شركة الصين للإنشاءات العقارية تخرج بصعوبة من عملية الإخلاء

مقدمة المحرر: في سياق التحول الاقتصادي وترقية الصناعات، أصبح اتجاه تطور الشركات أكثر وضوحًا — فقط بالصعود يمكنها أن تتجاوز الحواجز وتلمس فرصًا جديدة. لكن طريق الصعود ليس دائمًا مفروشًا بالورود، ففي بعض الأحيان يكون مليئًا بالأشواك، ويختبر صمود الشركات في استراتيجيتها، وشجاعتها في الابتكار، وقدرتها على النمو المستمر.

وفي هذا السياق، تواصل منصة “وجهة نظر” الإعلامية تنظيم وإطلاق تقريرها السنوي “الولادة من الأعلى”، بحثًا عن مجموعة من الشركات التي تتقدم بثبات في ظل التغيرات، وتدفع الاقتصاد الصيني وقطاعاتها المختلفة نحو التنمية عالية الجودة، لنستقبل عامًا جديدًا معًا.

وفي الوقت نفسه، سنجري حوارات مع خبراء اقتصاد وقيادات صناعية يمتلكون رؤى عالمية ومعرفة غنية، لنستمع إلى رؤاهم حول الاتجاهات، وأفكارهم حول النمو، ونبحث عن دوافع “الولادة من الأعلى” لعام 2026.

كانت شركة “مركز الصين للإنشاءات العقارية” ذات يوم من الشركات الوطنية الطموحة، لكنها في نهاية أغسطس 2025 أعلنت رسميًا عن فصل أنشطة التطوير العقاري، وانضمامها إلى “مجموعة التراجع عن البيع”.

هذه خطوة استراتيجية نوعية، تعكس تحول القطاع العقاري من التركيز على الحجم إلى التركيز على التشغيل.

بعد أن تخلت عن أعباء الأصول الثقيلة، خاضت شركة “مركز الصين للإنشاءات العقارية” عدة جولات من التعديلات في الهيكل الإداري والوظيفي، لتركيز جهودها على مجالي التشغيل والخدمات في مسارات جديدة.

طريق الصعود ليس له قالب ثابت، فكيف يمكن الاستفادة من نموذج الأصول الخفيفة للاستمرار في خلق القيمة، وتحقيق البقاء والنمو في “عصر ما بعد التطوير”، أصبح موضوعًا مركزيًا للشركة.

صعوبة التقدم والتراجع

من “الجنون في الاكتتاب” إلى “موجة التراجع عن البيع”، في ظل إعادة هيكلة وتحول صناعة العقارات في السنوات الأخيرة، لم تستطع شركة “مركز الصين للإنشاءات العقارية”، المدعومة من شركة وطنية، أن تثبت أقدامها وسط الاضطرابات.

هذه الشركة التي كانت تطمح لتحقيق هدف تريليوني، توقفت عن التوسع بعد سنوات من التوسع السريع، وبدأت تبتعد عن توقعاتها الأصلية، وبلغت حافة الانسحاب من السوق.

بدأ التحول في عام 2023، حيث استمرت الشركة في خسائرها منذ ذلك الحين.

وفقًا للبيانات المالية، بين 2022 و2024، حققت الشركة صافي أرباح بقيمة 34 مليون يوان، ثم خسرت 1.611 مليار يوان، وأخيرًا خسرت 5.179 مليار يوان، مع انخفاض مبيعاتها من 458 مليار يوان إلى 156.4 مليار يوان خلال تلك الفترة.

بعد إعلان نتائج 2024، أُعلنت الشركة عن خطر الإدراج المهدد، حيث تم وضعها تحت تحذير من المخاطر (*ST).

ويبدو أن السبب المباشر لهذا التحذير هو أن صافي الأصول المخصصة للمساهمين في الشركة بعد التدقيق المالي لعام 2024 أصبح سالبًا.

وتشير البيانات إلى أن نهاية الفترة، كانت الأصول الصافية المخصصة للمساهمين -35.79 مليار يوان، وانخفض إجمالي الأصول بنسبة 12.63% ليصل إلى 1076.98 مليار يوان.

