Расширение сценариев использования жилищных сбережений, стимулирующее оживление рынка недвижимости

Спросить AI · Как точно стимулировать новый этап жилищных расходов через корректировку политики жилищного фонда?

Недавно в ряде регионов начаты корректировки политики жилищного фонда. По неполной статистике, с начала этого года более 30 регионов по всей стране внесли изменения и оптимизации в политику кредитования жилищного фонда. На Центральном экономическом рабочем совещании, которое состоится в конце 2025 года, было отдельно упомянуто «углубление реформы системы жилищного фонда». Этот пункт также был включен в этот год в «Доклад правительства».

На данный момент какие политики по жилищному фонду были приняты в разных регионах? Какое влияние они окажут на рынок недвижимости? В каких сферах будет продолжена углубленная реформа системы жилищного фонда?

Каждая корректировка имеет свою особенность

В настоящее время в большинстве регионов страны ускорены меры по реализации реформы жилищного фонда, политики в разных регионах сосредоточены на конкретных аспектах и работают точно.

В области оптимизации кредитных лимитов и процедур признания, Чэнду планирует умеренно повысить максимальный кредитный лимит по жилищному фонду; при использовании кредита жилищного фонда для покупки жилья в Чэнду, максимальный лимит для одного вкладчика увеличится с 600 000 до 800 000 юаней, для двух вкладчиков — с 1 000 000 до 1 200 000 юаней. Шэньян с 15 марта 2026 года для работников, самостоятельно вносящих взносы в жилищный фонд, максимальный лимит кредита увеличится с 650 000 до 900 000 юаней; для супругов, оба из которых вносят взносы, — с 850 000 до 1 500 000 юаней; при совместном заявлении трех и более членов семьи о получении кредита по жилищному фонду, лимит увеличится с 1 050 000 до 2 100 000 юаней.

В области расширения сценариев и условий снятия средств, Фучжоу добавил новые каналы для снятия средств на ремонт жилья, чтобы снизить финансовое давление на работников; изменены условия снятия средств для гаражей (мест), что облегчает гражданам улучшение жилищных условий; расширен диапазон межпоколенческой взаимопомощи, чтобы максимально использовать семейные силы при покупке жилья; одновременно смягчены условия для снятия средств при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте собственного жилья, продлен срок подачи заявлений. Шэньян поддерживает вкладчиков и их супругов, покупающих собственное жилье в административной зоне Шэняна, а также при покупке без права собственности парковочных мест и гаражей в одном жилом комплексе, возможность снятия жилищных средств для оплаты стоимости парковки или гаража в течение года с момента покупки, при этом общий максимальный размер снятия для пары составляет 30 000 юаней.

В области упрощения процедур, Центр управления жилищным фондом Сианя выпустил соответствующее уведомление, оптимизировав процедуру снятия средств для уволенных вкладчиков, дополнительно защищая законные права и интересы вкладчиков, а также упростив и стандартизировав процедуры снятия средств.

Согласно статистике, опубликованной Исследовательским институтом Yiju, за последний год было опубликовано 305 случаев оптимизации политики жилищного фонда по всей стране, что составляет 65% от политики спроса на недвижимость. Вице-директор Института недвижимости Yiju в Шанхае Ян Юэцзинь отметил, что логика реформы системы жилищного фонда претерпела изменения — от решения вопроса о наличии или отсутствии поддержки в рамках фазы общего доступа к финансам к новой фазе «качественной» поддержки жилищных расходов. «Это означает, что жилищный фонд должен не только продолжать оптимизацию по традиционным параметрам, таким как лимиты кредитов и процентные ставки, но и играть более активную роль в поддержке новых граждан при обустройстве, стимулировании внутреннего спроса, реализации стратегии ‘хорошего дома’ и поиске новых сценариев применения, чтобы достигнуть совместных усилий по нескольким политическим целям», — сказал Ян Юэцзинь.

Влияние еще предстоит подтвердить

Какое влияние окажут корректировки политики жилищного фонда на рынок недвижимости? Ян Юэцзинь отметил, что расширение использования жилищного фонда способствует оживлению рынка недвижимости. В настоящее время национальная экономика демонстрирует стабильный рост, потребительский спрос продолжает расти. В такой ситуации постепенные корректировки политики жилищного фонда помогают поддержать покупателей с жесткими потребностями. Также эти меры могут эффективно взаимодействовать с программами по «спуску с рынка» в регионах.

Эксперты считают, что стабильность рынка недвижимости — важная основа для восстановления доверия потребителей, стабилизация цен на жилье быстро восстанавливает ожидания богатства населения и способствует возрождению цепочек отраслей. Безусловно, корректировки политики жилищного фонда — важный инструмент для продвижения стабильного и здорового развития рынка недвижимости.

