Acabei de pesquisar algumas opções de REITs de alto rendimento, e há uma que continua surgindo em conversas -- o ETF Invesco KBW Premium Yield Equity REIT, com o código KBWY. O rendimento dessa coisa é bastante elevado, chegando a mais de 9,6% há pouco tempo. Para contexto, esse é o tipo de número que chama atenção em carteiras focadas em renda.

Então, aqui está o ponto sobre os REITs em geral. Eles são estruturados de forma diferente de ações comuns porque precisam seguir regras específicas. Um REIT precisa distribuir cerca de 90% de sua renda tributável aos acionistas anualmente por meio de dividendos. Além disso, eles devem manter pelo menos 75% de seus ativos em imóveis ou dinheiro, e obter 75% da renda de fontes imobiliárias -- aluguel, juros de hipotecas, esse tipo de coisa. É por isso que os REITs ficaram conhecidos como máquinas de renda.

O KBWY especificamente foca inteiramente em fundos de investimento imobiliário. Quando olhei suas principais participações, vi nomes como Brandywine Realty Trust, Innovative Industrial Properties, Community Healthcare Trust. O portfólio é bastante concentrado, com a maior posição representando cerca de 6,27%. São empresas que possuem edifícios de escritórios, armazéns industriais, instalações de saúde, propriedades de hospitalidade. Basicamente, o fundo está apostando no setor imobiliário.

Mas aqui é que fica interessante. O KBWY existe desde 2010, e se você olhar o valor patrimonial líquido desde o início, ele aumentou apenas cerca de 4%. Isso... não é ótimo. Parte disso foi a confusão causada pela pandemia, que afetou bastante o mercado de escritórios e varejo imobiliário. A mudança para o trabalho remoto basicamente quebrou a narrativa do REIT de escritórios, e muitas dessas propriedades ainda estão lutando para se recuperar. Os REITs de saúde também foram atingidos, embora por razões diferentes.

Entendo por que as pessoas se atraem por REITs de alto rendimento assim. Quando as taxas de juros estão normais e os rendimentos de títulos estão baixos, um dividendo acima de 9% parece incrível. E sim, se as taxas caírem bastante, como alguns esperam, isso pode ajudar os REITs ao reduzir seus custos de empréstimo e tornar os investimentos imobiliários mais atraentes. Taxas mais baixas também tornam ações de dividendos mais competitivas em relação às contas de poupança tradicionais.

Mas não estou totalmente convencido de que o KBWY seja a jogada certa agora. O dividendo parece incrível até você perceber que os ativos subjacentes não valorizaram muito. Se você está comprando isso puramente pelo rendimento, está basicamente apostando que esse dividendo vai permanecer estável ou crescer, mas os REITs são cíclicos. Os mercados imobiliários se movem de acordo com as condições econômicas e as taxas de juros. O rendimento pode diminuir bastante se as coisas mudarem.

Outra coisa que me incomoda é a forte exposição a imóveis comerciais e de saúde. Ambos esses segmentos têm enfrentado dificuldades desde 2020 e ainda estão se ajustando. A ocupação de escritórios ainda está abaixo dos níveis pré-pandemia na maioria dos mercados. Os REITs de saúde também estão lidando com suas próprias pressões.

Olha, não estou dizendo que REITs de alto rendimento são ruins. Mas quando você vê um rendimento tão alto, vale a pena perguntar por quê. Às vezes, é porque o mercado está precificando riscos que a maioria das pessoas não está considerando. O KBWY provavelmente continuará pagando dividendos, mas esperar que eles permaneçam nesses níveis ou que o valor subjacente valorize significativamente parece otimista demais para mim. Provavelmente há opções de renda mais estáveis por aí, se esse for o seu objetivo.