وفي بيانها، أوضحت الشركة أن أحد الأسباب هو أن مواعيد تسليم مشاريع التطوير العقاري كانت متفاوتة، مما أدى إلى تقليل عدد المشاريع التي استوفت شروط التسليم، ومع تراجع السوق، قامت بتعديل استراتيجيات المبيعات لتسريع تصفية المخزون واسترداد السيولة، مما أدى إلى انخفاض هامش الربح الإجمالي للمشاريع المسلمة.

ومن ناحية أخرى، شهدت بعض المشاريع العقارية خلال الفترة خسائر في القيمة، وتم احتساب خسائر كبيرة من انخفاض قيمة الأصول، حيث من المتوقع أن يقلل ذلك من صافي أرباح الشركة المخصصة للمساهمين بحوالي 2.9 مليار يوان، ويقلل حقوق المساهمين بحوالي 2.9 مليار يوان أيضًا.

وفي الواقع، كانت هذه الخسائر في قيمة الأصول العقارية أحد الأسباب الرئيسية وراء الأصول السالبة.

الأزمة الحالية تنبع من الجرأة السابقة. فخسائر الانخفاض ناتجة عن توسعات واسعة النطاق في السنوات السابقة.

كانت الشركة قد خططت سابقًا لدخول عتبة التريليوني يوان في 2023، وبتحقيق هذا الهدف، كانت عمليات شراء الأراضي منذ 2019 تتسم بالاندفاع.

وفقًا لإحصائيات منصة “وجهة نظر”، بين 2020 و2022، تجاوزت قيمة شراء الأراضي للشركة تريليون يوان، مما أدى مباشرة إلى ارتفاع المخزون لاحقًا.

في 2020، بلغت استثمارات الأراضي 535 مليار يوان، بزيادة تقارب 177% عن العام السابق، وبلغت مبيعاتها الإجمالية 533 مليار يوان، بنسبة شراء الأراضي إلى المبيعات 1:1.

ويجب الانتباه إلى أن ذلك حدث خلال فترة إصدار “الخطوط الحمراء الثلاث”، حيث بدأ معظم المطورين في توخي الحذر، لكن “مركز الصين للإنشاءات العقارية” خالف الاتجاه، ونجح في الفوز بمشاريع “مناطق متميزة” مثل يويان في قوانغ يوان، وتشنغقون في كونمينغ، وحي هوان في ووهان.

لكن، على الرغم من احتياطيات الأراضي الوفيرة، لم تترجم إلى مبيعات، بل أدت إلى خسائر في القيمة خلال فترة تراجع السوق العقاري.

وبعد أن أُدرجت الشركة في قائمة “الملابس الموشحة بالنجوم”، حاولت تعويض السيولة من خلال دعم مستمر من المساهمين الكبار.

وفي بداية يناير 2025، أُعلن أن رصيد قروض شركة “مركز الصين للإنشاءات العقارية” من مجموعة “مركز الصين للعقارات” وصل إلى 15.591 مليار يوان، مع تخفيض سعر الفائدة من 7% إلى 3.1%، في محاولة لتخفيف الأزمة المالية.

وفي إطار إتمام إعادة الهيكلة، اقترضت الشركة 3 مليارات يوان من مجموعة “مركز الصين للعقارات” في مارس وأغسطس، بمعدل فائدة 3.1%، مع استمرارها في استرداد استثماراتها في أنشطة التطوير العقاري.

وفقًا لإحصائيات منصة “وجهة نظر”، في 2025، استردت الشركة حوالي 1.168 مليار يوان من استثماراتها من خلال تقليل رأس المال في الشركات التابعة، وسحب السيولة.

ويُعرف أن “مركز الصين للعقارات” كانت تعتمد سابقًا على التمويل بالديون لتمويل مشاريعها، ومع تزايد الحاجة إلى تمويل المشاريع، زادت ديونها، وارتفعت نسبة الدين إلى الأصول.

حتى نهاية 2022 و2023 و2024، كانت نسبة الدين إلى الأصول على أساس موحد 86.13%، و85.45%، و89.75% على التوالي، وبلغ رصيد التمويل الإجمالي في نهاية 2024 حوالي 57.644 مليار يوان.

وبذلك، فإن حجم رأس مال المساهمين المستثمر، والأموال التي تم استردادها، لا تتناسب مع الهيكل الدينوني الضخم، وافتقار السيولة، وتوقف الأعمال.

