Tiga puluh persen pangsa perusahaan stabil
Perusahaan properti fokus pada "rumah yang baik" dan transformasi operasi stok

Tanya AI · Mengapa Tiga Puluh Persen Perusahaan Properti Dapat Bertahan di Tengah Perombakan Industri?

Jurnalis Zhongjing Lu Zhikun melaporkan dari Beijing

Laporan khusus yang dirilis oleh Institut Penelitian Zhongzhi baru-baru ini menunjukkan bahwa pada tahun 2025, pasar properti nasional masih dalam masa penyesuaian, kinerja penjualan perusahaan peringkat 100 teratas menurun, tetapi perbedaan di dalam blok tersebut semakin meningkat.

Dalam konferensi peluncuran hasil penelitian “Perusahaan Properti Top 100 China 2026” yang diadakan baru-baru ini, Institut Penelitian Zhongzhi menyatakan bahwa di tengah tekanan likuiditas, industri properti telah beralih dari fase ekspansi skala dan leverage tinggi ke fase baru yang secara substansial berfokus pada kelangsungan hidup dan pengembangan berkualitas tinggi. Dalam proses ini, perusahaan properti yang fokus pada penataan kota inti dan bertransformasi ke “rumah bagus” serta pengelolaan stok sedang menjaga fondasi dasar.

Pengelolaan Likuiditas Masih Menjadi Prioritas

Laporan menunjukkan bahwa dari berbagai indikator skala, secara keseluruhan industri masih dalam tahap penurunan. Pada tahun 2025, total penjualan perusahaan top 100 mencapai 32.605,2 miliar yuan, turun 18,1% dibanding tahun sebelumnya; luas penjualan mencapai 14.857,9 juta meter persegi, turun 24,3%. Terpengaruh oleh pengurangan skala proyek yang diserahterimakan, beban masa lalu, dan penurunan nilai aset, pendapatan operasional perusahaan top 100 selama dua tahun berturut-turut menurun, rata-rata tahun 2025 turun menjadi 321,6 miliar yuan, turun 6,5% dibanding tahun sebelumnya.

Namun, di tengah penurunan data secara keseluruhan, beberapa perusahaan menunjukkan ketahanan operasional yang cukup kuat. Laporan menyebutkan bahwa sekitar tiga puluh persen perusahaan memiliki posisi pasar yang relatif stabil, dengan penjualan dan nilai pembelian tanah selama 2024–2025 berada di peringkat 100 teratas. Perusahaan-perusahaan ini umumnya mengadopsi strategi berdasarkan penjualan untuk investasi, memusatkan sumber daya pada segmen kota inti yang berkualitas tinggi, dan mewujudkan kinerja penjualan melalui kekuatan produk. Sebaliknya, perusahaan yang dukungan skala investasi mereka kurang atau beban masa lalu berat, stabilitas operasionalnya relatif lemah, dan perombakan industri masih berlangsung.

Seorang kepala pemasaran dari salah satu perusahaan milik negara yang masuk sepuluh besar dalam peringkat industri mengatakan kepada wartawan “China Business Daily” bahwa mereka tetap berhati-hati terhadap investasi, menunggu sinyal lebih lanjut dari suasana pasar, terutama untuk memahami apakah tren “musim semi kecil” saat ini adalah penundaan pelepasan permintaan tahun lalu atau pelanggan baru yang meningkat. Ia menyatakan bahwa saat ini perusahaan fokus pada peluang investasi di kota seperti Hangzhou, Chengdu, dan Xi’an karena investasi dan penjualan di kota-kota ini relatif lebih menguntungkan.

“Kami melakukan perhitungan sebelum membeli tanah, bahwa proyek harus bisa mulai penjualan dalam 6 bulan, dan sebaiknya sudah terjual 80% saat peluncuran. Jika dalam satu tahun proyek belum selesai terjual, maka proyek tersebut secara internal bisa dikatakan gagal, dan kota tersebut harus mempertimbangkan lagi apakah akan mengajukan izin lagi untuk membeli tanah.” kata kepala pemasaran tersebut. Dalam kondisi saat ini, menjaga fleksibilitas investasi dan keamanan arus kas tetap menjadi prioritas utama perusahaan properti.

Ini juga menjadi fokus utama dari laporan Institut Penelitian Zhongzhi. Menurut mereka, dalam jangka pendek, menjaga keamanan likuiditas tetap menjadi inti operasional sebagian besar perusahaan properti. Laporan memperkirakan bahwa pada 2026, jumlah obligasi perusahaan properti yang jatuh tempo mencapai 731,1 miliar yuan, tetap tinggi secara absolut, dan model “membiayai utang dengan utang” tradisional sudah tidak efektif lagi.

