Três REITs que Merecem a Sua Atenção no Ambiente de Taxas de Juros de Hoje

Por que os REITs estão a recuperar

As trusts de investimento imobiliário (REITs) recuperaram o impulso dos investidores após um período desafiador em 2022-2023. Estes veículos — que adquirem propriedades, geram rendimentos de aluguer e distribuem pelo menos 90% dos lucros tributáveis aos acionistas — estavam anteriormente sob pressão devido ao aumento das taxas de juro. Custos de empréstimo mais elevados tornaram a aquisição de propriedades mais cara, enquanto alternativas atraentes como títulos do Tesouro e certificados de depósito diminuíram o seu apelo.

O panorama mudou drasticamente quando o Federal Reserve implementou seis cortes consecutivos nas taxas até 2024 e 2025. Esta mudança torna os REITs significativamente mais atraentes em comparação com os concorrentes de renda fixa. Para investidores focados em rendimento, agora representa uma janela oportuna antes que os múltiplos de avaliação se expandam à medida que o capital volta a entrar no setor.

O Caso da Realty Income: Escala Encontra Estabilidade

Realty Income (NYSE: O) opera como um dos maiores REITs do mundo, gerindo mais de 15.500 propriedades comerciais nos EUA e na Europa. A sua carteira de inquilinos enfatiza retalhistas resistentes à recessão — 7-Eleven, Dollar General e Walgreens — proporcionando previsibilidade de lucros ao longo dos ciclos económicos.

A empresa mantém um modelo de arrendamento triplo-net onde os inquilinos cobrem manutenção, seguros e impostos sobre a propriedade. Esta estrutura gera fluxos de caixa fiáveis, medidos por fundos ajustados de operações (AFFO). O desempenho recente demonstra resiliência: uma taxa de ocupação de 98,7% no último trimestre reflete a capacidade da empresa de resistir aos desafios dos inquilinos. Apesar de alguns operadores mais fracos reduzirem a sua presença, inquilinos mais fortes expandiram-se, mantendo uma ocupação acima de 96% desde a sua oferta pública inicial em 1994.

A Realty Income projeta um AFFO por ação de $4,25 a $4,27 em 2025, crescendo entre 1% e 2% ao ano. O seu pagamento de dividendo mensal (yield de 5,3%) é confortavelmente suportado por estas projeções, com 132 aumentos anuais consecutivos de pagamento a reforçar o compromisso da gestão. Com uma cotação de aproximadamente 14 vezes o AFFO trailing por ação, a avaliação parece razoável para investidores conservadores de rendimento.

Vici Properties: Inquilinos de Entretenimento, Proteção contra a Inflação

Vici Properties (NYSE: VICI) adota uma abordagem diferente, focando em imóveis experienciais — 93 casinos, resorts e locais de entretenimento na América do Norte. Inquilinos como Caesar’s Entertainment, MGM Resorts e Penn Entertainment operam em setores cíclicos, tornando a taxa de ocupação de 100% da Vici desde a sua IPO em 2018 particularmente notável.

O segredo reside em contratos de arrendamento de várias décadas indexados ao Índice de Preços ao Consumidor (CPI). Este mecanismo ajusta automaticamente os rendimentos de aluguer com a inflação, protegendo as receitas e a sustentabilidade dos dividendos da Vici. Como a Realty Income, a Vici emprega uma economia de arrendamento triplo-net, transferindo os encargos operacionais para os inquilinos.

Aumentos anuais de dividendos têm continuado de forma consistente desde a abertura de capital. A empresa antecipa que o AFFO de 2025 atingirá $2,36 a $2,37 por ação, representando um crescimento de 4% a 5%, cobrindo confortavelmente a sua taxa de dividendo de $1,80 (yield de 6,1%). Por ação, a avaliação situa-se em aproximadamente 16 vezes o AFFO trailing, sugerindo potencial de valorização.

Digital Realty: Posicionamento para Expansão em Cloud e IA

Digital Realty Trust $29 NYSE: DLR( opera mais de 300 centros de dados atendendo a mais de 5.000 clientes em mais de 50 áreas metropolitanas. A sua base de clientes inclui mais da metade das empresas Fortune 500, incluindo IBM, Oracle e Meta.

Nos últimos anos, houve uma reformulação intencional do portefólio — desinvestimento de centros de dados legados de menor crescimento, enquanto se enfatizam propriedades de escala hiper, alinhadas com infraestruturas de cloud, inteligência artificial )AI( e computação de alto desempenho )HPC(. Durante esta transição, o AFFO diminuiu e o crescimento dos dividendos estagnou, pressionado por custos de juros mais elevados, custos operacionais aumentados e obstáculos cambiais.

A trajetória deve normalizar-se à medida que a Digital Realty conclui desinvestimentos estratégicos, a inflação moderar-se e as pressões das taxas de juro diminuírem. A gestão projeta um FFO principal de moeda constante de $7,25 a $7,30 por ação para 2025, um aumento de 8% a 9%, cobrindo confortavelmente a sua taxa de dividendo de $4,88 )yield de 3%(. A ocupação deve expandir-se entre 100 e 200 pontos base em relação aos 82,9% de 2024, indicando uma procura crescente.

Este posicionamento torna a Digital Realty numa geradora de rendimento equilibrada, aliada à exposição ao crescimento secular — menos volátil do que ações puras de IA, enquanto captura tendências de infraestrutura.

O panorama mais amplo dos REITs

A convergência de taxas de juro mais baixas e fatores de procura secular — adoção de cloud, implementação de IA, normalização do consumo — cria um cenário atraente para as avaliações dos REITs. Estes três REITs representam setores diferentes )retalho, entretenimento, infraestrutura de dados(, mas partilham excelência operacional, sustentabilidade na distribuição e potencial de valorização antes que a reavaliação das avaliações acelere.