التمسك بالبقاء على قيد الحياة

صعوبة التوسع، وصعوبة التراجع لإنقاذ الذات. فالتباطؤ في التطوير، وتوقف المبيعات، واحتساب خسائر كبيرة، جعلت الشركة على حافة الانسحاب من السوق، وتركز مهمتها في 2025 على “حماية رأس المال”.

وفي ظل العديد من مسارات إعادة الهيكلة، كان الحل الأكثر مباشرة وفعالية هو فصل الأصول الثقيلة، كخيار مباشر لإنقاذ الشركة.

وفي بداية 2025، بعد إعلان احتمال وضع الشركة تحت تحذير من المخاطر، أُعلن عن “التراجع عن البيع” كإجراء أولي، وأصبحت أول شركة عقارية تتخذ هذا القرار رسميًا.

وفي ردها على استفسارات سوق شنغهاي، أوضحت الشركة أن “التراجع عن البيع” نابع من الضغوط الكبيرة على أنشطة التطوير العقاري.

ومن الجدير بالذكر أن “التراجع عن البيع” لم يكن بيع الأصول غير الجيدة لطرف ثالث، بل هو إعادة كامل أصول وديون أنشطة التطوير العقاري إلى المساهم الرئيسي، مجموعة “مركز الصين للعقارات”.

وباعتماد دعم المجموعة، تمكنت “مركز الصين للإنشاءات العقارية” من فصل أصولها العقارية المكلفة بأقل تكلفة، حيث تم تحديد نطاق الأصول وأسعار البيع خلال شهور، ثم إصدار مسودات وتعديلات، وأخيرًا تم إتمام الصفقة مقابل يوان واحد رمزي.

ووفقًا للتقرير، تنقسم الأصول المباعة إلى ثلاثة أجزاء: أولًا، حصص شركات التطوير العقاري التابعة؛ ثانيًا، حسابات القبض والأصول المستحقة المتعلقة بالتطوير العقاري؛ ثالثًا، جميع الديون والالتزامات ذات الصلة، بما في ذلك القروض وسندات الدين.

وتُظهر تقارير تقييم الأصول أن إجمالي قيمة الأصول الدفترية للشركات الـ51 المباعة حتى 31 ديسمبر 2024 بلغ 43.47 مليار يوان، والخصوم 47.39 مليار يوان، والصافي -3.9 مليار يوان.

وبعد التقييم، زادت القيمة بنسبة 24.06%، لتصل إلى 943 مليون يوان، مع أن صافي الأصول الدفتري ظل سالبًا -3.919 مليار يوان، وبلغت القيمة الدفترية الصافية -2.98 مليار يوان.

وبهذه العملية، قامت “مركز الصين للإنشاءات العقارية” فعليًا بفصل أنشطة التطوير العقاري الثقيلة من منظومة الشركة المدرجة، حيث ستتحمل مجموعة “مركز الصين للعقارات” الأرباح والخسائر خلال فترة الانتقال.

وفي سبتمبر، شهدت عملية إعادة الهيكلة نهاية حاسمة.

وفي 1 سبتمبر، أعلنت الشركة عن إتمام نقل التزامات سداد السندات، وتحويل مسؤولية الديون من “مركز الصين للإنشاءات العقارية” إلى “مجموعة مركز الصين للعقارات”، بموجب اتفاقية تم توقيعها في 31 أغسطس 2025.

وتُظهر نتائج التقارير المالية أن الأصول الإجمالية في الربع الثالث بلغت 2.258 مليار يوان، بانخفاض 97.9% عن نهاية العام السابق، وبلغ صافي الأصول المخصصة للمساهمين 1.248 مليار يوان.

وبفضل الاعتراف بالإيرادات المرتبطة بعد الخروج من قائمة الشركات، ارتفعت أرباح الشركة بشكل كبير، حيث حققت إيرادات تشغيلية من يناير إلى سبتمبر 2025 بلغت 14.293 مليار يوان، بزيادة 16.48% عن العام السابق، وبلغ صافي أرباح المساهمين 4.827 مليار يوان، بزيادة 424.13%.

وفي الوقت نفسه، تم تخفيف ضغط الديون، حيث انخفضت نسبة الدين إلى الأصول من 89.75% قبل الهيكلة إلى 40.17% بعد، وانخفض إجمالي الالتزامات من 966.59 مليار يوان في بداية الفترة إلى 9.86 مليار يوان في النهاية.