Institut Penelitian Zhongzhi menyarankan agar perusahaan properti meningkatkan upaya mengurangi inventaris, secara aktif memanfaatkan peluang kebijakan seperti akuisisi properti stok oleh pemerintah daerah untuk digunakan sebagai perumahan sosial, dan menggunakan obligasi khusus untuk membeli tanah yang tidak terpakai guna mengumpulkan dana kembali. Selain itu, perusahaan harus memanfaatkan mekanisme “daftar putih” secara penuh dan secara fleksibel menggunakan alat perpanjangan utang berbunga untuk mengurangi tekanan pembayaran jangka pendek.

Mencari Ruang Pertumbuhan Baru

Selain mengatasi risiko stok yang ada, di mana ruang pertumbuhan baru industri ini?

Meskipun pertumbuhan industri secara keseluruhan melambat, kebutuhan dasar tetap ada. Menurut perkiraan laporan, selama periode “Fifteen Five” (2021–2025), total kebutuhan perumahan kota di seluruh negeri sekitar 4,98 miliar meter persegi. Dengan berkumpulnya populasi di kota-kota utama, penurunan ukuran keluarga, dan tren penuaan yang semakin dalam, kebutuhan perbaikan telah menjadi pilar utama pasar rumah baru.

Berdasarkan hal ini, menciptakan “rumah bagus” yang sesuai dengan pasar menjadi kunci perusahaan properti dalam menghadapi tekanan siklus. Selain pengembangan baru, industri secara menyeluruh memasuki era stok. Laporan menyebutkan bahwa selama periode “Fifteen Five”, skala investasi langsung dalam renovasi kompleks tua dan pembaruan kota sangat besar. Proyek pembangunan, apartemen sewa jangka panjang, pengelolaan komersial, dan dana properti, sebagai bisnis aset ringan dan layanan operasional, menjadi arah penting bagi perusahaan properti untuk menembus batasan pengembangan dan mencari titik pertumbuhan laba baru.

“Kami memahami bahwa ‘rumah bagus’ tidak lagi terbatas pada produk bangunan semata, melainkan merupakan sistem yang mencakup lanskap hijau, fasilitas umum, layanan properti, dan hubungan sosial tetangga.” Kepala dari Badan Pembangunan Kota Taman di Tianfu New Area, Sichuan, mengatakan kepada wartawan.

Kepala tersebut menjelaskan bahwa sebagai tempat pertama yang mengusung konsep “kota taman”, Tianfu New Area dalam sepuluh tahun terakhir telah membentuk struktur jaringan yang besar dan terbuka, dengan kombinasi hijau dan biru. Saat ini, pembangunan ruang hijau ekologis di daerah ini mencapai 72,1%, dengan 77.000 hektar ruang hijau dan badan air yang terhubung, rata-rata luas taman per orang mencapai 19 meter persegi, dan kepadatan jaringan jalan 8,6 km per km persegi. Pembangunan ekologi dan infrastruktur di tingkat wilayah ini secara substansial mendukung pengembangan “rumah bagus” oleh perusahaan properti.

Dalam logika pasar, daerah ini sedang mendorong pergeseran dari pola tradisional “produksi kota manusia” ke pola “manusia kota produksi”. Kepala tersebut menambahkan, “Permintaan membeli rumah saat ini bukan hanya tentang produk perumahan, tetapi juga tentang gaya hidup.”

Menghadapi kondisi di mana investasi perusahaan properti umumnya berhati-hati, pemerintah daerah juga berusaha membuka “lingkaran industri” dengan mengoptimalkan lingkungan bisnis. Kepala tersebut menjelaskan bahwa untuk membuat pengembang “bersedia membangun”, Tianfu New Area mulai dari aspek faktor dan sistem menurunkan biaya pengembangan perusahaan, membangun matriks komunikasi pemerintah-perusahaan “1+3+N”, memastikan 100% layanan administratif secara daring, dan mempercepat waktu persetujuan untuk meningkatkan efisiensi operasional perusahaan; menerapkan kolaborasi antara pemerintah dan properti, mempercepat penyerapan proyek, dan memastikan dana di daerah dapat beredar dengan cepat, membentuk siklus yang sehat.

Strategi mikro ini dari pemerintah daerah sejalan dengan saran dalam laporan untuk memilih kawasan inti kota yang unggul, menjaga investasi yang sesuai, dan menurunkan biaya pengembangan sebagai jalan keluar.

Secara umum, industri percaya bahwa era mengandalkan leverage tinggi untuk memperbesar skala telah berakhir, dan inti persaingan masa depan adalah kemampuan pengelolaan arus kas yang aman serta pengasahan operasional dan kekuatan produk secara mendalam.

(Disunting: Lu Zhikun, Diperiksa: Tong Haihua, Diedit: Liu Jun)