Глибокий аналіз річного звіту Vanke: 3 сигнали реорганізації, виходу на біржу та державної команди

Питання AI · Які невизначеності стоять перед частиною 60% у плані пролонгації боргу компанії Ванке?

Джерело | Fenghuang Wangfeng Cai News

Автор | Ван ТінінгW=T=T

31 березня Ванке А опублікувала річний фінансовий звіт за 2025 рік.

Перед публікацією річної звітності з’являлися новини про обмеження, відмову у виплатах, обмеження, скарги, розслідування, падіння акцій… новини лунали безперервно, але жодна з них не була остаточною.

Саме тому зовнішній світ дуже уважно стежить за цим річним звітом Ванке та реакцією керівництва.

Але насправді всі просто “чекають”.

Чекають на реорганізацію: чи зміниться напруженість?

План реорганізації боргу — це, мабуть, найшвидший спосіб дочекатися подальших результатів, адже це стосується того, чи становить Ванке суттєве порушення договору.

Згідно з річним звітом, наразі три відкриті борги Ванке (22 Ванке MTN004, 22 Ванке MTN005, H1 Ванке 02) вже запустили процес переговорів щодо пролонгації та були схвалені голосуванням, план передбачає 40% первинної виплати (сплата у січні 2026 року) та 60% — пролонгація на один рік.

40% первинної виплати — це майже найвищий показник серед компаній, що вже запропонували план реорганізації. Це свідчить про підтримку з боку вищого керівництва, яку отримала Ванке від Шеньцзюньського залізничного департаменту.

Однак чи справді 60% зможуть бути пролонговані на один рік і сплачені? Більшість не наважуються це стверджувати, а деякі кредитори прямо кажуть: “Ми вже готуємося до продовження терміну та нових планів пролонгації”.

Адже цього року у Ванке багато боргів, що підходять до терміну, з них 11 — з терміном від 1 до 3 місяців.

“Наступного разу, тиск щодо погашення відкритих боргів Ванке у період з квітня по липень буде особливо сильним”, — прямо заявили керівники Ванке на прес-конференції щодо фінансових результатів. Вони закликали всіх до розуміння, підтримки та терпіння, щоб дати час і можливість для зменшення ризиків. Компанія активно шукає довгострокові рішення щодо врегулювання боргів.

У звіті Ванке чітко зазначено, що шляхом “переговорів щодо пролонгації”, “рефінансування”, “торгівлі активами” та “заміщення ресурсів” компанія прагне зменшити ліквідністьний тиск.

За період звітності Ванке вже погасила відкриті борги на суму близько 33,21 мільярда юанів, здійснила 31 крупну операцію з активами (загальною вартістю 11,3 мільярда юанів), що є частиною плану реорганізації боргів.

Крім того, Ванке самостійно припинила кредитний рейтинг своїх основних боргових цінних паперів та компаній-партнерів, що свідчить про її наміри змінити структуру фінансування та стратегію комунікації з ринком, створюючи простір для реорганізації боргів.

Очікування фінансування:

Державні інвестиції: скільки “відкритих ресурсів” дає Ванке?

Згідно з річним звітом, минулого року два “державні” інвестори увійшли до топ-10 акціонерів Ванке, маючи сумарно 318 мільйонів акцій, що становить 3,27% від обігу.

Зокрема, Центральне управління активами Хуейджінь (Центральний фонд) та Китайська фондова фінансова компанія володіють відповідно 185,48 мільйонів та 132,67 мільйонів акцій, вони вже 30 кварталів поспіль володіють акціями Ванке. Частка у капіталі компанії Шеньцзюньського залізничного департаменту залишається стабільною.

31 березня Ванке А також опублікувала повідомлення, у якому просить акціонерів надати їй повноваження на кредитування до 584,5 мільярда юанів.

З огляду на те, що у сфері нерухомості переважно використовують модель проектних компаній, усі акціонери мають за принципом пропорційності надавати фінансування цим компаніям. Це крок Ванке для забезпечення фінансування розвитку проектних компаній та підвищення ефективності використання коштів.