وكانت خمسة من سنداتها، بما في ذلك “21中交债” و"23中交06" و"25中交"系列، بقيمة إجمالية 3.8 مليار يوان، قد تم نقلها أيضًا إلى مجموعة “مركز الصين للعقارات” مع الأصول المباعة. ومن بينها، تم استكمال إلغاء الفوائد وإلغاء الإدراج لـ"23中交06" في 15 ديسمبر 2025.

ويُظهر تدقيق الأرباح والخسائر خلال فترة الانتقال أن صافي الربح للمساهمين من 1 يناير إلى 31 أغسطس 2025 كان -1.819 مليار يوان.

وبموجب الاتفاق، يتحمل الطرف المشتري، وهو مجموعة “مركز الصين للعقارات”، جميع الأرباح والخسائر الناتجة عن الأصول خلال فترة الانتقال، مما يجعل “مركز الصين للإنشاءات العقارية” في وضع “اليد المرتعشة”، دون الحاجة إلى تعويضات.

وبالتحليل، فإن “مركز الصين للعقارات” ككيان تابع لمجموعة “مركز الصين”، لا تزال الأصول والأنشطة العقارية التي تم نقلها ملكًا لها، مما يعني أن قرار “التراجع عن البيع” هو تعديل عميق في استراتيجيتها العقارية.

وبذلك، تكون “مركز الصين للإنشاءات العقارية” قد أقدمت على فصل أصولها العقارية الثقيلة، لكنها لم تحل بعد المشاكل الجوهرية، خاصة أن الشركة الأم، مجموعة “مركز الصين للعقارات”، لا تزال تواجه ديونًا ضخمة وأصولًا غير مباعة، ولم تتضح بعد خططها المستقبلية.

صعوبة التحول

مع توقيع اتفاقات إعادة الهيكلة خلال العام، تحولت “مركز الصين للإنشاءات العقارية” إلى شركة “خدمات عقارية”.

وكانت إشارات ذلك مبكرة في 2024، حين كانت الشركة قد دخلت في أزمة ربحية، واحتاجت بشدة إلى إيجاد مصادر جديدة للنمو.

وفي سياق سلسلة التمديد، أصبحت شركة “مركز الصين للخدمات” التي تعتبر امتدادًا لقطاع العقارات، هدفًا رئيسيًا للتركيز، مع تزايد أرباحها تدريجيًا.

وفي ديسمبر 2024، أتمت الشركة استحواذها على 100% من أسهم مجموعة “مركز الصين لخدمات العقارات”، وبلغت مساحة إدارة العقارات الجديدة التي أضافتها 12.93 مليون متر مربع، ليصل إجمالي المساحات التي تديرها إلى 62.65 مليون متر مربع.

لكن، لم يترجم هذا التوسع إلى نمو في الأداء. ففي تقرير 2024، بلغت إيرادات الشركة 18.302 مليار يوان، بانخفاض 44.59% عن العام السابق، بينما بلغت إيرادات إدارة العقارات 728 مليون يوان، وإيرادات تأجير العقارات 172 مليون يوان، وهي نسب منخفضة جدًا.

ومع ذلك، كانت هاتان القطاعان الوحيدان اللذان حققا نموًا إيجابيًا بين جميع خطوط أعمال الشركة في ذلك العام.

وبعد فصل أنشطة التطوير العقاري، بدأ بعض كبار الموظفين في الانسحاب تدريجيًا.

وفي وقت استحواذها على “مركز الصين للخدمات”، أجرى “مركز الصين للإنشاءات العقارية” تغييرات في الهيكل الإداري، حيث تم تعيين “تسون يي مين” رئيسًا تنفيذيًا، و"لي جين جون" نائبًا للرئيس، و"تيا ن يول" نائبًا للرئيس ومستشارًا قانونيًا، و"هو هاي هونغ" مديرًا ماليًا.

وفي أقل من عام، مع إتمام عملية إعادة الهيكلة، غادر هؤلاء الموظفون، وبدأت إدارة جديدة بقيادة فريق “مركز الصين للخدمات” تتولى القيادة.