Главный исследователь Центра жилищной политики Гуандуна Ли Юцзяо отметил, что корректировки снижают порог входа и издержки при покупке жилья, оптимизируют процессы использования средств, особенно для тех, кто не желает брать коммерческие кредиты. Повышение лимитов значительно снижает ежемесячные платежи, а изменение первоначального взноса снижает барьеры для входа, что уменьшает нагрузку на молодых покупателей и стимулирует их желание приобретать жилье.

«Некоторые наши исследования показывают, что в последнее время количество клиентов, использующих жилищные кредиты, значительно выросло. Также, расширение сценариев и условий снятия средств позволяет более разнообразным видам жилищных расходов получать финансовую поддержку, что благоприятно сказывается на ремонте существующих квартир и обмене жильем, а также на приобретении и использовании нежилых объектов», — сказал Ли Юцзяо.

Однако некоторые эксперты считают, что влияние корректировок политики жилищного фонда на рынок недвижимости еще требует наблюдения. С расширением сферы применения жилищного фонда для ремонта, улучшения жилья и связанных расходов, ожидается стимулирование соответствующих секторов. Но также следует учитывать, что как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке, текущие ставки по коммерческим кредитам уже очень низки, и преимущества по ставкам у жилищных кредитов не так заметны. Для потребителей с реальной необходимостью влияние будет ограниченным.

Расширение сценариев использования

Китайская система жилищного фонда начала развиваться в 1990-х годах, изначально преследуя цель обеспечить «жилье для всех». В течение долгого времени эта система играла ключевую роль в снижении стоимости покупки жилья и поддержке первичных покупателей. Но с развитием урбанизации, более разнообразными формами занятости и изменением потребностей в жилье — от «иметь жилье» к «жить в хорошем доме» — возникли проблемы с узким диапазоном использования жилищного фонда и недостаточной его активизацией. В будущем расширение сценариев использования жилищного фонда станет важным направлением реформ.

Ли Юцзяо отметил, что в прошлом жилищное финансирование в основном осуществлялось через коммерческие ипотечные кредиты, что соответствовало быстрому развитию рынка недвижимости и оживлению рынка. Доля жилищных кредитов в общем объеме жилищного финансирования оставалась невысокой, достигая максимум около 20%. В связи с переходом отрасли на новую стадию развития, меняются цели и потребности в жилищных финансах, и необходимо искать новые способы расширения использования жилищного фонда.

Согласно «Положению о управлении жилищным фондом», жилищный фонд принадлежит работнику, но для его использования и снятия средств необходимо выполнение определенных условий. В документе указано шесть случаев, при которых можно снять средства: покупка, строительство, реконструкция или капитальный ремонт собственного жилья; погашение ипотечного кредита; превышение расходов на аренду жилья над определенной долей дохода семьи (с конкретными нормативами по регионам). Но на практике, из-за строгих условий использования, часто возникает ситуация «хранить, но не использовать» средства.

Директор Института исследований 58 Anjuke Чжан Бо отметил, что использование средств жилищного фонда заметно различается по регионам: в мегаполисах баланс вкладов высокий, но из-за высокой стоимости жилья лимиты по кредитам малы; в третьесортных и четвертых городах баланс вкладов достаточен, но из-за низкого спроса за последние годы эффективность использования средств низка. Также, снижение разницы в ставках между жилищными и коммерческими кредитами, а также более гибкие процедуры одобрения коммерческих кредитов, делают потребителей более склонными к выбору коммерческих кредитов.

Глубокая реформа системы жилищного фонда должна сосредоточиться на том, чтобы сделать существующие средства действительно «живыми» и «эффективными». По опыту различных регионов, реформы продвигаются по направлениям расширения охвата, повышения качества и эффективности, например, включение в систему новых групп, таких как занятые по гибким схемам, новые граждане, устранение барьеров по статусу; расширение сценариев использования — от фокусировки на покупке к сочетанию аренды и покупки, включая аренду, ремонт, реконструкцию старых районов, оплату коммунальных услуг и другие расходы на весь жизненный цикл жилья.

Ли Юцзяо советует искать способы расширения сценариев использования жилищного фонда, повышать желание населения вносить взносы, увеличивать масштаб фонда; одновременно усиливать поддержку долгосрочных жилищных расходов, чтобы максимально использовать потенциал жилищного фонда для новых граждан — от переезда в город до закрепления в нем, от «жилья для всех» (аренда) к «собственному дому» (покупка).

Янь Юэцзинь считает, что жилищный фонд должен перейти от «односторонней поддержки покупки жилья» к «многовариантной поддержке потребления», то есть система должна трансформироваться из «маленького кошелька» в «большой кошелек», становясь ключевым связующим звеном между сбережениями граждан и их разнообразными потребностями. С одной стороны, поддержка должна распространяться не только на сделки по покупке жилья, но и на обмен, реконструкцию старых районов, ремонт, покупку мебели и бытовой техники, а также оплату коммунальных услуг, создавая полноценный «жилищный счет»; с другой стороны, необходимо умеренно расширять сферы применения, постепенно внедряя использование жилищных средств в новые области для более полного обслуживания потребностей граждан в качественной жизни.