Можна побачити, що керівництво Ванке докладає зусиль, щоб реалізувати “згори донизу” фінансову підтримку. Ванке також заявила, що великий акціонер Шеньцзюньський департамент уже підтримує компанію через ринкові та правові механізми, надавши у сумі 33,52 мільярда юанів у вигляді позик акціонерів для стабілізації ситуації.

“Відкриваючи ресурси”, Ванке одночасно “скорочується”.

З одного боку, компанія завершила відмову від бізнесу у сфері зимових видів спорту, зменшила асортимент та послідовно відмовляється від неосновних напрямків; з іншого — рішуче виходить з малопотенційних міст, фокусуючись на ключових та високопотенційних регіонах. Також планується зменшення чисельності та оптимізація управління.

У річному звіті зазначено: “До 2025 року Ванке планує реалізувати продажі у сфері девелопменту на 1340,6 мільярда юанів, а також своєчасно здати 117 тисяч квартир. У 2026 році компанія знову зосередиться на ключових напрямках і зробить все можливе для забезпечення здачі об’єктів”. Віриться, що Ванке легко досягне цих цілей.

Очікування виходу на біржу: що може принести Prologis?

Щодо операційної діяльності, як зазначено вище, керівництво Ванке визнає, що “ситуація складна”.

На кінець звітного періоду доходи Ванке за 2025 рік склали 2334,33 мільярда юанів, що на 31,98% менше попереднього року; збитки склали 739,24 мільярда юанів, що на 56,66% менше за минулорічний рівень. Це головним чином пов’язано зі зниженням доходів від реалізації нерухомості, тоді як доходи від управління нерухомістю та інших операцій залишаються стабільними.

Крім того, значний вплив має зниження кредитної вартості, оскільки у 2025 році Ванке зробила резерви на суму 48,14 мільярда юанів, що подвоїло попередні показники. Це зумовлено збільшенням резервів під дебіторську заборгованість та запаси, ігнорувати зменшення активів було б неправильно — короткий біль краще, ніж довгий.

На щастя, доходи від управління нерухомістю, комерційної нерухомості, логістики, апартаментів та інших активів продовжують приносити стабільний дохід, а завершення 31 великої операції з активами принесло близько 11,3 мільярда юанів, що прискорює структурну оптимізацію.

Насправді, “нежитловий сектор” може принести Ванке значний потенціал для зростання, і Prologis — один із найгарячіших кандидатів.

За повідомленнями, міжнародний гігант логістики “Prologis” планує вихід на Гонконгську біржу у 2026 році з оцінкою від 180 до 220 мільярдів юанів. Ванке володіє 21,4% акцій Prologis, що робить її найбільшим акціонером, і відповідно, вартість її частки може сягати 38,5–47 мільярдів юанів.

Хоча після виходу на біржу у Гонконгу основні акціонери зазвичай мають 6–12 місяців заборони на продаж, і короткостроково не зможуть масштабно зменшити свої позиції, все ж, якщо Prologis справді вийде на біржу, це може принести додаткову вартість для Ванке та позитивно вплинути на її фінансовий стан.

Проте, вихід Prologis на біржу залишається великою невизначеністю. Не можна точно сказати, чи зможе компанія через Prologis збільшити свої фінансові можливості, реалізувати вартість активів або отримати додатковий капітал.

З іншого боку, навіть якщо Prologis не вийде на біржу, активізація логістичних, дата-центрових, енергетичних проектів та інтеграція з Ванвэй Логістикс, індустріальними парками та комерційною нерухомістю може прискорити “розробку, експлуатацію та управління активами”, що потенційно принесе Ванке додатковий зростаючий потенціал.

Загалом, у часи “запасу” нерухомості, володіння та операційний бізнес самі по собі є важливими сферами для глибокого розвитку компанії та важливими для реалізації майбутніх очікувань, і цю тенденцію варто враховувати.

Джерело: Feng Cai Xun