ومن بين التغييرات، تم تعيين “تسون يي مين” رئيسًا، و"لي جين جون" نائبًا، و"تيا ن يول" نائبًا، و"هو هاي هونغ" مديرًا ماليًا.

وتأتي معظم القيادات الجديدة من فريق “مركز الصين للخدمات”، لكن من حيث الهيكل التنظيمي، فإن إدارة الخدمات العقارية تعتبر جزءًا من استراتيجية التحول إلى الأصول الخفيفة.

وفي نوفمبر 2025، قامت الشركة بتعديل هيكلها الإداري ليشمل 18 قسمًا، مع إنشاء 10 أقسام و3 وحدات أعمال، وهي نماذج جديدة لهيكلة الشركة.

وتتوزع الوحدات الثلاثة على: إدارة الخدمات، وإدارة الأعمال التجارية، وإدارة البناء، مما يعني أن التوجه المستقبلي هو نحو إدارة الأصول الخفيفة في مجالات إدارة العقارات، والخدمات التجارية، وإدارة المشاريع.

ورغم وضوح خطوات التحول، إلا أن التقدم لم يكن كبيرًا.

وفي النصف الأول من 2025، أظهرت البيانات أن شركة “مركز الصين للإنشاءات العقارية” أضافت 3.1389 مليون متر مربع من العقارات الجديدة التي تديرها، ليصل إجمالي المساحات إلى 55.7669 مليون متر مربع، وبلغت إيرادات هذا القطاع 485 مليون يوان، وهو أقل بكثير من وتيرة التوسع عند استحواذها على “مركز الصين للخدمات” في 2024.

وفي مجال تأجير العقارات، تمتلك الشركة أربعة أنواع من العقارات للإيجار، تشمل المصانع والمساكن، والتجارية، والمكاتب، والمراكز التجارية. وخلال النصف الأول من 2025، كانت إيرادات هذا القطاع 61.01 مليون يوان، بنسبة 0.46% من إجمالي الإيرادات.

وفي عام 2024، كانت معدلات الإشغال لهذه المشاريع الأربعة تتراوح بين 60% و98%، مع بعض التراجع في بعض المناطق، مثل منطقة شيامن الصناعية في شنتشن، ومركز تسوق “مركز الصين للعقارات” في يانغتسي.

وبحسب البيانات المالية المعدة قبل إعادة الهيكلة، فإن إيرادات الشركة في 2024 كانت 1.097 مليار يوان، منها 872 مليون يوان من خدمات إدارة العقارات، بنسبة 79.5% من إجمالي الإيرادات.

لكن، هذا الحجم من الإيرادات لا يُعد كبيرًا مقارنةً مع شركات مملوكة للدولة ذات أنشطة مماثلة، حيث لا تتجاوز 10% من حجم الإيرادات.

ويُلاحظ أن القطاع العقاري الجديد يواجه أيضًا مشكلة “زيادة الإيرادات دون زيادة الأرباح”، حيث أن إيرادات النصف الأول من 2024 كانت 71% من إيرادات 2023، لكن صافي الأرباح انخفض إلى 14.8% من العام السابق.

وعند استلام “مركز الصين للخدمات”، وقعت الشركة على اتفاقات أداء وتعويضات، حيث يُشترط أن تحقق “مركز الصين للخدمات” أرباحًا صافية لا تقل عن 231 مليون يوان خلال 2025-2027، وإلا ستُطالب بتعويض نقدي، وفقًا لصيغة محددة.

وبحسب توقعات الأداء لعام 2025، تتوقع الشركة أن يكون صافي أرباحها حوالي -1.7 مليار يوان، رغم أن ذلك يمثل تحسنًا كبيرًا عن خسائر 2024 التي بلغت 5.179 مليار يوان، إلا أن تحقيق الأهداف يبقى غير مؤكد.

وقد تراجعت إيرادات العقارات إلى الصفر، وتعتمد حاليًا على إيرادات الأصول الخفيفة مثل إدارة العقارات والتأجير، لكن بعد “التراجع عن البيع”، لا تزال الشركة تواجه تحديات كبيرة.

والسؤال هو: كيف يمكن تحويل عمليات التشغيل الخفيفة إلى أرباح مستدامة، وهو التحدي النهائي الذي يتعين على “مركز الصين للإنشاءات العقارية” أن يواجهه.