежный поток — REIT обычно стабильно выплачивают дивиденды, что делает их привлекательными для инвесторов, ищущих постоянный доход.

Недостатки REIT

Налогообложение дивидендов — доходы в виде дивидендов облагаются налогом в размере 10%, либо могут быть включены в налоговые вычеты по годовой декларации, в зависимости от решения инвестора.

Чувствительность к процентным ставкам — при росте ставок доходность REIT может снизиться, так как инвесторы предпочтут более стабильные инструменты с фиксированным доходом, что приведет к падению цен на REIT.

Примеры REIT на тайском рынке

CPN Ритейл Гроут (CPNREIT) — это Leasehold REIT, управляющий торговыми центрами Central, офисными зданиями и отелем Hilton Pattaya. Последние новости: CPNREIT имеет дивидендную доходность 8.35% при текущей цене 9.85 бат.

Импакт Гроут (IMPACT) — это Freehold REIT, владеющий недвижимостью, включающей землю, здания и конференц-центр Impact в Мегаполисе Монтгомери. Дивидендная доходность — 4.69% при цене 12.80 бат.

WHA Premium Growth (WHART) — это REIT с активами как Freehold, так и Leasehold, инвестирующий в склады для хранения товаров. Дивидендная доходность — 7.63% при цене 9.50 бат.

JASIF (JASIF) — это Freehold инфраструктурный фонд, владеющий оптоволоконными линиями длиной 1,680,500 километров, получающий доход от аренды TTTBB. Высокая дивидендная доходность — 13.73% при цене 6.70 бат.

Итог: REIT для инвесторов, ориентированных на доход

REIT — это финансовый инструмент, подходящий для инвесторов, ищущих дополнительный доход помимо депозитов, благодаря дивидендам, получаемым от управления доходной недвижимостью и другими активами. Как и другие финансовые инструменты, REIT имеет свои преимущества и недостатки, которые необходимо тщательно изучить перед инвестированием, чтобы достичь поставленных целей и условий.